מפת הפשיעה: הערים והשכונות שלא הייתם רוצים לגור בהן

ואיך זה משפיע על מחירי הנדל"ן באותם אזורים

 

 
הערים והשכונות שלא הייתם רוצים לקנות או לשכור שם דירה / תמונה: Dreamstimeהערים והשכונות שלא הייתם רוצים לקנות או לשכור שם דירה / תמונה: Dreamstime
 

מוטי קפלן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
05/06/2025

שנת 2024 הציגה מגמות מדאיגות בתחום הפשיעה בישראל. לפי נתוני משטרת ישראל והכנסת נרשמה עלייה בעבירות מסוימות, במיוחד באזורים עירוניים צפופים ובשכונות בעלות מאפיינים סוציו-אקונומיים נמוכים. הנתונים מצביעים על צורך דחוף בהתערבות ממשלתית ומוניציפלית לשיפור הביטחון האישי של התושבים.

למרבה הצער בשנת 2025 לא רק שלא חל שיפור בנתונים, אלא חלה החמרה ברורה במיוחד בסוגי עבירות של אלימות, וכמעט מידי יום מדווחים על אירועים קשים של אלימות.

בביקור של השר לביטחון לאומי בשכונות דרום תל אביב ב-3.6.25, ראינו את האבסורד בין הנתונים שהיו לו במיפגש עם התושבים, שנימסרו  לו לדבריו ע"י המשטרה, לבין המציאות העגומה בשטח. לדברי השר לא היו נתונים על הטרדות ותקיפת נשים לפי דיווחי המשטרה, אבל התושבים  השמיעו טענות הפוכות על עלייה בפשיעה בכלל, ובפרט באותם עבירות כלפי נשים.

הפשיעה באזור המגורים והשפעתה על  ערך הנדל"ן

במקומות בהם קיימת תשתית טובה, קרבה לתחבורה ציבורית והשקעה עירונית, נראה שמחירי הדירות עולים גם כאשר הפשיעה נוכחת. לעומת זאת, אזורים בהם התושבים מרגישים חוסר ביטחון מתמשך  גם אם שווי הנכסים נמוך סובלים מקיפאון ואף נטישה.

דוגמה לכך היא הדר הכרמל בחיפה - מקום עם מאות תיקים פליליים, אך גם עלייה משמעותית במחירי הדירות. ניתן למצוא בשכונת הדר בנינים חדשים של 20 קומות, עם  לובי מפואר, חניה, ושאר תוספות כולל בדירות עצמן, דירת 2ח' בבניין כזה תעלה 1.3 מיליון שקל, מחיר שנישמע דמיוני לעומת המחירים במרכז. אבל זו תוצאה ישירה של סביבת המגורים הבעייתית, ואכן שכונת הדר מככבת במקומות הראשונים בטבלאות הפשיעה כפי שניתן לראות בטבלה-1. לכל נדל"ן יש כניראה מחיר וסיבה למחיר. מאידך, שכונות חלשות ללא השקעה, כמו שכונה ג' בבאר שבע, מציגות צמיחה מתונה בלבד.

בתל אביב ניתן לראות את תופעת  תהליך הג'נטרפיקציה- כלומר מעבר של מעמד ביניים ומעמד גבוה לשכונות חלשות, במקומות בולטים כמו יפו, אזור דרום העיר בעיקר פלורנטין והסביבה, שם זינקו מחירי הנדל"ן במאות אחוזים ואף יותר. אבל בשכונות כמו שפירא, קריית שלום, התקווה, שמחירי הנדל"ן זינקו גם שם, עדיין  לא ניכר שהשכונות הבשילו לתהליך השבחת הנדל"ן כפי שקרה ביפו ואזור פלורנטין. הסיבה העיקרית לכך היא בעיקר האוכלוסייה הבעייתית כמו עובדים זרים, יריבות בין תושבים ממוצא סודני ואריתראי המביאות להתנגשויות ואלימות לעיתים קרובות, ובכלל אזור עם פשיעה גבוהה במיוחד.
 

טבלה-1 מפת הפשיעה לשנת 2024 - הערים והשכונות הבולטות

עיר שכונה

עבירות רכוש

עבירות אלימות

עבירות סמים

גניבות רכב

סך כל התיקים

הדר הכרמל, חיפה

336

206

206

180

928

מרכז העיר, פתח תקווה

151

49

180

135

515

שפירא, תל אביב

49

74

45

46

214

פלורנטין, תל אביב

46

45

29

21

141

נווה עוז, פתח תקווה

151

41

24

180

396

פסגת זאב, ירושלים

135

24

180

180

519

ג'ואריש, רמלה

41

24

180

180

425

מרכז העיר, נתניה

82

24

180

180

466

שכונה ג', באר שבע

45

24

180

180

429

רובע ב', אשדוד

45

24

180

180

429

מקור: משטרת ישראל


נתוני פשיעה לפי ערים

תל אביב-יפו ממשיכה להוביל את רשימת הערים עם שיעור הפשיעה הגבוה ביותר, ובמיוחד בעבירות רכוש וסמים. העיר סובלת מריכוז עבירות בשכונות שפירא, גם בפלורנטין, נווה שאנן והתחנה המרכזית הישנה , שם תושבים מדווחים על תחושת חוסר ביטחון מתמשכת. גם ירושלים נמצאת ברשימה האדומה, עם רמות גבוהות של אלימות בשכונות מזרח העיר וקטמונים. חיפה ובאר שבע מגלות תופעות דומות, עם עלייה ניכרת בעבירות סמים ואלימות בריכוזי אוכלוסייה ספציפיים.

