הטיפול החשבונאי בחללי עבודה משותפים

במענה לפנייתכם שבסימוכין, בעניין אופן הטיפול החשבונאי בפעילות השכרת חללי עבודה משותפים, הרינו להביא בפניכם את עמדת סגל רשות ניירות ערך ("סגל הרשות"), כפי שנמסרה לנציגי החברה בשיחה מיום 11 במרץ 2025. עמדה זו מבוססת על המסכת העובדתית שנפרשה על ידיכם בתכתובות ובשיחות שבסימוכין למכתב זה, ובהנחה כי זו משקפת את כל הנתונים והעובדות הרלוונטיים לנדון.

אלא אם כן נאמר מפורשות אחרת, משמעות המונחים בהם נעשה שימוש במכתב זה להלן תהיה כמשמעותם בפנייה ובדיווחי החברה.

רקע עובדתי תמציתי

להלן עיקרי העובדות הרלוונטיות לסוגיה, כפי שפורטו בפנייתכם:

1. החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות תאגידים המוחזקים על ידה במישרין ובעקיפין, בתחום הנדל"ן, הכולל נכסי נדל"ן מניב, ייזום, פיתוח ובינוי של פרויקטים והשכרת חללי עבודה משותפים. פעילות החברה בתחום השכרת חללי העבודה המשותפים ("תחום הפעילות") מבוצעת באמצעות החברה הבת א.ו. חללי עבודה משותפים בע"מ ("א.ו."). א.ו. מפעילה 14 מתחמי חללי עבודה משותפים פעילים בישראל בערים תל אביב-יפו, רמת גן, הרצליה, חיפה, באר שבע וירושלים.

2. א.ו. מתקשרת עם מנוייה בהסכמים לשימוש בחללי העבודה ולמתן שירותים נלווים ("הסכמי המנוי"). לקוחותיה של א.ו. הם מנויים, החברים בקהילת החללים המשותפים (Members), המשלמים לא.ו. דמי מנוי עבור השירותים.

הסוגיה החשבונאית

3 . האם בהתבסס על הנסיבות המפורטות בפנייה, נכסי זכות השימוש של א.ו. בחללי העבודה המשותפים צריכים להיות מסווגים כנדל"ן להשקעה או כנדל"ן בשימוש-בעלים?

עמדת החברה בתמצית

4. לעמדת החברה, נכסי זכות השימוש בחללי העבודה עומדים בהגדרת נדל"ן להשקעה ב- IAS 40 ועל כן יטופלו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה כנדל"ן להשקעה במודל השווי ההוגן, בהתאם למדיניות החשבונאית של החברה.

5. נכסי זכות השימוש בחללי העבודה המשותפים מוחזקים על ידי א.ו. על מנת להניב הכנסות שכירות ממנויים ולא לצורך מתן שירותים, מאחר שהשירותים הנלווים להשכרת שטחי העבודה הספציפיים הינם רכיב לא משמעותי, באופן יחסי, מההסדרים בכללותם. מהות ההסדרים של חברת הבת עם המנויים הינה מתן זכות שימוש בשטחי עבודה ספציפיים בחללי העבודה המשותפים אותם חוכרת חברת הבת, עם מתן שירותים נלווים שהינם פשוטים בעיקרם ומהווים מרכיב לא משמעותי מבחינה כמותית מההסדר בכללותו.

עמדת סגל הרשות

6. סעיף 7 ל- IAS 40 קובע: "נדל"ן להשקעה מוחזק על מנת להניב הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית, או שניהם. לפיכך, נדל"ן להשקעה מפיק תזרימי מזומנים אשר, במידה רבה, אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי ישות. הבחנה זו מבדילה נדל"ן להשקעה מנדל"ן בשימוש-בעלים. הייצור או ההספקה של סחורות או של שירותים (או השימוש בנדל"ן למטרות מנהלתיות) מפיקים תזרימי מזומנים, אשר ניתנים לייחוס, לא רק לנדל"ן, אלא גם לנכסים אחרים, אשר נעשה בהם שימוש בתהליך הייצור או בתהליך ההספקה. תקן חשבונאות בינלאומי 16 חל על נדל"ן בשימוש-בעלים בבעלות ותקן דיווח כספי בינלאומי 16 חכירות חל על נדל"ן בשימוש-בעלים המוחזק על ידי חוכר כנכס זכות שימוש". (ההדגשה אינה במקור)

7. סעיף 11 ל- IAS 40 קובע: "במקרים מסוימים, ישות מספקת שירותים משניים לדיירים של נדל"ן המוחזק על ידה. ישות מטפלת בסוג זה של נדל"ן כנדל"ן להשקעה, אם השירותים מהווים מרכיב בלתי משמעותי, באופן יחסי, מההסדר בכללותו. דוגמה לכך היא כאשר הבעלים של מבנה משרדים מספק שירותי אבטחה ושירותי תחזוקה לחוכרים המאכלסים את המבנה" (ההדגשה אינה במקור)

8. מהסעיפים לעיל עולה, כי לצורך הבחינה האם נדל"ן מהווה נדל"ן להשקעה, יש לבחון האם השירותים הנלווים מהווים מרכיב בלתי משמעותי מההסדר בכללותו. לכן, בענייננו יש לבחון כי השירותים הנוספים מעבר למתן זכות השימוש בנכס, אינם מרכיב משמעותי מההסדר בכללותו.

9 . סגל הרשות אינו מתערב בעמדת החברה, לפיה לאור מהות השירותים והיקפם הכמותי, אין הם מהווים רכיב משמעותי בהסדר בכללותו, וכי לפיכך יש לראות בחללי עבודה משותפים כנדל"ן להשקעה בהתאם להוראות IAS 40.

10. במסגרת זו מובהר, כי החלטה זאת של סגל הרשות מבוססת בין היתר על כך שלעמדת סגל הרשות, מדידת שווים ההוגן של נכסי זכות השימוש במקרה זה צריכה להתבסס על הערכת שווי חוזה החכירה בלבד. שווי זה ייקבע לפי הפער בין דמי החכירה שמשלמת החברה לפי החוזה לבין דמי החכירה בתנאי שוק, וזאת עד לתום תקופת החכירה. שיטת מדידה זאת (שאינה מביאה בחשבון את ערך השירותים הנוספים) תואמת את ההתייחסות לנכס כאל נכס נדל"ן להשקעה, דהיינו נכס המוחזק להפקת רווחים מהשכרה ומעליית ערך.

11. יודגש כי סגל הרשות אינו מביע עמדתו לגבי שאלות או סוגיות אחרות העשויות לעלות מהאמור במכתבכם. בנוסף, מכיוון שעמדה זו מבוססת על העובדות המתוארות במכתבכם, מובהר כי כל שינוי בעובדות, בנסיבות או בתנאים המתוארים בו, עשוי לחייב מסקנה אחרת מזו המובאת במכתב תשובה זה.

12. כמו כן, יובהר כי בהתאם לנוהל פנייה מקדמית פניית החברה ותשובת סגל הרשות עשויות להתפרסם במלואן באתר הרשות.