עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו-סקסון, "אני רוצה שבן דב לא יבנה וילה וגם יעשה תספורת..."

היום נראה שמחאת האהלים נוגעת לשלל תחומי חיים הקשורים ליוקר המחיה של מעמד הביניים. צריך לזכור אבל שהמחאה ברוטשילד פינת מרמורק התחילה כמחאת דיור, מחאה על מחירי הדירות והשכירות שעולים ללא הרף בשנים האחרונות, ללא קשר לשום מדד כלכלי שהוא. תחום הנדל"ן כבר מזמן יצא ממוספי הנדל"ן לעיתונות הכלכלית ולעיתונות הכללית.

בלימה במחירי הדירות ועלייה בשכירות

נתחיל מהמחאה החברתית, מה עמדתך בעניין?

"ישבתי עם קולגה, וניסינו להשוות בין מה שהתרחש ברבעון האחרון של 2008 בעקבות משבר הסאבפריים, לבין מה שמתרחש עכשיו בתקופה הזו מבחינת שוק הנדל"ן.  יש היום ישיבה מובהקת על הגדר. די דומה למה שראינו ברבעון האחרון של 2008. ההאטה גם אז גם היום מיידית, לא תהליכית הדרגתית אלא עצירה של ביקושים. אבל ההבדל העיקרי הוא שהמחאה הזו היא מחאה חברתית ולא כלכלית. זה לא שאנחנו נמצאים באיזשהו משבר, המשבר הוא חברתי. יש פלח אוכלוסיה הגדול ביותר שמרגיש שכל העול מונח על כתפיו ואומר די. הקטר זה הדיור אבל זה נפתח לכל המקומות ולכל הנושאים".

הורגשה גם האטה לפני זה?

"כל ההצהרות ששחררו הנגיד ושטייניץ, יורים מהמותן, עוד ירייה ועוד ירייה, ונוצר אפקט של הרבה יריות מהמותן. רואים הרבה בלבול שהממשלה משדרת, וחוסר יכולת להשתלט על עליית המחירים. אז אנשים אומרים, רציתי לקנות דירה אז מה יקרה אם אני אחכה עוד קצת ונראה לאן הדברים הולכים".

כן אבל זו היתה הבעיה של אנשים בשנתיים האחרונות, אמרו בואו נחכה קצת והמחירים ברחו להם עוד יותר

"נכון, אבל עדין אנשים רצו לבדוק, ואז התחילה המחאה החברתית, ונוצרה האטה דרמטית שלא נוצרה בהדרגתיות. זה נכון שהיכולת הכלכלית מוגבלת בקניית דירות אבל לא זו הסיבה, כי מי שיכל לקנות דירה לפני שלושה חודשים, יכול לקנות גם היום, המחירים לא עלו.

"יש מעגל שוטה. מצד אחד יש בלימה בעליית המחירים וזה מובהק וטוטאלי. אפילו פה ושם באופן נקודתי רואים ירידת מחירים. מצד שני שכר הדירה עלה בחודשים האחרונים עלה דרמטית, והוא נמצא במגמת עלייה מובהקת. אז אנשים אומרים, מה נשלם כל-כך הרבה על שכר דירה, אז בוא נשלם משכנתא, אבל אנשים ממתינים על הגדר לראות לאן השוק הולך. ואז כל ההתלבטות הזו חוזרת על עצמה. בכל מקרה אם המחירים ירדו, זה יקרה רק בעוד 4-5 שנים, אז מה נחכה כל-כך הרבה זמן, וכל שנתיים נחליף דירה בשכירות. יש התלבטות אמיתית".

עלייה בשכר הדירה לא גוררת אוטומטית עלייה במחירי הדירות?

"לא. אחד הסממנים הבולטים של משבר הסאבפריים היה חוסר התאמה בין מחירי הדיור לשכר הדירה. שם מחירי הדיור עלו ושכר הדירה לא עלה, והתשואה על הנכס יורדת.

שכר הדירה בארץ לא עלה בשנים האחרונות, בכל אופן לא בצורה דרמטית. אני יכולה להסביר את העלייה הדרמטית הזו בכך שחלק מהמשקיעים הפסיקו להשכיר את דירותיהם, והפנו אותן למכירה כי עוד מעד לא יהיה להם פטור ממס שבח. ואז יש פחות דירות להשכרה".

