המהפכה בהתחדשות עירונית: דיירים יוכלו לצאת בקלות מהסכמים בפרויקטים שלא התקדמו

ברבות השנים, מאז שהחלו הפרויקטים הראשונים של התחדשות עירונית להתקדם בישראל, בשנת 2006, נוצרו מצבים רבים שבהם פרויקטים זכו לחתימות של כל הדיירים, אך מסיבות שונות, נתקעו ולא התקדמו. בין אם זה היה בעקבות אתגרים עירוניים, שינויי תקנות, התנגדויות וסוגיות נוספות, לבין מחלוקות בין דיירים לדיירים או בין דיירים ליזמים. התוצאה היא שברחבי הארץ ישנם לפחות מאות פרויקטים שממתינים כבר תקופה ארוכה והדיירים כבולים בהסכמים מול יזמים ולא יכולים להשתחרר מהם.

כעת, מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל עומדת בפני שינוי משמעותי עם התקנות החדשות שאושרו לאחרונה, המסדירות את זכויות היזמים והדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי. התקנות, שפורסמו תחת הכותרת "תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), מבקשות לאזן בין זכויות בעלי הדירות לבין הצורך לקדם פרויקטים בהצלחה ולמנוע קיפאון יזמי.

סוף לכבילת הדיירים לפרויקטים תקועים

אחת הבעיות המרכזיות בתהליכי פינוי-בינוי הייתה חוסר הוודאות – פרויקטים נגררו במשך שנים, ללא התקדמות ממשית, בעוד דיירים נותרו כבולים להסכמים שאינם מתממשים. 

כעת, התקנות קובעות לוחות זמנים מחייבים: אם יזם לא מצליח להגיע לרוב דיירים מסוים או שאינו מתקדם בשלבים תכנוניים בתוך פרק זמן מוגדר, הדיירים רשאים לבטל את ההסכם בקלות יחסית. כלומר, הדיירים לא יצטרכו כלל להגיע לבית המשפט כדי לבטל הסכם עם יזם. כך למשל, אם יזם לא חתם עם לפחות 50% מהדיירים בתוך שנתיים – הם יוכלו להשתחרר מהעסקה.

בטווח הארוך נראה שהחוק כשלעצמו יוביל להתקדמות מהירה יותר בפרויקטים קיימים והן בפרויקטים שייחתמו. לפני הכל צריך לזכור כי יזם שנכנס לפרויקט התחדשות עירונית, נושא בעלויות משמעותיות של שעות עבודה, צוותי תכנון, נדרש להתנהלות מול רשויות, ואף נערך עם צוותים מראש כדי להתחיל את הבנייה. לכל אלה יש עלויות מאוד משמעותיות ולא מבוטלות בקרב היזמים, שמוערכות במיליוני שקלים, עוד בטרם בוצעה הריסה של מבנים ישנים. 

פיצוי ליזמים – אבל בגבולות ההיגיון

כדי למנוע מיזמים להיקלע להפסדים עצומים, התקנות החדשות מסדירות גם את סוגיית הפיצוי בגין ביטול פרויקטים. בהתאם לשלב שבו העסקה בוטלה, היזם יהיה זכאי לקבל החזר על הוצאותיו, שינוע בין 5,000 ל-10,000 שקלים לכל דירה, בהתאם להתקדמות הפרויקט. כך, יזם שלא הצליח להתקדם יזכה לפיצוי מינימלי, בעוד יזם שהשקיע משמעותית בשלבים מתקדמים של התכנון, יקבל סכומים גבוהים יותר.

השאלה שנשאלת כאן היא מהיכן יגיע הפיצוי ליזם שנשא בעלויות משמעותיות? האם דיירים יצטרכו לשלם מכיסם ליזם והאם זה לא מעקר את החוק?

מה זה אומר לדיירים ולשוק הדיור?

התקנות החדשות מייצרות מציאות שבה דיירים כבר לא יהיו שבויים של יזמים חסרי יכולת או כאלו שמושכים רגליים, אך גם לא יוכלו לסגת בקלות לאחר שפרויקט עבר שלבי קידום משמעותיים. בשורה נוספת היא שמתחמים גדולים יזכו להארכת לוחות הזמנים, מה שאמור לעודד יזמים להתמודד עם פרויקטים מורכבים יותר. כלומר, התקנות יהיו מקלות כשמדובר בפרויקטים גדולים שהתעכבו בשל הצורך לאגד מספר בניינים לתוך מתחם ולשדרג עוד יותר עבור הדיירים את מראה השכונה והאזור. גם להתפתחות האזור והתשתיות יש ערך רב עבור הדיירים.

מה יהיו השלכות הטווח הארוך על ההתחדשות העירונית?

בטווח הארוך, התקנות עשויות לייעל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, להביא להתקדמות מהירה יותר של פרויקטים תקועים, כדי שיזמים יוכלו להימנע מהעלויות הגבוהות שבביטול פרויקטים שכבר נחתמו. המשמעות תהיה קיצור הזמנים עד לקבלת הדירה, כמו גם לעודד יזמים אמינים, ולחזק את הביטחון של דיירים בעסקאות מסוג זה. עם זאת, הן גם עשויות להרתיע חלק מהיזמים הקטנים, שיחששו מהפסדים אפשריים.

אין ספק שמדובר בצעד משמעותי לעבר רגולציה אחראית ומאוזנת יותר של שוק ההתחדשות העירונית ודרישה למתן מענה מהיר יותר. עם זאת, ללא רפורמה מקבילה גם ברשויות המקומיות שיהיו מחויבות לקידום הפרויקטים ומניעת עיכובים אצל יזמים, הם עלולים לשאת בעלויות העיכובים שנובעים בגלל התנהלות הרשויות המקומיות. על הרשות להתחדשות עירונית לייצר גם תמריצים או הגבלות על רשויות מקומיות שלא יסייעו ליזמים לקדם את הפרויקטים בזמן.

הכותב הוא עו"ד המלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית