הפרדוקס בשוק הדיור בישראל נעוץ במספר ההולך וגדל של דירות חדשות שנותרו למכירה

דו"ח הלמ"ס שפורסם ביוני 2025 ומסכם את נתוני עסקאות הנדל"ן לתקופה שבין פברואר לאפריל 2025, מצביע על מגמות חדות של האטה בשוק, תוך ירידה דרמטית בהיקף המכירות, במיוחד בדירות חדשות  לצד עלייה חדה במלאי הדירות הלא מכורות. על אף השחיקה בפעילות, מחירי הדירות כמעט ואינם מגיבים – ונרשמת ירידה מינורית בלבד במדד החודשי, לעומת עלייה שנתית מתונה ירידה משמעותית בעסקאות.

במהלך שלושת החודשים הנסקרים נמכרו בישראל כ-22,430 דירות – ירידה של כ-20% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ושל כ-10% לעומת אותה תקופה אשתקד. עיקר הפגיעה נרשמה במכירת דירות חדשות, אשר עמדו על כ-8,590 בלבד – ירידה של כ-33% לעומת החודשים נובמבר 2024–ינואר 2025, ושל כ-24% לעומת השנה שעברה.

דירות יד שנייה שמרו על רמה יחסית יציבה עם כ-13,840 עסקאות, אך גם כאן נרשמה ירידה של 9.4% לעומת הרבעון הקודם.

אין ספק שצעדי בנק ישראל להגבלת חגיגת ההטבות וההלוואות של הקבלנים לרוכשי הדירות "על הנייר", בדגש על הלוואות בלון והגבלת הקצאת האשראי גרמו לעצירת המגמה, שהפכה לטרנד מרכזי במיוחד לקראת סוף שנת 24' עם משכנתאות בהיקף עתק שהגיעו בדצמבר 24' לכ-14מיליארד שקל.
 

בתרשים- 1, ניתן לראות בבירור את שיא מכירת הדירות החדשות, ברובן "על הנייר" בחודש דצמבר 24', (גם כדי להנות מהמע"מ לפני עלייה ב1% בינואר- 25), כאשר משנת 25' מגמה ברורה של ירידה במכירת הדירות החדשות.
 

מאפיינים גאוגרפיים למכירות הדירות

מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2025 – 25.5% ו-21.3%, בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 28.5% מהדירות החדשות ו-23.7% מסך הדירות יד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 23.3% מהדירות החדשות ו-20.1% מסך הדירות יד שנייה .

תל אביב-יפו וירושלים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2025 עם יותר מ-500 דירות (לוח ב).

אך תל אביב- יפו וירושלים, "מובילות" גם בירידה הדרסטית במכירות לעומת 3 החודשים הקודמים, 44%- ו- 36%-.

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-700 דירות (לוח ב).

הרצליה הכפילה את מס' הדירות שנימכרו באותה תקופה, מ-125 ל-250 דירות.
 

עלייה של 20% במיספר הדירות החדשות שנותרו למכירה לעומת 24'

אין ספק שאחת התעלומות והפרדוקס בשוק הדיור בישראל נעוץ במספר ההולך וגדל של דירות חדשות שנותרו למכירה, כלומר דירות שנמצאות "על המדף," ברובן לאכלוס מיידי.

בסוף אפריל 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-79,410 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 27.8 חודשים (לוח 2).

בהשוואה לחודש הקודם (מרץ 2025) נרשמה עלייה קלה של 1.1% בדירות החדשות שנותרו למכירה, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד (אפריל 2024), חלה עלייה של 20.5%. בחינת נתוני המגמה מראה כי מאפריל 2022 נרשמה עלייה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה.

31.5% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (25,060 דירות) ו-24.3% – במחוז המרכז (19,300 דירות).

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-9,690 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-7,780 דירות שנותרו למכירה (תרשים 4).