את רואה שיש עכשיו יותר בעלי יותר מדירה אחת שמכניסים את דירותיהן למכירה? בעקבות צעדי האוצר

"כן. יש מספר סוגים של משקיעים. יש משקיעים סולידיים שמהוים כ-20% מהשוק. הוא קונה דירה שיהיה לילדים, לפנסיה. משקיעים כאלה הם אדישים למש שקורה בשוק. לא מעניין אותם מיסוי או רווחים. הישראלים בכלל נורא אוהבים נדל"ן, זה משהו בתרבות שלנו. ואוהבים לאסוף דירות. יש קצת כסף קונים דירה.

יש בנוסף את המשקיעים החדשים שנכנסו לשוק בגלל הריבית הנמוכה, זה 10% נוספים שנכנסו כמשקיעים לשוק. הם רוצים לעשות אקזיט. לקנות את הדירה בזול, לשפץ ולמכור אותה וליהנות מרווח ההון. ובגלל כל הפטורים הם גם לא משלמים מס. אותו משקיע מושפע מאוד מהמיסוי. אז הוא מעדיף למכור את הדירה כדי ליהנות מהפטור ממס, שולח את הדירה לשוק. ואז יש פחות דירות להשכרה.

מאידך, זוג שרצה לקנות דירה יושב כעת על הגדר, ומעוניין לשכור דירה, אז זה מעלה את הביקושים, ועם הירידה בהיצעים זה מה שמעלה את השכירות. אם בעל דירה מזהה את זה, מתקשרים אליו הרבה אנשים על דירה אז הוא מעלה את המחיר".

בפריפריה צריך להציע עוד דברים חוץ ממחיר

אז אולי הפתרון זה הפריפריה

"כן אבל הממשלה לא מציעה פתרונות נגישות למי שגר בפריפריה. אנשים לא מוכנים לעבוד בתל-אביב ולגור במקום רחוק. הרכבת בעייתית עדין, ולמרות שהשתפרה בשנים האחרונות היא עדין לא כלי אמין מספיק. כל הפתרונות שהממשלה מציעה הם שליפות ונורא לא מערכתיות.

אם רוצים להוציא אוכלוסיה מהמרכז, הרי הממשלה לא תתחיל לבנות בקרוב לא בגלילות שזה יקרה עוד 10-15 שנה, אין פתרונות במרכז והפתרונות הם פריפריאליים. למה שאנשים ילכו לפריפריה? הם צריכים תעסוקה, חינוך ועוד גורמים שיפתו אותם ללכת לפריפריה. בפריפריה צריך להציע עוד דברים חוץ ממחיר".

מה אפשר להציע בפריפריה?

"צריך מקומות תעסוקה, צריך חינוך טוב. כל אלה צריך ברמת המאקרו. הבעיה היא שכל הטיפולים נורא נקודתיים ולא נכונים לדעתי.

הייתי בירוחם. הופתעתי מאוד. מקום קטן, מקסים. ראש עיר צעיר נמרץ. מלח הארץ. למה לא מחזקים מקום כזה. יש שם כמה עוגנים, כמה מפעלים. אני מעלה את ירוחם כי הייתי שם אבל בטוח יש עוד מקומות. צריך לעבות את המרכזים הללו.

הם אומרים שלא בנו שם בשנים האחרונות, אז שכר הדירה מאוד התייקר שם, המחיר לא ייאמנו. על דירת 3 חדרים 2,500 שקל. פשוט כי לא בנו שם בשנים האחרונות, היות והדירות נורא זולות, אז אפילו אם מקבלים את הקרקע בחינם או חצי חינם, הדירות נורא זולות וקבלנים נמנעו מלבנות שם. נוצרו ביקושים, שכר דירה עלה, כי אין דירות להשכרה. זה פנינה שאפשר לפתח, ועכשיו עם עיר הבה"דים, למה לא לפתח את המקום הזה.

ראש העיר אמר שאף אחד לא קרא לו ודיבר איתו על חזון לשנים הקרובות. הוא מנסה אבל צריך כתף. וזה רק דוגמא אחת. תקימו מפעלים, תנו הטבות למפעלים בפריפריה".