נתוני פשיעה לפי שכונות 

כפי שניתן לראות בטבלה 1,הניתוח  לפי שכונות מראה בבירור כי רמות הפשיעה אינן אחידות בתוך כל עיר. לדוגמה, בתל אביב שכונות כמו רמת אביב וצפון העיר שומרות על רמות פשיעה נמוכות יחסית, בעוד ששכונות דרומיות סובלות מהזנחה, עומס אוכלוסייה ותשתיות חלשות שמובילות להצטברות עבירות. במקביל, בשכונות החיצוניות של ירושלים - כמו פסגת זאב וארמון הנציב  נרשמות מגמות של התגברות באלימות רחוב ועבירות נגד קטינים. זאת בנוסף לקירבה לאזור עם מתיחות ביטחונית קבועה, נושא בעייתי בפני עצמו. 

תל אביב- יפו

שכונות מרכזיות: נווה שאנן והתחנה המרכזית הישנה

סוגי עבירות בולטים: עבירות רכוש (כגון פריצות וגניבות), אלימות ועבירות סמים

ירושלים

שכונות מרכזיות: מרכז העיר, מזרח ירושלים וקטמונים

סוגי עבירות בולטים: אלימות, עבירות ביטחוניות ועבירות רכוש

חיפה

שכונות מרכזיות: הדר, ואדי ניסנאס והעיר התחתית.

סוגי עבירות בולטים: עבירות רכוש, אלימות ועבירות סמים.

באר שבע

שכונות מרכזיות: שכונה ד', נווה זאב ורמות.

סוגי עבירות בולטים: עבירות רכוש, אלימות ועבירות סמים.

רק כ- 26% מהעבירות שבוצעו מדווח למשטרה

נתון מדאיג מאוד שעולה מעיבוד הנתונים שביצע "מרכז המחקר והמידע בכנסת", על סמך נתוני משטרת ישראל לשנים 2020 -2024 מעלה תמונה עגומה שרק חלק קטן מהציבור מדווח על עבירות שבוצעו כ- 26%, כלומר מרבית נפגעי העבירה בישראל אינם מדווחים למשטרה. על פי הלמ"ס בשנת  2023השנה האחרונה שיש לגביה נתונים, שיעור הנפגעים מעבירות שדיווחו על כך למשטרה (26%), היה השיעור הנמוך ביותר בעשור שהסתיים באותה שנה .נתון שכנראה אומר הרבה על האמון במשטרה. 

הנתונים בתרשים - 8 הם על סמך הפשיעה המדווחת למשטרה בלבד, ועבירות שלא דווחו למשטרה אינן מקבלות ביטוי בנתונים.
 


סיכום

הנתונים אינם מותירים מקום לספק, יש שכונות ואזורים בישראל בהם המצב הביטחוני האישי הפך למאתגר, ולעיתים אף מסוכן. מי ששוקל מעבר דירה, או קניית נכס או אפילו השכרה, חייב להתחשב בנתוני הפשיעה המקומיים. כמו למשל בדוגמאות שהבאנו בשכונות כמו שפירא, נווה שאנן ופלורנטין בתל אביב. גם בירושלים יש להתחשב בשכונות כמו הקטמונים, או שכונות הקרובות למזרח ירושלים. זאת בשל רמות גבוהות של אלימות, גניבות ונוכחות נמוכה של גורמי אכיפה. מנגד, שכונות כמו בית הכרם בירושלים, רמת אביב ואזור צפון ת"א, ובחיפה אחוזה, כרמליה שעל רכס הכרמל המערבי, שומרות על פרופיל פשיעה נמוך ומומלצות למשפחות וצעירים. אותם כללים ועקרונות להתייחסות בהיבטים של נתוני פשיעה, ביטחון איש, ואיכות חיים, נכונים לבדיקה קפדנית לפני כל עסקת נדל"ן בכל אזור בארץ. לעיתים יכולים להיות הבדלים דרמטיים  ברמת הפשיעה ובאיכות החיים בין שכונות סמוכות באותה עיר, מסיבות שונות. מחקר יסודי חיוני לפני ביצוע  עיסקת נדל"ן גם ברמת הרחוב ואפילו הבניין באותה שכונה.

מאידך, משקיעים ומחפשי ההזדמנויות דווקא אוהבים את האזורים, שלכאורה כיום  לא מלהיבים בלשון המעטה מבחינת איכות החיים ורמת הפשיעה, ודווקא יעדיפו לרכוש שם נכסים ואפילו לעבור לגור באותם אזורים. זאת מתוך ציפייה  לעליית ערך עתידית או "טרנד". זה לא מתאים לכל אחד, וכדאי להיות שמרני בגישה לרכישת נכס או אפילו לשכור נכס באותם אזורים בעייתיים. 

x