מבוקשת - דירה להשכיר עם ממ״ד

הרעיון להסב מיליוני מ"ר עודפים של שטחי משרדים לטובת דיור בכלל ודיור להשכרה לטווח הארוך בפרט, הועלה כבר הרבה לפני פרוץ אירועי ה-7 באוקטובר 2023, זאת בשל הטעם הפשוט שהמחסור בהיצע בשוק הדיור הולך וגדל.

כיום, קרוב לשנתיים לאחר ה-7 באוקטובר ובמיוחד לאחר מלחמת 12 הימים בין מדינת ישראל לבין איראן, רעיון זה הינו רלוונטי פי כמה וכמה, קל וחומר בהתייחס לכל מה שקשור למגמות הצפויות בשוק השכירות בעקבות המלחמה האחרונה.

אפתח בכך שעד לימי פרוץ מגפת הקורונה בשנת 2020 ובהמשך ביתר שאת אירועי ה-7 באוקטובר היו מחירי השכירות במדינת ישראל, כולל ב"מדינת תל אביב", מתונים באופן יחסי לעלות קניית דירה שכללה בדרך כלל משכנתא ענקית בהחזר חודשי גבוה יותר ממחיר שכירות ממוצע לדירה.

במהלך הקרוב לשנתיים שחלפו מאז, הלכו מחירי השכירות והדביקו בהדרגה את הפער. הסיבה לכך הייתה ברורה: המספר ההולך וגדל של מפונים, הן מעוטף עזה והן מהצפון, הביא את שוק השכירות לרתיחה שאותה לא ידע מעולם.

בעיר תל אביב, לדוגמא, ועל פי נתוני למ"ס עדכניים, מהווה שוק השכירות לא פחות מ-49 אחוזים מכלל שוק הדירות. ובמילים אחרות, כל דירה שנייה בעיר העברית הראשונה הינה דירה להשכיר. מחיר השכירות הממוצע זינק במהלך השנתיים האחרונות לכ-8,600 שקלים, עשרות אחוזים יותר ממה שהיה בשנת 2020, ערב מגפת הקורונה.

ביקוש רב במיוחד קיים, באופן טבעי, לדירות המצוידות ממ"ד. אם סטטיסטית רק כל דירה שלישית בישראל מצוידת בממ"ד, הרי שמקרב הדירות להשכיר אחוז זה קטן משמעותית הרבה יותר, מה שהופך דירה להשכיר עם ממ"ד לאוצר בלום עבור המשכירים.

ומה יקרה כעת?

הלא ברור כי מלחמת 12 הימים בין ישראל לבין איראן, בה הצליחו קרוב ל-60 טילים איראניים לחדור את מעטפת ההגנה, וחלקם הגדול נפלו באזורים אורבניים מובהקים והצליחו, למרבה הצער, לגרום לנזק גדול במיוחד, כולל הרס מוחלט של מאות בניינים, ברור כי אירועים אלה ישפיעו בקרוב מאוד על שוק השכירות.

על פי ההערכה מספר המשפחות שייאלצו להתפנות לחלוטין מבתיהם ההרוסים עומד על מספר בלתי נתפס של 3000 בקירוב. ייקח זמן רב ביותר, אולי 4-5 שנים, עד שבתיהן החדשים יעמוד על תילם, עובדה שתאלץ אותן ברוב המכריע של המקרים למצוא פתרון דיור באמצעות שכירת דירה וגם ברור בעליל כי הטראומה שאותה עברו תביא ליתרון בולט של דירה שתכלול בתוכה ממ"ד או לכל הפחות מקלט זמין.

לא תהא זאת ספקולציה להעריך כי מגמה זו תביא כבר במהלך החודשים הקרובים, ובמיוחד לאחר שאותן משפחות יתפנו בהדרגה מבתי המלון, כי נהיה עדים לזינוק חסר תקדים במחירי הדירות להשכרה, ובמיוחד אלה שיכללו ממ"ד.

יתרה מכך: תופעה זו לא רק שתייקר את מחירי השכירות, אלא גם תבליט את המחסור הכבד של דירות שכאלה בשוק.

על כן שומה על מקבלי ההחלטות, לצד המשימה הברורה לקדם פינוי בינוי באותם מתחמים גדולים שנפגעו, לחשוב גם על פתרונות יצירתיים לתקופת הביניים המושכת הזאת: 

גם, כמובן, איך לממן מימון מלא של הוצאות השכרת הדירות (אחרת ספק רב אם אותן משפחות יוכלו כלכלית לעמוד בכך!) וגם, לא פחות חשוב, איך להגדיל במידת האפשר את מצאי הדירות הללו, אולי באמצעות הסבה מהירה לדיור של בתי מלון ישנים? ואולי, הצעה לא פחות מעניינת, להסב מיליוני מ"ר של שטחי משרדים עודפים שנבנים כיום לטובת דיור להשכרה לטווח הארוך?

להסבה זו יהיו מספר יתרונות בולטים: גם פתרון לכך שקיימים מיליוני מ"ר מיותרים של נדל"ן משרדים, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ וגם שליטה מלאה של מקבלי ההחלטות על אופי הסבתם לדיור ובמיוחד המרכיב של דיור להשכרה לטווח הארוך, מה שיפתור לא רק  את בעיית שוק השכירות, אלא גם יגדיל משמעותית את היצע הדיור הזמין.

הכדור, כמובן, בידי מקבלי ההחלטות!

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י