היכן זינקו מחירי הדירות בפברואר- מרץ / תמונה: Dreamstime
מוטי קפלן
19/05/2025
מדד המחירים לצרכן לחודש אפריל 25' זינק בשיעור של 1.1% - שיא של 3 שנים, מאז יולי 22'. המדד הפתיע לרעה, כיוון שהתחזיות צפו עלייה של % 0.5 - 0.7% בלבד.
לפי מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם ע"י הלמ"ס, מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2025 – מרץ 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025 – פברואר 2025, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.1% בלבד.
תרשים-1 מציג את אחוז השינוי הדו-חודשי במחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים.
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
האם הירידה במדד מחירי הדירות היא ירידה זמנית לצורך עלייה?
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי פברואר 2025 – מרץ 2025, לעומת פברואר 2024 – מרץ 2024, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-6.4%, מדובר לכאורה בהתמתנות בעליית מחירי הדירות, בפעם הקודמת שפרסם הלמ"ס את הנתונים, היה מדובר בעלייה שנתית של 7.5% במדד. תרשים-2 מציג את אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון. בתרשים ניתן לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות (מוצלל), הראשונה התרחשה בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים והתקופה השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2023. החל משנת 2024 התחדשו עליות מחירים שנתיות.
אין ספק שלאחר הבום הגדול ברכישת הדירות בסוף שנת 2024, בעידוד מאסיבי של הקבלנים שיזמו מבצעי שיווק אגרסיביים, כיום ניכרת רגיעה וירידה משמעותית בהיקף
מכירת הדירות, לפי הפרסומים האחרונים של הלמ"ס והכלכלן הראשי. אבל הירידה בהיקף המכירות עדיין אינה ניכרת ברוב המקרים והאזורים במחירי הדירות.
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
מחוז הצפון מוביל בעליית מחירים חריגה של כ-12%
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי, פברואר 2025 – מרץ 2025, לעומת פברואר 2024 – מרץ 2024, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (11.8%), ירושלים (7.5%), תל-אביב (7.3%), חיפה (7.0%), דרום (4.4%) ומרכז (3.2%).
כפי שניתן לראות בנתונים, מחוז הצפון מוביל בעליית מחירים משמעותית לעומת אותה תקופה בשנת 24. כך גם בעלייה של 1%, לעומת החודשיים הקודמים ינואר- פברואר- 25. סביר להניח שהסיבה העיקרית לעליית המחירים החריגה, היא בעיקר בגלל הרגיעה היחסית שנשמרת בינתיים בגבול הצפון, תרשים- 3 מציג את שינויי המחירים בשלושת המדדים הארעיים האחרונים. בחודשים פברואר 2025 – מרץ 2025, לעומת ינואר 2025 – פברואר 2025, נרשמו שינויי מחירים הבאים: ירושלים (0.8%), צפון (1.0%), חיפה (0.2%), מרכז (0.1%-), תל אביב (0.3%-) ודרום 0%.
תרשים 3: מדדי מחירי דירות לפי מחוזות, אחוזי שינוי
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
מחיר ממוצע לדירה מגיע כבר ל-2,358 מיליון שקל
כדי לרכוש דירה כיום, ממוצע המשכנתא שנוטל הציבור מהבנקים מגיע כבר למיליון שקל ויותר. תרשים-5 מציג מחירים ממוצעים כלל ארציים על-פני 5 הרבעונים האחרונים. ברבעון הראשון של שנת 2025 מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,357.8 מיליון שקל. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2,350.9 מיליון),נרשמה עלייה של 0.3%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הראשון 2024 (2,251.4 מיליון),עלה המחיר הממוצע ב-4.7%.
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
הערה: התרשים מציג ממוצעים רבעוניים של מחירי דירות בנות 1-6 חדרים ללא ניכוי הבדלים באיכות הדירות על-פני זמן.
מסתבר שהטבות המימון לא נעלמו, להיפך
מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2025 – מרץ 2025, לעומת ינואר 2025 – פברואר 2025, נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.6%. מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית ירד מ-28.5% בתקופה הקודמת (ינואר 2025 – פברואר 2025) ל-27.9% בתקופה הנוכחית. מבדיקת הלמ"ס עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית עלה ב-0.5%. שיעור הדירות החדשות שנמכרו עם הטבת מימון עלה מ-13.7% בחודש פברואר, ל-17.2% בחודש מרץ. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, פברואר 25'- מרץ 25' לעומת פברואר 24' - מרץ 24', נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-6.7%.
תרשים-7 מציג מחירים ממוצעים של עסקאות עבור 18 הערים הגדולות בישראל. מהשוואת המחירים הממוצעים ברבעון הראשון 2025 עולה כי מחירים הגבוהים מ- 3 מיליון שקל נרשמו בערים: תל-אביב (4,231 אלפי ש"ח), הרצליה (4,017 מיליון), ירושלים (3,158מיליון) ורמת גן 3,154 מיליון). לעומת זאת, מחירים הנמוכים מ-2 מיליון שקל נרשמו בערים: באר שבע (1,261 מיליון), אשקלון (1,693 מיליון) וחיפה (1,707 מיליון).
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
הערה: כל התרשימים בכתבה - הלמ"ס
