ירידה דרסטית במכירת דירות ברבעון הראשון של 2025

דו"ח הלמ"ס שמתפרסם היום בנושא עסקאות נדל"ן ברבעון הראשון לשנת 2025, ממשיך את המגמה שבלטה גם בסקירת הכלכלן הראשי לענף הנדל"ן מרץ 25, שהצביעה על ירידה תלולה בעסקאות בשיעור של 23%, לעומת הרבעון האחרון של שנת 24'.

מה שבולט בדו"ח הלמ"ס היא המשך ההתאוששות ועלייה בעסקאות יד שנייה, אולי כפועל מתבקש מעצירת ההטבות והלוואות הקבלנים שבנק ישראל הגביל, וסוף החגיגה לטרנד ששטף את הרוכשים בשנת 2024 והגיע לשיא בדצמבר 24', עם היקף הלוואות אדיר של מעל 14 מיליארד שקל, שנטל הציבור מהבנקים במימון רוב הוצאות הריבית ע"י הקבלנים.

יתכן שסיבה נוספת להעדפת רכישה עכשיו של דירות יד שנייה על רכישת דירה חדשה, נעוצה בעובדה שחוסר הוודאות ברכישה "על הנייר" לאכלוס בעוד 3-5 שנים גובר כיום.
 

בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2025 נמכרו כ 23,590- דירות, ירידה של 5.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוקטובר-דצמבר 24'), ובניכוי עונתיות ירידה בשיעור דומה של 5.3%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ינואר מרץ 24' נצפתה ירידה של 9%. הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ 9,190- דירות, ירידה של 23.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים  (אוקטובר-דצמבר24'), ובניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר .19.1% כ- 27% מסך הדירות החדשות שנמכרו הן בסבסוד ממשלתי.

רוב הדירות 61% מסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 25', הן דירות יד שנייה כ- 14,400 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 10.4% בהשוואה לרבעון האחרון ב-24'. 

מכירות חודש מרץ 25' בהשוואה לחודש המקביל מרץ 24', נרשמה ירידה של יותר מ-10%.
 

תל אביב, באר שבע, חיפה, אופקים, וקריית גת, בקריסה של מעל 40%

מחוזות המרכז והדרום הובילו בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2025 – 25.3% ו-20.6% בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 28.2% מהדירות החדשות ו-23.4% מסך הדירות יד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 21.3% מהדירות החדשות ו-20.1% מסך הדירות יד שנייה (למ"ס לוח א').

לוד, ירושלים ותל אביב-יפו, מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2025 עם יותר מ-500 דירות (לוח ב).

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות: ירושלים, חיפה, ובאר שבע, עם יותר מ-800 דירות (לוח ב).

תל אביב, באר שבע, חיפה, אופקים, וקריית גת, מתרסקות עם ירידה דרסטית במכירת דירות חדשות של מעל 40%, באר שבע52%, וקריית גת עם ירידה של 64%!

בזינוק במכירת דירות ברבעון הראשון של 25', בולטות הרצליה עם עלייה של 149% במכירות, ורחובות עם 44%.
 

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה זינק לעומת מרץ 24'

בסוף מרץ 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-78,620 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 26.1 חודשים (לוח 2).

בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2025) נרשמה עלייה קלה של 1.1% בדירות החדשות שנותרו למכירה, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד (מרץ 2024) חלה עלייה של 17.3%. בחינת נתוני המגמה מראה כי מאפריל 2022 נרשמה עלייה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה.

32.1% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (25,210 דירות) ו-23.6% – במחוז המרכז (18,570 דירות) (לוח 2, תרשים 3).
 

לסיכום- ניכרת ירידה מתמשכת בהיקף מכירת הדירות החדשות של עשרות אחוזים, אך בינתיים הירידה הזאת אינה מורגשת באופן משמעותי בירידה במחירי הדירות.

מול מגמת הירידה בהיקף מכירת הדירות החדשות, נירשמה עלייה בשוק היד שנייה, וזו כבר מגמה מנוגדת לשוק הדירות החדשות.

לאור עליית מדד מחירי הדירות בקרוב ל8%, והמשך הזינוק במדד תשומות הבנייה, המחסור החמור בפועלי בניין, בנוסף לריבית הגבוהה, לא בטוח שהמגמה תשתנה בקרוב. אולי להיפך, ניראה המשך עליות במחירי הדירות.

אם נסכם, ישנה ירידה דרסטית במכירות, מהסיבות שהזכרתי, אבל המחירים בינתיים לא יורדים. להיפך, לאור מדדי הדיור ותשומות הבנייה, המגמה היא של עלייה.