החשיבה אצלנו היא מאוד לטווח קצר

"יש אולי רק ממשלה אחת שהצליחה לכהן כל הקדנציה מאז קום המדינה. הממשלות לא מצליחות לכהן מלא הקדנציה שלהן. הן חושבות עד קצה האף, ויודעות שאוטוטו מחליפים אותן, ואז חושבים איך גורמים לכך שבקדנציה הבאה או בבחירות הבאות הם ישמרו על הכסא שלהם. הם לא יהיו פה עוד 20 שנה. מה שמעניין זה מה שיהיה מחר, והמדיניות היא קצרת טווח. בכל תחום, וככה זה נראה. פתרונות דיור הם ארוכי טווח וגם התכנון".

מה דעתך על מחירי הקרקע? המכרזים האחרונים שבוצעו?

"מחירי הקרקע זה מנהל מקרקעי ישראל. זה שלנו. המדינה שלנו לא של ביבי. אנחנו נתנו לו מנדט לטפל בזה, והאדמה הזו מוכרים אותה ביוקר, למי? לנו לאזרחים. אם המכרזים האחרונים שיצאו, היו מכרזים באור עקיבא, בנתניה, מכרזים שבהם היזמים שילמו הון,

עכשיו הקבלנים לא יכולים להוריד במחיר. אין שום כח בעולם. הם צמצמו את הרווח שלהם, הם לא יכולים, אז הם לא יבנו. הם לא יכולים להציע את הדירות בזול. אני לא יודעת איך הם יבנו במחירים כאלה היום. המנהל גרם לעליית המחירים".

אז המכרזים האחרונים שיצאו אלה מכרזים שלא יבנו אותם בטווח הקרוב?

"תהיה בעיה בהחלט. קבלן לא יכול לבנייה יש עלויות. מצד שני הוא לא יכול להשכיב כסף על האדמה שהוא קנה, זה גם כן עולה כסף. הם בבעיה. בגלל שלא יצאו מחירים נכונים".

אז מה אפשר לעשות עם מחירי הקרקע?

"אפשר למשל לעשות מכרז עם מחיר ממוצע. מע"צ עושים את זה. לוקחים את המציע שהמחיר שלו הכי קרוב לממוצע ההצעות והוא זה שנבחר. לא את הזול ביותר, כי אתה אומר שהוא הציע מחיר זול אבל מי יודע אם הוא יוכל לעמוד בזה. היקר ביותר, בעייתי. מחיר אמצע משקף מחיר אמיתי. היה צריך לעשות את זה גם במכרזי מנהל מקרקעי ישראל.

מכרזים עם מחיר למשתכן זה גם פתרון.

"תראה, גם כמה כבר יבנו במרכז, יש פינוי בינוי, שהתהליכים בו הם מאוד כבדים וארוכים. וזה לא מה שיפתור את הבעיות. גלילות ישתחרר עוד 10 שנים נניח, זה גם לא ישפיע. גם הגוש הגדול, כשהוא כבר בא זה לא שינה את המחירים. זה ייקח זמן".

את חושבת שהצעדים שכבר הכריזו עליהם יעזרו?

"הפתרונות שעד עכשיו הציגו הם פתרונות נקודתיים וזה קצת השפיע. כפי שציינתי, המשקיעים שרוצים לעשות סיבוב זה בקושי 10% מהשוק. החלק הארי של המשקיעים אדיש לזה.

התהליכים הנכונים זה לפתח פריפריה, פתרונות ארוכי טווח. הרי בעוד 25 שנה יבואו הילדים שלנו וגם הם יבכו על מחירי דירות יקרים.

הגורם העיקרי לעליית המחירים היה שפשוט לא בנו מספיק, והתרבות הישראלית היא לקנות".

לריבית של בנק ישראל לא היה חלק מזה?

"שוב זה המשקיעים. הריבית קשורה גם לעובדה שלקחו משכנתאות ענק. זו הגישה שאומרת שהיום אני מסתדר עם המשכנתא ולך תדע מה יהיה בעוד 10 שנים.

אני לא בעד לקחת משכנתא בשיעור של 90%. יש כאלה שיכולים לעמוד בזה אבל רוב הציבור לא מסוגל לעמוד בזה. זה גומר את החיים, להשתעבד למשכנתא ברמות כאלה".

