איך לא ליפול בפח של מבצעי המכירות, והסכנה הגדולה שבדרך

‏

לאחר סקירת הכלכלן הראשי שפורסמה בשבוע שעבר, פירסמה הלמ"ס השבוע את דו"ח עסקאות הנדל"ן למגורים בחודשים מרץ - מאי 25, וכמו בסקירת הכלכלן הראשי, גם לפי הלמ"ס מדובר בירידה תלולה בפעילות ובעסקאות.

מספר הדירות החדשות שלא נמכרו מגיע לשיא של כ- 81,000 דירות, עלייה של 21% מחודש מאי בשנת 2024, ומספר חודשי ההיצע  של הדירות בשוק עלה לשנתיים וחצי.
 

פילוח הדירות שנימכרו במרץ – מאי 2035

בשלושת החודשים מרץ-מאי 2025 נמכרו כ-21,800 דירות, ירידה של 23.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים דצמבר -2024 פברואר 2025 . 

37.5% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-8,180 דירות, כ-27.5% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה ירידה של 35.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים דצמבר - 2024 פברואר 2025. 

62.5% מסך הדירות שנמכרו בחודשים מרץ-מאי 2025 הן דירות יד שנייה, כ-13,620 דירות.

בחודש מאי 2025 נמכרו 6,820 דירות, עלייה של 3.8% לעומת החודש הקודם, ובניכוי עונתיות המגמה הפוכה – ירידה של .7.3% לעומת זאת, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מאי 2024, נצפתה ירידה בשיעור של 19.4% ובניכוי עונתיות ירידה דומה בשיעור של .19.0%.

2,430 מהדירות שנמכרו בחודש זה הן דירות חדשות, ירידה של 3.1% לעומת אפריל ,2025 ואילו בניכוי עונתיות ירידה חדה יותר של .11.1% בהשוואה למאי 2024, נצפו ירידות חדות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה עונתיות 37.9% ו-35.6%, בהתאמה.

4,390 מהדירות שנמכרו במאי 2025 הן דירות יד שנייה, עלייה של 8.0% לעומת אפריל 2025, ואילו בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של 5.0%. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מאי 2024, נרשמו ירידות, בנתונים המקוריים ירידה בשיעור של 3.4% ובניכוי עונתיות בשיעור של 5.2%. הסבר - במונח "בניכוי עונתיות" שמשתמשת הלמ"ס, הכוונה בניטרול קבוע של נתוני חגים, חופשות וכדומה באותם חודשים, שמביאים לשינוי "מלאכותי" של הנתונים בכל שנה.
 

האם זה הזמן לרכוש דירה?  ואיך ניזהרים מהטריקים השיווקיים

נתחיל בקוריוז אמיתי, במשך קרוב לשנתיים אני עובר ברחוב מרכזי בחולון, ושלט גדול מתנוסס על הבניין "נותרו דירות אחרונות למכירה"... השלט  שהיה כבר דהוי וקרוע הוחלף לאחרונה בשלט חדש עם אותו המסר. 

מדובר ב"טריק" דומה של בעלי חנויות ממולחים שהיו מוציאים אחת לכמה שבועות, את אותו השלט הדהוי המכריז בהתרגשות "70% הנחה לרגל סגירה".. אבל החנות? ממשיכה להיות פעילה ותוססת כבר 50 שנה ...

גם שלטי ענק  "500,000 שקל הנחה" או "ריהוט הבית בשווי 500,000 שקל בקניית דירה",

ראויים לזהירות וחשדנות, למרות שבקטן קטן בפרסומת מסתתרים סייגים, כמו "עד 500000", או "בכפוף לתנאים המלאים של המבצע" וכדומה.

כללים בסיסיים לפני שמתפתים ל"מבצע" ופרסום אגרסיבי של מכירת דירות:

מה המוניטין של הקבלן? בידקו פרויקטים קודמים שלו, היקפים, עמידה בהבטחות, האם התנהלו משפטים נגדו? המלצות מלקוחות שאמינים בעיניכם.

בדיקה בעירייה- בידקו בעירייה מה התוכניות לבנייה ופיתוח באזור הפרויקט?

