ריבית בנק ישראל נותרה גבוהה והבנקים סופגים את מרווחי המשכנתאות

בשנתיים האחרונות ירדו מרווחי המשכנתאות בישראל על רקע מספר התפתחויות, ביניהן: עליית ריבית בנק ישראל, רפורמות צרכניות להגברת שקיפות המידע והתחרות בשוק המשכנתאות, ומלחמת "חרבות ברזל".

מדוע המרווחים של הבנקים מהמשכנתאות יורדים חרף הריבית הגבוהה?

עליית ריבית בנק ישראל הייתה אמורה לגרום לעלייה במרווחי המשכנתאות, כיוון שהבנקים נדרשים לשלם יותר על מקורות המימון שלהם. אולם בפועל, המרווחים דווקא צומצמו, בשל מספר גורמים.

הגורם העיקרי: ירידה בביקוש למשכנתאות

עליית הריבית במשק צמצמה את הביקוש למשכנתאות בשל העלייה ברכיב ריבית הפריים במשכנתה. ככל שהריבית עולה, יותר משקי בית מתקשים לעמוד בהחזרים ולכן נמנעים מלקיחת משכנתה. הדבר בא לידי ביטוי החל מהרבעון השני של 2022, כשכמות המשכנתאות החדשות שנלקחו ירדה באופן חד.

הגברת התחרות בין הבנקים בעקבות רפורמות צרכניות של בנק ישראל 

בנק ישראל יישם בשנים האחרונות מספר רפורמות ייעודיות שמטרתן לייצר שקיפות ולהגדיל את התחרות של הבנקים עלך הצרכן. בין היתר, רפורמה המאפשרת ללווים להשוות בקלות רבה יותר בין ההצעות של הבנקים השונים. זה אילץ את הבנקים להציע תנאים אטרקטיביים יותר, וכך צומצמו המרווחים.

השפעת מלחמת "חרבות ברזל"

מלחמת "חרבות ברזל" גרמה לאי-ודאות כלכלית ולעלייה בסיכון במשק. כדי לשמור על יציבות בשוק האשראי ולמנוע האטה חדה נוספת, הבנקים היו מוכנים לוותר על חלק מהרווחים שלהם.

הבנקים בחרו לצמצם את המרווחים

למרות שהבנקים יכלו לגלגל את עליית הריבית במלואה ללקוחות, הם בחרו לצמצם את המרווחים משתי סיבות עיקריות:

שמירה על נפח הפעילות – אם המרווחים היו נותרים גבוהים מדי, הביקוש למשכנתאות היה צונח אפילו יותר, מה שהיה פוגע בהכנסות הבנקים.

לחץ תחרותי והגברת השקיפות – הרפורמה של בנק ישראל אילצה את הבנקים להציע מחירים תחרותיים יותר כדי לשמור על לקוחות.

כדי למנוע צניחה חדה בהיקף המשכנתאות, הבנקים בחרו לספוג חלק מהעלייה בריבית ולהקטין את המרווחים, על מנת שהמשכנתאות עדיין יישארו אטרקטיביות יחסית ללווים.

מרווחי המשכנתאות בישראל ירדו בשנים האחרונות ירידה חדה (איור 1). מרווח המשכנתה, המוצג באיור 1, הוא ההפרש בין הריבית במסלול המשכנתה לבין ריבית העוגן, המחושבת על בסיס עקום תשואות האפס של אג"ח ממשלתיות, בהתאם להצמדה (נומינלית או ריאלית) ולמח"ם הרלוונטי. מרווח זה מבטא את העלות הנוספת שמשלם הלווה מעבר לריבית האלטרנטיבית שעומדת בפני הבנק בעת מתן ההלוואה . גודל המרווח מושפע ממספר גורמים – בהם סיכון הלווה, העלויות התפעוליות הכרוכות בהעמדת ההלוואה (כגון חיתום וניהול סיכונים), וכן, פוטנציאלית, פרמיה נוספת, הקשורה לכוח השוק של הבנק. ככלל, עבור לווים זהים מבחינת פרופיל הסיכון ומאפייני המשכנתה, ככל שהמרווח קטן יותר הרווחיות של הבנק מהמשכנתה פחותה.
 