מה דעתך על הוד"לים?

"זה פתרונות לפרקי זמן קצרים. אם לא עושים פתרונות ארוכי טווח לא עושים כלום. דוחים את הבעיה לעוד 3-4 שנים, שתצוץ שוב עם הילדים שלנו.

קצב הגידול במשקי הבית לא תאם עד עכשיו את קצב הבנייה. מה גם שעכשיו יש יותר גירושים וקצב וזה עוד גורם שיוצר ביקושים, משפחה שמתפצלת לשניים".

את רואה עלייה בהתחלות בנייה?

"קבלנים חיפשו אדמה בטירוף. כל קרקע לבנייה נחטפה. לא היו קרקעות, אני מתכוונת לחדרה גדרה, אין כמעט קרקעות. מעט מאוד. כל קרקע במחיר סביר נחטפה. צריך להמתין ולראות. לא הייתי מתנבאת לאן זה ילך. ב-2008 היתה האטה, וב-2009 פריחה, אני לא יודעת מה יהיה עכשיו.

זה גם מאוד תלוי במה שהממשלה תשדר. אם היא תשדר שליטה במצב זה יעזור. היום זה לא מה שהיא משדרת. זה נראה רע. ממשלה מבולבלת חסרת אונים, מנסה להתמודד עם המצב הנקודתי ומעבר לזה לא מעניין אותה שום דבר. וזה די לא נעים לנו כאזרחים".

איך זה בא לידי ביטוי אצלכם? זה גורר חשיבה על תוכניות עבודה לשנים הקרובות?

"בשוק כזה הצורך במתווך הולך וגדל. כי כשמישהו מפרסם דירה ומחכים לו אנשים ליד הדלת, ולפני שהוא אומר ג'ק רובינסון הוא מוכר, הוא סבור שהוא לא צריך מתווך. כשהביקושים קטנים בעל דירה נעזר בשירותי מתווך ורואה את היתרונות שבשימוש במתווך. ביקושים יש, גם בשוק הזה. צריך לשנס יותר מותניים. משך העסקה מתארך".

אבל לא עוצרים אצלכם למשל תוכניות פיתוח?

"לא. יש אמנם פחות עסקאות. יש היערכות. משקיעים יותר במאגר לקוחות ובמאגר נכסים, ועובדים יותר קשה להביא את הערך המוסף של המתווך. בתרחיש הגרוע יהיו פחות עסקאות. פלח השוק של המתווכים הוא כ-30% מהעסקאות, אז מנסים להגיע ל-70% הנוספים, לשכנע שיש מה לתרום.

במיוחד היום, עם חבילות המימון המסובכות".

אתם התחלתם להעניק ייעוץ במשכנתאות

"כן וזה מוצר שאנחנו מאוד מאמינים בו. מי שקונה דירה כדאי שיראה כמה הוא יכול לקבל מהבנק. אם אתה חושב שאתה יכול לקבל מליון שקל, אבל בסוף אתה יכול לקבל 800 אלף שקל, זה משנה את החיפוש. זה חלק מההגדרה של מה שיש ומה שאין, והגדרת הצרכים. היום הבנקים מנהלים את הסיכונים חזק.

רק אחר כך צריך לחפש את הדירה, למצוא את הריביות הנכונות, ולראות שאתה עומד בתשלומים גם בעתיד. ועושה את החישובים נכון. משכנתא זה לא רק ריבית.

"פריים היא משכנתא טובה, אבל צריך לראות שעומדים גם בתשלומים גבוהים יותר כי אם הפריים עולה, ויש עוד 1000 שקל במשכנתא זה משפיע על החיים וההכנסה הפנויה. חשוב לבחון הכל, איזה משכנתא, מה המשכורות, יש ילדים, מה האחוזים מההכנסה הפנויה. שלא תמצא את עצמך מוכר דירה כדי להפסיק משכנתא. זה בהחלט לא עיסקה טובה כשאדם מוכר דירה כדי להפסיק לשלם משכנתא".