טיפ חשוב – השתדלו להגיע למשרדי המכירות בכלל, ובפרט למשרד של הפרויקט בו אתם מעוניינים  לרכוש דירה, בתחילת השבוע בשעות הבוקר כשהתנועה דלילה, יהיה לכם יתרון בשיחת המכירות וזמן לשאלות בלי לחץ.

בקשו פירוט מלא של מחיר לפני ואחרי ההנחה- ממה מורכבת ההנחה , האם מדובר בהצמדה עתידית למחיר, מה תנאי התשלום, האם במקום ההטבה ניתן להוזיל את מחיר הדירה?

השוואת שוק- השוו את מחיר הדירה המוצעת למחיר ממוצע באזור לפי נתונים אובייקטיבים ככל האפשר, היעזרו גם במתווכים שאתם מכירים, חברים שרכשו באזור, ובכל מידע זמין ברשת לבדיקה והשוואה. 

בדקו פרויקטים דומים- (גודל, מיקום, איכות) שנמכרו בשנה, שנתיים האחרונות  האם מחיר ההנחה אכן זול יותר מהחברות המקבילות?

תנאים בחוזה - ודאו שהמחיר הוא "קבוע" ולא "מחיר בסיס" שניתן להוסיף לו עלויות ותשומות חריגות כמו מדד תשומות הבנייה, מעבר למקובל.

בדקו את מסלול המימון- (10/90 או 20/80 וכדומה),  האם כרוך בהצמדה למחיר עתידי? האם הרווח מהמימון בסוף הוא אפקטיבי או רק מודגש פרסומית אך לא מוודא עלות סופית נמוכה?

ריבית והחזר חודשי- חשבו את יחס החזר המשכנתא ביחס להכנסה הפנויה שלכם ((PTI, ודאו שההחזר החודשי אינו עולה על 35% מהכנסתכם הפנויה, דבר שעלול להפעיל לחץ כלכלי לאורך השנים הנוספות של ההלוואה. 

בטבלאות הבאות שפרסם הלמ"ס בדו"ח  מרץ- מאי 25' ניתן לראות את נתוני המכירות של הדירות בערים השונות, ואת מספר הדירות שנותרו למכירה בכל עיר.

תל אביב וירושלים מובילות גם בירידה התלולה במכירות בהשוואה ל-12.24 – 2.25.

הנתונים יאפשרו לכם לראות היכן יש הזדמנות לאור מצוקת הקבלנים באותו אזור, עודפי דירות חדשות שלא נמכרו וכו׳.
 

סיכום ומסקנות

אין ספק שהתקופה הנוכחית היא אחת התקופות הקשות שידע ענף הנדל"ן בכלל, וענף הנדל"ן למגורים בפרט. דוחות הכלכלן הראשי באוצר, הלמ"ס, בנק ישראל, ועוד גורמים העוקבים ומנתחים את הענף, מוכיחים זאת.

לכאורה זו תקופה טובה לקונים, ופחות טובה לקבלנים ולשחקנים בשוק שהיו רגילים להסתערות הציבור על משרדי המכירות, כשהשיא היה בדצמבר 24 עם היקף אדיר של נטילת משכנתאות בחודש אחד, שהגיע לכ-14 מיליארד שקל.

הריבית שלא יורדת מ-1.24, המלחמה, חששות מצד הרוכשים לעתידם הכלכלי, ועוד סיבות גרמו לירידה חסרת תקדים במכירת דירות. אז האם כדאי לקונים הפוטנציאלים  להמשיך לשבת על הגדר? לא בטוח.

בצד ההיצעים של הדירות, חשוב לזכור כי הקבלנים האטו את קצב  הבנייה של דירות חדשות, לאור המצב והקשיים במימון פרויקטים בריבית הגבוהה, ומחסור גדול בעובדי בניין המוערך ב50,000 לפחות. ומה עם אלפי הדירות שנהרסו במלחמה עם איראן? שיקום הצפון והדרום? והנה יש לכם  שוב סיבות למחסור בדירות, לביקושים, ולעליית מחירים עתידית.

אז העצה הכי טובה, אם מצאתם דירה, לאחר שבדקתם היטב, יתכן שזה הזמן לרכוש דירה.