חדשות הנדל"ן

כבר תקופה ארוכה מנסים בלמ"ס לאסוף ולפרסם את נתוני שכירות בדירות למגורים, אם ניבחן את התוצאות מול נתוני חברת WeCheck למשל, הלמ"ס לא מצליח במיוחד. ככל הנראה, הבעיה טמונה בשיטת איסוף המידע של הלמ"ס מול החברות שעוסקות באיסוף נתונים מהשטח על כמו WeCheck שמשקללים בכל חודש את מחירי עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק השכירות. כמו כן, מתבצע אימות נוסף כאשר עסקת השכירות נסגרת- כלומר יש התחשבות במחיר הסגירה לעומת המחיר המבוקש, כך ניתן לקבוע באמצעות כלי BIG DATA את המחיר המדויק והאמין ביותר.

לעומת זאת בלמ"ס  מסבירים כי מדד שכר דירה מחושב על סמך, "מדגם טלפוני של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד מחושב בשיטה השכרה חוזרת. כלומר שינויי המחירים מתבססים על שינוי בדמי השכירות באותה דירה ביחס לדמי השכירות ששולמו באיסוף הנתונים הקודמים. המדד הכללי של שכר דירה הינו אגרגציה של דירות שכורות לפי אזור ומס' חדרים בדירה".

רמי רונן, מנכ״ל ומייסד Wecheck, מסביר בהתייחסו לנתוני מרץ: "על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו החודש, חלה עלייה של 2.8% בשכר הדירה החודשי בקרב שוכרים שחידשו חוזה, ועלייה של 3.7% בקרב שוכרים חדשים – כלומר בדירות בהן התחלף הדייר. אולם נתונים אלו אינם משקפים את המציאות האמיתית בשוק השכירות.

"הבעיה המרכזית טמונה במתודולוגיית האיסוף והניתוח של הלמ"ס - אין כל התייחסות לציר הזמן: ממתי חודשו החוזים? מה פרק הזמן שעבר מאז החתימה הקודמת? ומהו בסיס ההשוואה עבור חוזי שכירות חדשים? לעומת זאת, לפי נתוני WeCheck – שמבוססים על עשרות אלפי דירות בשוק ומתחשבים בזמן ובפרמטרים נוספים לצורך השוואה מדויקת – העלייה הארצית במחירי השכירות בחודש האחרון הסתכמה ב-0.9% בלבד, וב-3.4% לעומת מרץ אשתקד".

שנת 2024 בתנופת פינוי בינוי, שיקום הצפון והדרום עדיין מדשדש

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את שנת 2024, עם למעלה מ-30,000 יחידות דיור שקיבלו היתר בנייה בהתחדשות עירונית, מחציתן במתחמי פינוי בינוי.

למעלה מ-56,000 יחידות דיור בתוכניות התחדשות עירונית קיבלו תוקף, עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים בערי הפריפריה.

ברשות טוענים כי במהלך שנה זו הועמקה מאוד פעילות ההתחדשות העירונית בערי הפריפריה של ישראל, בדגש על אזורי גבול, פעילות שתשמש בשנת 2025 בסיס לפעולות הנדרשות לשיקום וחידוש ערים אלה, ויתוקצבו במסגרת התכנית הממשלתית לשיקום יישובי הצפון והדרום. לפי המצב בשטח, לא ניראה שתוכנית השיקום בצפון ובדרום התחילה.

93% מהיתרי הבנייה במתחמי הפינוי בינוי הונפקו ברשויות מקומיות אשר עימן חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הסכם מסגרת להתחדשות עירונית. מהו "הסכם מסגרת"? הסכם המעניק לרשות המקומית תמריץ כספי להוצאת היתרי הבנייה, במסגרת הסכמים אלה, כנגד כל דירה תוספתית שקיבלה היתר בנייה, הרשות המקומית זוכה במענק לסיוע בהקמת התשתיות הנדרשות למיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. הסכמי המסגרת הראשונים נחתמו בשנת 2022 עם 12 רשויות מקומיות, ועד כה חולקו מכוחם מענקים בהיקף של יותר מ- 368 מיליון שקל.

על קו המטרו – הופקדה תוכנית ל- 1,853 דירות חדשות ברמלה

הוועדה המחוזית מרכז החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת וייצמן ברמלה הכוללת: 1,853 יחידות דיור, שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, בסמוך לתחנת המטרו העתידית ולקו החום של הרק"ל. התוכנית בתכנון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חלה בשטח של כ-82 דונם במתווה פינוי-בינוי בשכונת וייצמן ברמלה. התוכנית מציעה התחדשות שכונה קיימת, הכוללת 583 יחידות דיור, והפיכתה למוקד עירוני הכולל 1,853 יחידות דיור, שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, ומקודמת בסמיכות למע"ר רמלה ולמגדל הלבן, לצד תחנת המטרו העתידית, "וייצמן-רמלה", והמקטע המזרחי של "הקו החום" של הרק"ל. 
התוכנית מחולקת לשבעה מתחמי תכנון, הכוללים מבני מגורים בגובה משתנה של 8-27 קומות, מבני ציבור וגינות. התוכנית מקודמת ע"פ עקרונות תמ"א/70 למרחב המטרו - בין היתר, קומות הקרקע מלוות את הרחובות בחזיתות פעילה, וכוללות שימושי מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים.

