תל אביב מאשרת את תוכנית הרובעים הענקית בלב העיר – מהן המשמעויות עבור הציבור?

לאחר יותר מעשור של תכנון, התנגדויות וציפייה, אושרה תוכנית הרובעים 5–6 בלב תל אביב. מדובר בשטח אורבני מהיקרים והצפופים במדינה – הכולל את שוק הכרמל, שדרות רוטשילד, רחוב אלנבי, כרם התימנים ונווה צדק – אשר עתיד לעבור התחדשות בנפח של כ־7,700 יחידות דיור חדשות, כמעט כולן במסגרת התחדשות עירונית.

אבל כאן בדיוק מתחילה המורכבות – משום שהתוכנית אושרה, אך תחת מערכת הגבלות כמעט חסרת תקדים. מעל 90% מהשטח נמצא בגבולות "העיר הלבנה", עם חובות שימור קפדניים, מגבלות גובה וצפיפות, ועיצוב מחייב ברוח הבאוהאוס. מי שמחפש כאן תנופת הריסה־ובנייה בדומה למה שקרה ברובע 4 – צפוי להתאכזב.

מה המשמעות האמיתית עבור עורך הדין המלווה?

1. היתכנות כלכלית מאתגרת – חוזים מורכבים יותר

היזמים יידרשו להסתפק בזכויות מצומצמות ביחס לעלות הקרקע ולמורכבות השימור – עם צפיפות של עד 80 יח"ד לדונם, ובחלקים נרחבים – גובה בנייה מוגבל לשש קומות בלבד. לכך מתווסף חידוש משמעותי: גביית היטל השבחה צפויה בכל הפרויקטים, בניגוד לפטור שניתן ברובעים 3 ו־4. המשמעות: נדרש תמהיל מדויק ומותאם היטב לכל מגרש, תוך שקלול מוקדם של כדאיות כלכלית.

2. הריסה ובנייה – רק במקרים נדירים

מרבית הפרויקטים שיצאו לפועל לא יהיו פינוי־בינוי. הם יהיו תוספות לבניינים קיימים, תוך שמירה מחמירה על חזיתות, חומרים, וגובה גגות. עבור עורך הדין, מדובר בעבודה על מודלים משפטיים פחות רווחיים – יותר מורכבות חוזית, אך פחות תמריץ כלכלי. חשוב להיערך בהתאם – הן מול הדיירים והן מול היזמים.

לציבור הרחב, זה אומר שלא תראו מחר טרקטורים בביאליק או בבצלאל. תראו יותר תוספת של קומה, שיפוץ חזית, התקנת מעלית – ולא מגדל חדש. מדובר בהתחדשות נקודתית שמנסה לשפר את מה שיש – בלי למחוק את ההיסטוריה האדריכלית של העיר.

3. הסכמות דיירים – הופכות לקריטיות במיוחד

בפרויקטים שבהם הבניין לשימור, אך קיימות זכויות מסוימות לתוספת – כל סטייה תצטרך לייצר קונצנזוס כמעט מלא בין הדיירים. כל ויכוח פנימי, עיכוב בהסכמות או תביעה לפיצוי – עלול להפיל את כל העסקה.

בשורה של ודאות – אבל רק למי שידע לקרוא בין השורות

כן, התוכנית מביאה עמה ודאות: בעלי קרקעות, יזמים ומשקיעים יודעים סוף סוף מה מותר ומה אסור. אבל ודאות כזו, כאשר הגבולות נוקשים, מחייבת הסתגלות. שוק ההריסה־ובנייה ייסוג כאן לאחור. שוק ההתאמות הנקודתיות – חוזר לקדמת הבמה. זהו שינוי פרדיגמה בתכנון, ויותר מכך – בליווי המשפטי.

האם הדירות יתייקרו או יוזלו?

במילה אחת: תלוי. מצד אחד, התוכנית מוסיפה אלפי יחידות דיור בלב אזור שבו ההיצע כמעט קפוא כבר עשרות שנים. מצד שני, ההגבלות כל כך נוקשות – שרוב היזמים לא ימהרו להיכנס לפרויקטים קטנים, מורכבים, ובעיקר – לא מאוד משתלמים.

גם הבירוקרטיה לא מקלה: כל שינוי במבנה לשימור מחייב תהליך מורכב, ארוך, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי. לכן, קשה להאמין שנראה בקרוב פרויקטים רבים יוצאים לדרך – והמשמעות היא שדווקא באזורים המבוקשים ביותר, המחירים צפויים להישאר גבוהים, אם לא לעלות עוד.

אז מה כן משתנה?

הבשורה הגדולה של התוכנית היא לא במספרים – אלא בודאות. לראשונה, בעלי דירות, יזמים, משקיעים ושכנים יודעים מה מותר לבנות, איפה ואיך. אין יותר חוסר ודאות תכנונית, אין סחבת של שנים – יש תוכנית מאושרת, עם גבולות ברורים.

וזה חשוב: כי גם אם התוכנית לא תוביל לבום בנייה, היא תאפשר תכנון עתידי. שכנים שמדברים שנים על שיפוץ או תוספת יוכלו סוף סוף לדעת אם זה אפשרי. בעלי נכסים קטנים יוכלו להיערך למכירה ליזם, ומי שגר בבניין ישן – יוכל לבדוק אם יש היתכנות לחיזוק או שדרוג משמעותי.

ולמה כל זה חשוב לתושבי תל אביב?

ההתחדשות העירונית היא לא רק עניין של נדל"ן – אלא של איכות חיים. התשתיות במרכז העיר ישנות, המעליות חסרות, אין ממ"דים, והגישה לנכים – לעיתים לא קיימת. גם אם רק חלק קטן מהבניינים יעברו שדרוג – מדובר בשיפור דרמטי לחיים של אלפי משפחות.

בנוסף, התוכנית תאפשר שילוב טוב יותר של מסחר, תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ושירותים עירוניים – בלב ההיסטורי של העיר. עם יישום הדרגתי ונחוש, האזור כולו יוכל ליהנות מהתחדשות פיזית – מבלי לאבד את הזהות הארכיטקטונית והתרבותית הייחודית שלו.  תוכנית הרובעים 5–6 לא תשנה את קו הרקיע של תל אביב – אבל כן תוכל לשפר משמעותית את החיים של מי שכבר גר בה. 

הכותב הוא שותף מנהל במשרד עורכי דין, המתמחה אך ורק בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של ההתחדשות העירונית