המשקיעים חוזרים להשקיע בנדל"ן בישראל

בניגוד לכותרות ולרושם שנוצר, ובוודאי מהתנהלות המשקיעים במיוחד מאז שפרצה המלחמה באוקטובר 2023, מסתמן שבמיוחד לקראת סוף שנת 2024 המשקיעים דווקא חוזרים לישראל. כך גם לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר. 

גידול של 77% ברכישות המשקיעים בדצמבר 24

רכישות המשקיעים בחודש דצמבר  24 הסתכמו ב- 1,892 דירות, גידול של 77% בהשוואה לדצמבר 23' וגידול רכישות המשקיעים3 של 60% בהשוואה לדצמבר 22. בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של .74% זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר ברכישות סגמנט זה מאז מאי 22. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16.8%. למעלה ממחצית- 56% מסך הדירות שנרכשו להשקעה בחודש דצמבר היו דירות חדשות, השיעור הגבוה ביותר שנרשם בשנה האחרונה. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי ירושלים ונתניה בהם 68% ו67%- מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש דצמבר היו דירות חדשות, בהתאמה. מנגד, באזורי חיפה וחדרה רק 39% מהדירות שרכשו המשקיעים היו דירות חדשות.

מכירות המשקיעים בחודש דצמבר 24 הסתכמו ב- 1,838  דירות,  גידול של 79% בהשוואה לדצמבר 23 – וגידול מתון יותר  של 19% בהשוואה לדצמבר- 22.

בחודש דצמבר נותר מלאי הדירות בידי המשקיעים ללא שינוי מהותי מאז אוקטובר-2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד דצמבר 24 נגרעו ממלאי זה 6.5 אלף דירות. מדובר בכמות שאינה משמעותית ביחס למלאי הדירות העומדות להשכרה, עם זאת מציין הכלכלן הראשי בסקירה כי  צריך לציין שהכניסה ל"מלאי" אינה מיידית בכל הדירות שרוכשים המשקיעים, בשל העובדה שחלק מהדירות החדשות נרכשות" על הנייר".
 

למרות המחירים הגבוהים המשקיעים אוהבים את תל אביב

באזור ת"א המשקיעים הם הסגמנט בעל השכיחות היחסית הגבוהה ביותר, כאשר אלו

מהווים שליש מהרוכשים. השכיחות היחסית השניה בגובהה באזור זה הינה של רוכשי דירה ראשונה. על רקע ממצאים אלו נציין כי בעבר, כאשר הטבות המימון היו מצומצמות משמעותית מאשר כיום, אלו ניתנו בעיקר לרוכשי "דירה בהמתנה"- דהיינו משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת. כיום שיעורם נע בין חמישית לשליש מסך העסקאות בהן ניתנה הטבת מימון, כפי שניתן לראות בתרשים 10.
 

תושבי חוץ מגבירים פעילות אבל המספרים עדיין קטנים

לרבים מתושבי החוץ יש דפוסי  רכישה ושימוש בדירות שונים מהמקובל, למשל בנתניה שם הם פעילים במיוחד. הם יכולים לרכוש דירה בסכומים גדולים, ולהשאיר אותה ריקה רוב הזמן, עד שיגיעו לנפוש או יעשו בה שימוש אחר. סך רכישות תושבי החוץ נכללים בתוך קטגוריית המשקיעים, בחודש דצמבר-24   הם רכשו 241 דירות, גידול של 90% בהשוואה לדצמבר  23וגידול של 72% בהשוואה לחודש הקודם. בניגוד לממצאים בסך הדירות שנרכשו להשקעה, שהיו כאמור הגבוהות ביותר מאז מאי 22 , בקרב סגמנט זה של תושבי החוץ לא מדובר ברמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו בשנתיים האחרונות, זאת על רקע רמת רכישות גבוהה במיוחד בחודש ספטמבר במידה רבה על רקע מבצעי שיווק בבית שמש. בניכוי דירות שמכרו תושבי החוץ בחודש דצמבר 43 דירות, סך הרכישות נטו של תושבי החוץ בחודש דצמבר היה 198 דירות, לעומת 101 דירות בדצמבר 23 ובדומה לדצמבר. 22  בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם 148 דירות שרכשו בו תושבי החוץ בחודש דצמבר, כאשר באזורי ת"א וב"ש נרכשו 17 ו- 19 דירות, בהתאמה, ע"י סגמנט זה.

מה מושך משקיעים להשקיע בנדל"ן בישראל?

ביקוש גבוה מול היצע מוגבל, התחדשות עירונית, וציפייה להמשך עליות

אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול בקצב מהיר, מה שמגביר את הביקוש לדיור. קצב הבנייה לא מדביק את קצב הגידול באוכלוסייה, במיוחד מאז פרצה המלחמה והמחסור האדיר בפועלי בניין, מה שממשיך לדחוף את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה.  הצורך הגובר בדירות להשכרה, במיוחד במרכז הארץ, מבטיח תשואות יציבות למשקיעים לאחר תקופות של בלימה מסוימת במחירים עקב הריבית הגבוהה, 2025 עשויה להיות שנת חזרה לעליות מחירים שכבר עלו בתוך שנה בכמעט- 8%.

המשקיעים מבינים שהריבית הגבוהה לא תישאר לנצח, ובמיוחד לאור המגמה העולמית בארה"ב ובאירופה, גם הנגיד בישראל יאלץ ליישר קו ולהתחיל להוריד את הריבית.

פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית

הממשלה ממשיכה לקדם התחדשות עירונית בערים רבות, כולל פינוי-בינוי ותמ"א  38

השקעה באזורים עם פוטנציאל צמיחה גבוה, כמו דרום תל אביב, לוד, נתניה ובאר שבע, יכולה להניב תשואה משמעותית. פיתוח תשתיות, כמו הרכבת הקלה בגוש דן ופרויקטים נוספים, צפוי להעלות את ערך הנדל"ן בסביבתם. יהודים מחו"ל ממשיכים לרכוש נכסים בישראל מתוך שיקולים ציוניים והשקעת כספם במקום יציב במשבר כלכלי עולמי או תנודתיות במטבעות עשויים לגרום לעוד משקיעים לחפש מקלט בנדל"ן הישראל  למרות עליות וירידות נקודתיות. למרות הכל, שוק הנדל"ן בישראל נחשב עדיין יציב גם במשברים.