כ- 1,900 דירות בפינוי בינוי בבאר יעקב

ניתן אישור לפרויקט פינוי- בינוי גדול בבאר יעקב, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז הודיעה על אישורה של תוכנית מתחם הרצל בבאר יעקב, זאת לאחר שכבר ביוני 2020 העניקה לתוכנית תוקף, בתנאי לסדרת תיקונים שנדרשו. לאחר השלמת התיקונים, ולאחר שניתן האישור הרשמי יצא הפרויקט לדרך.

מתחם הרצל נמצא בין הרחובות הרב משה שמאול שפירא מדרום, קרן היסוד ממזרח ומתחם יב' שם קיימת תוכנית – ממערב. לפי התכנון ייבנו 1,880 יח"ד חדשות, במקום שכונת מגורים שיש בה כיום 450 דירות. הדירות במתחם כיום ישנות ברובן בני 4 קומות.

התוכניות השונות לפיתוח באר יעקב מעניקות לה היקף פוטנציאלי של יותר מ- 7,500 יח"ד. 

בבנק ישראל אופטימיים לגבי ענף הבנייה ב- 2025

בתחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר בבנק ישראל, שפורסמה באפריל 2025, עושה רושם שיש סיבה לאופטימיות לגבי מגמת שוק הנדל"ן ב- 2025 ולקראת 2026. כך נכתב בתחזית של חטיבת המחקר:

"בתחילת המלחמה המחסור בעובדים לא ישראלים הורגש בעיקר בענף הבנייה והביא להאטה בהשקעות בענף. אולם לאורך 2024 עלה מעט מספר העובדים הלא-ישראלים, ובנוסף עובדים ישראלים השתלבו בענף ופיצו במידה רבה על המחסור בעובדים לא-ישראלים בהשוואה למספרם ערב המלחמה. אנו מעריכים כי ההקלה בצד ההיצע בענף הבניה תאפשר שיפור במענה לביקוש הגבוה בטווח התחזית, בפרט לאחר תקופה של מחסור בעובדים והצורך בשיקום מבנים ותשתיות באזורי העימות. לאור זאת, אנו מעריכים כי בשנת 2025 ההשקעה, ובפרט ההשקעה בבניה, תצמח בקצב גבוה יחסית. הצריכה הפרטית צמחה בקצב מהיר במהלך 2024 (צמיחה ממוצעת של 4.3% במונחים שנתיים בין הרבעון השלישי של 2023 לרבעון הרביעי של 2024) ואנו מעריכים כי היא תצמח בקצב מתון יותר בטווח התחזית (צמיחה של כ-3.5% בין הרבעון הרביעי של 2024 לרבעון הרביעי של 2025, וצמיחה של כ-4% בין הרבעון הרביעי של 2025 לרבעון הרביעי של 2026). הביקוש לצריכה פרטית צפוי להתמתן בשל העלאות המסים שהממשלה והכנסת אישרו. בנוסף, הוא צפוי להתמתן לנוכח הירידה בערך תיק הנכסים של הציבור בעקבות החרפת מלחמת הסחר, ירידה שהגיעה לאחר עלייה משמעותית בערך התיק, כולל במחירי הדירות".

אנחנו קצת פחות אופטימיים לאור העובדה שעדיין חסרים עשרות אלפי פועלי בניין, ועדיין לא החלה מלאכת שיקום אלפי המבנים בצפון ובדרום, שנפגעו במהלך המלחמה.

אור עקיבא מתחדשת באלפי יח"ד

אור עקיבא מונה כ- 26,000 תושבים לפי הלמ"ס, וידועה כשכנה של היישוב ממערב, מהיקרים והיוקרתיים במדינה, קיסריה.

הוועדה המחוזית חיפה צפויה לדון בקרוב בתוכנית נרחבת להתחדשות אור עקיבא הוותיקה. התוכנית קובעת קריטריונים לתכנון באזור הוותיק והוספת מעל 4,000 יח"ד. התוכנית תגדיל את האוכלוסייה פי 3 ויותר ממספרה כיום למעל 13,000 תושבים.

התוכנית כוללת שטח של 535 דונם, בגבולות הרחובות דוד אלעזר מצפון, רחוב שידלובסקי מדרום, רחוב הלל במזרח, ורחוב בלפור ממערב. התוכנית משלבת כ- 18,300 מ"ר מסחר ותעסוקה, בעיקר לאורך הרחובות וייצמן והרצל, בנוסף ל-31,200 מ"ר למסחר ותעסוקה.