הירידה של מרווחי המשכנתה התרחשה על רקע מספר התפתחויות משמעותיות בשוק המשכנתאות בישראל. ראשית, החל מהרבעון השני של שנת 2022 ירדו בחדות ביצועי המשכנתאות על רקע עליית ריבית בנק ישראל. ככלל, עליית הריבית מגדילה את העלות השולית של הבנקים למתן אשראי, מה שמצמצם בפועל את היצע המשכנתאות. במצב כזה הבנקים עשויים לבחור לספוג חלק מהעלייה כדי למנוע ירידה חדה אף יותר בביצועי המשכנתאות, מה שמביא לצמצום המרווחים בשוק. 

שנית, בספטמבר 2022 הוביל בנק ישראל רפורמה צרכנית, שמטרתה להגביר את שקיפות המידע והתחרות בשוק המשכנתאות . זאת באמצעות הגדלת יכולתם של הלווים להשוות בין הצעות הבנקים השונים ושיפור התהליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתה. תחילת הרפורמה (ספטמבר 2022) מתוארת באיור 1 בקו מקווקו. ניתן לראות כי לפני תחילתה היה המרווח במגמת ירידה קלה, וכי בספטמבר 2022 הוא החל לרדת באופן עקבי; מגמה זו נמשכה גם לאחר שריבית בנק ישראל התייצבה, ביוני 2023, וגם  עם התאוששות שוק המשכנתאות החל מהרבעון השני של 2024. 

בהמשך התיבה אנו בודקים אם ירידת המרווחים נבעה מצד היצע האשראי, בהשפעת הרפורמה, שהגבירה את התחרות על הלקוחות, או מירידת ביקושים על רקע עליית ריבית בנק ישראל. 
 

כדי לתת אינדיקציה להשפעה של עליית סביבת הריבית על המרווחים מוצגת, באיור 2, התפתחות הריבית על המשכנתה וריבית העוגן עבור כל אחד מחמשת מסלולי המשכנתה הנפוצים בישראל . ניתן לראות באיור כי ברוב המסלולים תחילת עלייתה של ריבית העוגן הייתה מלווה בירידה של המרווחים, ללא קשר למועד תחילתה של הרפורמה. לדוגמה, עבור המסלול ריבית קבועה-לא-צמודה (קל"צ) החלה עלייה של תשואת העוגן כבר בינואר 2022, ובמקביל החלה כמעט מייד ירידה של המרווח במסלול. נראה אפוא שברוב המסלולים עליית התשואות של עקום האפס לוותה בעלייה חלקית בלבד של ריבית המשכנתאות, מה שגרם לצמצום המרווח. לעומת זאת עבור מסלול הפריים נראה כי עליית הריבית, שהחלה באפריל 2022, לא לוותה בירידה מיידית של המרווח. המרווח במסלול הפריים החל לרדת רק בספטמבר 2022, אחרי כמעט חצי שנה שבמהלכה הריבית במסלול זה אף עלתה מעט, על רקע עליית ריבית בנק ישראל. נוסף על כך נראה שמגמת הירידה של המרווח במסלול הריבית המשתנה הלא-צמודה (שאינה פריים) התחזקה משמעותית לאחר ספטמבר 2022. מכאן שהתחזקות ירידתו של המרווח החל מספטמבר ביטאה שילוב של: התמשכות ירידת המרווחים בחלק מהמסלולים, על רקע עליית התשואות וסביבת הריבית; שינוי המגמה במסלול הפריים; והתחזקות הירידה של המרווח במסלול הריבית המשתנה הלא-צמודה החל מספטמבר 2022.

זיהוי השפעת הרפורמה

בסעיף זה אנו מנסים לבודד את ההשפעה הספציפית של הרפורמה על מרווחי המשכנתאות באמצעות בחינה של התפתחות המרווחים בסוגים שונים של הלוואות – משכנתאות למטרת מגורים ומשכנתאות לכל מטרה בביטחון דירת מגורים. הנחת המוצא היא שאף כי הרפורמה הוחלה על שני סוגי ההלוואות השפעתה על המשכנתאות לכל מטרה תהיה חלשה יותר. הסיבה היא שמשכנתה לכל מטרה נלקחת לרוב על ידי לקוחות שכבר יש להם משכנתה על הדירה (בכ-80 אחוזים מהמקרים). במצב זה ההלוואה הנוספת נלקחת כמעט תמיד מאותו הבנק שבו כבר מתנהלת המשכנתה, כדי להימנע מהליכי שיעבוד וחיתום חדשים. משמע שעבור לקוחות בעלי משכנתה קיימת המעוניינים לקחת הלוואה נוספת לכל מטרה בביטחון דירת מגורים ישנן מגבלות אופרטיביות, המצמצמות את יכולתם לערוך השוואת מחירים אפקטיבית, ולכן ניתן להניח שהשפעתה של הרפורמה על התחרות במקטע זה תהיה מוגבלת יחסית. איור 3 מציג את התפתחות מרווחי המשכנתה בחלוקה בין מטרת מגורים ולכל מטרה. ניתן לראות כי באופן כללי, המרווח על משכנתאות לכל מטרה גבוה מזה של משכנתאות למגורים – מצב הנובע, כאמור, מהתחרות הפחותה במשכנתאות אלה, וגם מן הסיכון הגבוה יותר הכרוך בהלוואות הנלקחות למטרות צריכה. 
 

האיור מציג גם את ההפרש בין הסדרות ואת העלייה הקלה של פער המרווחים לאחר ספטמבר 2022. ניתן לראות שהירידה של מרווחי המשכנתאות למטרת מגורים הייתה חזקה מזו של מרווחי המשכנתאות לכל מטרה. איור 3 אינו מביא בחשבון את ההבדלים במאפייני המשכנתאות, שיכולים להיות קשורים להשפעות שונות של עליית הריבית. לוח 1 מציג את הממוצע והחציון של מאפייני המשכנתאות השונות. ניתן לראות כי המשכנתאות למטרת מגורים נוטות להיות גדולות הרבה יותר מהמשכנתאות לכל מטרה ולהציע יותר מסלולים, וכי  יחס ההחזר להכנסה ויחס המימון בהן גבוהים יותר. 
 

כדי לכמת את ההשפעה הסיבתית של הרפורמה נשתמש בשיטת  "הפרש-הפרשים" (Difference-in-Difference) דינמי, הבוחנת את השינוי בתמחור המשכנתאות למטרת מגורים לעומת אלה לכל מטרה. הבדיקה נערכה באמצעות אמידה של הרגרסיה הבאה:
 

האיור מציג את השינוי במרווחי הריבית לאורך זמן. לאחר תחילת הרפורמה (המסומנת בקו מקווקו), ניכרת ירידה של עד כ-40 נקודות בסיס במרווחים על משכנתאות למטרת מגורים ביחס לכאלה לכל מטרה. אי המובהקות לפני הרפורמה מעיד על מגמות מקבילות בשני סוגי ההלוואות עד הרפורמה, והירידה החדה יותר של מרווחי המשכנתאות למטרת מגורים בהשוואה למשכנתאות לכל מטרה לאחר הרפורמה מספקת אינדיקציה להשפעתה – העמקת התחרות והפחתת המרווחים . בפרט, מהניתוח עולה שכ-0.4 אחוז מירידת המרווחים במשכנתאות למגורים ניתן לייחס להשפעת הרפורמה, שיעור שווה ערך לכ-260 שקלים בחודש עבור משכנתה ממוצעת שנלקחה בספטמבר 2024.