רוצים תמיד לדעת כמה הדירה שווה

"יש תרבות כזו בארץ, שאם יש לי דירה, ואני לא הולכת למכור אותה, למה אני צריכה לדעת כל הזמן כמה היא עולה. אם עלתה או ירדה. רוב האנשים מחזיקים בדירה אחת, הדירה שהם גרים בה. מה זה משנה אם המחירים עלו או ירדו. אנחנו כל הזמן בודקים. דירה זה לא נכס כלכלי. אתה קונה דירה ואתה גר בה, אתה לא מממש אותה.

למכור דירה זה לא פשוט, יש עורך דין ויש מסים, לא כל כך מהר קונים ומוכרים דירות. רק לזוגות צעירים זה רלבנטי. למשפרי דיור זה לא רלבנטי. אני אמכור דירה ואקנה אחרת בגדול. מי שנכנס לשוק הוא די אדיש לשינוי".

אנשים נהנים לחשוב שהעושר שלהם גדל

"נכון אבל זה לגמרי אשליה. זה חשוב לזוגות צעירים ולכן הפתרונות צריכים להיות ממוקדים לזוגות צעירים או לכאלה שטרם נכנסו למעגל הדיור, כי יש גם בני 40 שעדין לא קנו דירה. לאלה שזו הדירה הראשונה שלהם להם צריך לעזור הכי הרבה. כל השאר אדישים לשינוי הזה, לכן כדאי לעשות את העסקאות back to back".

מה דעתך על מס עיזבון?

"עד 81' היה מס עזבון והורידו אותו. להעניש את הטייקונים זה לא ככה. אני לא רוצה לקחת מהכיס שלו ולהעביר אלי. אני לא רוצה שייקחו מהכיס שלי. טייקון היום לוקח מהכיס שלי, אז צריך לפתור את המשוואה מהצד נכון שלה. אני רוצה שיקרמו לטייקון שלא ייקח מהכיס שלי. אני לא רוצה בעלויות צולבות. שהטייקונים לא ייתנו הלוואות לעצמם. הם מקבלים נכסים של הציבור בנזיד עדשים והיום הם עושים תספורות לאג"חים. אני רוצה שבן דוב לא יבנה וילה ויעשה תספורת. רוצה שלא יבנה וילה, שימכור את פרטנר וישלם את האג"חים שלו. לא שייקחו ממנו מס עיזבון. תאמין לי שאם תציע לטייקונים או זה או זה, הם יבחרו במס עיזבון. זה לא מה שיטפל בבעיית הטייקונים. הם משתלטים על כל דבר ויש להם יכולת לתמרן את השוק לתועלות שלהם כשאנחנו נשחקים. כאן צריך להיות הטיפול לא מס עזבון. זה נקודתי ושליפה מהמותן ולא יפתור באופן יסודי את הבעיה".

בכלל על מחאת האוהלים מה את אומרת?

"האוהלים בעצמם לא האמינו שזה יגיע למימדים כאלה. יש בזה משהו נכון שמאותתים למנהיגים תיזהרו. מאוד קל היום ליצור דעת קהל נגדית. עם פייסבוק זה קל מאוד אז תשימו לב, כי אנשים לא מטומטמים. המסר הוא נורא חשוב. גם אם יקפלו היום את האוהלים הידיעה שבשנייה אתה מצית אש, הידיעה הזו מאוד תרסן ותשפיע. כשהמציאו את הדמוקרטיה ביוון חשבו על פייסבוק. זה ממש כיכר השוק של פעם. זה הדמוקרטיה בהתגלמותה. זה נהדר".

מה עם משקיעים זרים?

"הם לא פה. עכשיו אולי יש קצת התעוררות של צרפתים, רוסים. אבל זה לא מה שהיה. כבר מ-2008 הם לא פה. המצב הכלכלי בעולם ובגוש היורו צמצם את הנכסים שלהם".

מה דעתך על הצרכן הישראלי מעבר למה שדובר עד כה?

"שיעריך מה שהוא מקבל ולא כמה משלם. קודם מחפשים כמה יוצא מהכיס. השאלה מה אתה מקבל, אחר-כך תתווכח על העמלה. מתווך לא רק מחבר בין שתי קצוות, זה הרבה יותר מזה. אנחנו משקיעים הרבה במתווכים שידעו להוציא נכון אל הפועל את העסקאות".

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.