קליבלנד או דימונה?

כפטריוט ישראלי, יוצא יחידת הלוחמה האלקטרונית, ובתור מי שמייצג משקיעים פרטיים ומוסדיים, בארץ ובחו"ל, בעיקר בארה"ב, אני מוצא את עצמי פעם אחר פעם מנסה, לשווא, לשכנע אותם להשקיע כאן ולא מעבר לים.

הטיעונים שאני שומע חוזרים על עצמם כמו מטרונום של פסנתר: מדוע לרכוש דירה להשקעה בישראל במיליוני שקלים ולקבל עליה תשואה כמעט אפסית, שעה שניתן לרכוש דירה סבירה בחו"ל במחיר שהינו פחות ממכונית ממוצעת ובתשואה יפה?

גם העובדה שמחירי הדיור בישראל הוכיחו את עצמם, ובמיוחד במהלך 20 השנה האחרונות, כשהשקעה מצוינת, שאף עולה על ההשקעה בשוק ההון, אינה משכנעת את אותם לא משוכנעים.

והאמת? קשה מאוד להתווכח עימם. שהרי נכון ל-2025 מחיר דירה ממוצעת בישראל הינו גבוה, נא נשמו עמוק, פי 10 עד פי 20(!), זאת לעומת מחיר דירה מקבילה בחו"ל וכמובן גם התשואה גבוהה בהתאם.

עד כמה אבסורדית ההשוואה?

מחיר דירת 2 חדרים בארצות מזרח אירופה או בקליבלנד, אוהיו, ארצות הברית (מחוץ לאזורי הפשיעה) מתחיל בכ-50 אלף דולר בלבד, כלומר כ-150 אלף שקלים, מחירה של מכונית קרוסאובר יד שנייה מחברת ליסינג.

מחיר דירה דומה בתל אביב גבוה פי 20 בקירוב, בחיפה פי 5, ואפילו בדימונה בפאתי הפריפריה עולה דירת שיכון מתפוררת שנבנתה בשנות ה-60 של המאה הקודמת פי שניים ויותר.

יתרה מכך: מעבר לעובדה הידועה שכל תכניות הדיור המוזל אצלנו נחלו כישלון חרוץ, גם התוכנית שאמורה הייתה לשווק קרקע מסובסדת בפריפריה לחיילים, לא יצאה כלל לדרך.

כל זאת מדוע?

גם מכיוון שהתוכנית לא גילמה בתוכה עלויות פיתוח של חצי מיליון שקלים ויותר וגם משום שהשמאי הממשלתי קבע שומה לפיה חצי דונם קרקע בפריפריה יעלה לא פחות מ-2.1 מיליון שקלים.

נוסיף לכך, כמובן, את התקנות הדרקוניות שאותם חווים המשקיעים, החל ממס רכישה עד 13 אחוזים, דרך מס יסף של 3 אחוזים, דרך מע"מ מוגדל ל-18 אחוזים, שלא לדבר על מס שבח של 25 אחוזים על רווח למי שחפץ למכור את הנכס. 

רק לשם השוואה, בארה"ב נכס להשקעה פטור ממס רכישה ועל כן הפיתוי לרכישה גדול הרבה יותר.

על כן, אם מקבלי ההחלטות אצלנו חפצים, ובמיוחד בעת המאתגרת הזאת, ל"פתות" את המשקיעים, שומה עליהם לעשות רביזיה מוחלטת בכל מה שקשור לענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט.

ראשית, עליהם לשקול שוב האם מחירי הקרקע היקרים מנשוא, ובמיוחד באזור הביקוש, הינם מוצדקים והאם המדינה אינה מפסידה יותר מאשר היא מרוויחה, כביכול?

שנית, בד בבד עליהם לשקול גם את מדיניות המיסוי הדרקונית שרק מבריחה משקיעים, כך שגם כאן יוצא הרווח של המדינה בהפסדה.

שלישית, עליהם לחסל אחת ולתמיד את כל המנגנונים הביורוקרטים שרק מייקרים עוד ועוד את מחירי הדיור.

ורביעית, עליהם לגוון ולפתוח את השוק למשקיעים, ובמיוחד מוסדיים, כפי שמקובל באירופה וצפון אמריקה ולא להישען אך ורק על התפיסה המסורתית של דירה בטאבו, בין אם מדובר במשקיע פרטי או מוסדי.

ברור בעליל כי אם אתגרים אלה, ונוספים, לא ייושמו, הפער בין מחירי הדיור בישראל ולבין אלה שמעבר לים רק יתרחב וילך וכך, למרבה הצער, תאבד מדינת ישראל רבבות משקיעים שהיו יכולים להוות מנוע צמיחה אפקטיבי, ובמיוחד  בימים טרופים אלה!

כותב המאמר ניר בבג'ני הוא יזם נדל"ן ובעליnadlanir investments