דרמה בשוק הנדל"ן - בנק ישראל מפוצץ את הבלון - הלוואות הבלון

אין ספק שהודעת המפקח על הבנקים מהיום היא דרמטית, בכל הקשור לשוק ההלוואות לדיור ובמיוחד על ההלוואות שהפכו להיות פופולריות מאוד, רכישת דירה "על הנייר", עם מימון ע"י הקבלנים עבור הרוכשים שהיו צריכים לשלם 20% או אפילו פחות מערך הדירה בהסכם, והיתרה במקרים רבים בהלוואות "בלון" לקראת האכלוס.

זו הודעת המפקח על הבנקים מהיום:

"בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות לפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה ("תשלום לא לינארי") וכן, הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, בהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה. מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה".

עוד ממשיך בהודעה המפקח:

" נוכח סיכונים אלו, הועבר באוקטובר 2024 מכתב סגן המפקח על הבנקים[1] לתאגידים הבנקאיים. בחודשים האחרונים לא ניכרת ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרות בליווי מבצעי המימון הללו, ועל כן שקד הפיקוח על הבנקים, בשיח משותף עם כלל הגורמים המעורבים בשוק, על גיבוש הנחיות נוספות, ובעקבות כך פרסם היום המפקח על הבנקים טיוטת הוראות שעה. הוראות אלה, אשר יעמדו בתוקף עד לסוף שנת 2026, כוללות הנחיות נוספות שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן. צעדים אלה מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור".

להלן עיקרי הצעדים:

1. הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית), עולה על 25%. בהתייחס לפרויקטים קיימים בהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב-5 נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה.

2. קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

כשהאזהרות לא עזרו לעצור את התופעה, בנק ישראל עבר למעשים

למעשה בבנק ישראל כניראה נואשו מהאזהרות שפיזרו אודות החשש ממשבר בבנקים ו/או בשוק הנדל"ן, כתוצאה מהלוואות שנתנו הקבלנים לרוכשים, באמצעות סיבסוד ההלוואות בתקופת "הבלון", עד לתשלום הקרן באכלוס לעיתים גם כעבור 5 שנים, והחליטו לעבור לצעדים מעשיים בהקטנת התופעה, וסיכוני האשראי כתוצאה מאי עמידה בפרעון העתידי.

הטרנד של הלוואות הקבלן והתשלום הקטן מערך הדירה בחוזה, והיתרה באכלוס, אמנם הניעו את שוק הנדל"ן ומכירות הקבלנים, אך יצרו סיכון מוגבר כלפי כל המערכת, מחשש לבועה פיננסית שתתפוצץ ותשפיע באופן חמור גם על הבנקים וגם על הקבלנים.
כפי שהסבירו בבנק ישראל בסיכום ההודעה:

"הפיקוח על הבנקים רואה במימון פרויקטים בהם שיעור החוזים - עם רוכשים בהם נדחה

שיעור משמעותי מסך התמורה ליזם, למועד המסירה ) 40% או יותר( - עולה על 25% , אשראי בסיכון מוגבר ומשקל הסיכון עודכן בהתאם". 

סקירת הכלכלן הראשי לחודש דצמבר 2024, היתה אמורה להיות תמרור אזהרה

אם ניזכור כי חודש דצמבר 24' היה חודש שיא בלקיחת משכנתאות ע"י הציבור בסך כ- 14 מיליארד שקל, ובהמשך לסקירת הכלכלן הראשי לדצמבר, כל הנורות היו חייבות להידלק.

בחודש דצמבר '24  נרכשו 11,261 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר במספר העסקאות מאז מרץ 22'  זאת בעיקר על רקע רמה גבוהה של רכישת דירות חדשות, טרם העלאת שיעור המע"מ בינואר' 25 . בהשוואה לדצמבר' 23   זהו גידול של  85%   כאשר גם בהשוואה לדצמבר' 22 מדובר בגידול חד של 58%, שיעור גידול דומה נרשם גם בהשוואה לנובמבר '24 בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר על 9,872  גבוה ב - 52% בהשוואה לדצמבר' 23   ,וגידול של 79% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי דצמבר מאז תחילת שנות האלפיים מדורג דצמבר24'  במקום התשיעי בדרוג זה, דרוג גבוה משמעותית בהשוואה לחודשים הקודמים. זאת כפי שצוין על רקע רמה גבוהה במיוחד של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי ובכלל ,אשר היתה הגבוהה ביותר שנרשמה בחודשי דצמבר לפחות מאז 2002!

איך ישפיעו הצעדים החדשים של בנק ישראל? ניראה כבר בקרוב. בכל מקרה הבורסה ביום ההודעה צונחת, ומדד הנדל"ן צונח בלא פחות מ4.15%, ומתחילת השנה ב 13.28%. 

כמובן שלהשפעת המחאה יש השפעה ככל הניראה גם על הבורסה, ולאירועי המאקרו השונים בישראל ובארה"ב בהקשר לישראל, אבל כפי שציינו בקרוב כניראה נתחיל לראות את ההשפעה של הצעדים זה יבוא לידי ביטוי בהקשחת התנאים ע"י הבנקים, הגבלת הקבלנים והיזמים, וכמובן על ציבור הרוכשים שכניראה מבין שלפעמים החגיגה ניגמרת.