דעה: צניחה חופשית או אזעקת שווא?

פאניקה שררה בקהילת הנדל"ן ובאמצעי התקשורת לאחר שפורסמו במהלך החודש האחרון נתוני האוצר, לפיהם היו בחודש יוני האחרון 5844 עסקות נדל"ן בלבד, הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2000 ונמוך ב-29 אחוזים לעומת יוני אשתקד.

נתון מטריד לכאורה במיוחד היה זה של מכירת דירות חדשות על ידי קבלנים, 1144 בלבד, ב-50 אחוזים פחות לעומת החודש המקביל אשתקד.

האם אכן מדובר בצניחה חופשית של המכירות בשוק הדיור, עובדה המעידה אודות מיתון ללא תקדים ב-25 השנים שחלפו מאז שנת 2000?

ובכן, ממש ממש לא !

ראשית, אפתח בכך שכל החוזים שחורות פשוט שכחו שבמהלך יוני התקיים במשך 12 ימים, מ-ה13 ועד ה-24 לחודש, מבצע "עם כלביא", בפועל מלחמה כוללת מול איראן, וברור שבמהלך ימים גורליים אלה השוק היה משותק כמעט לחלוטין.

שנית, יתרה מכך: גם במהלך השבוע האחרון של יוני, עדיין הורגשה מאוד השפעת המלחמה, עובדה שגם אותה אמורים היו לקחת בחשבון.

שלישית, בסוף חודש מאי, ממש על סיפו של יוני, הכריז משרד השיכון אודות חידוש מבצע "דירה בהנחה", שכמובן השפיע על לא מעט זכאים שהתכוונו לרכוש דירה, להמתין ולראות מה יילד יום.

רביעית, נוסיף לכך את שורת ההגבלות שהטילו בנק ישראל והאומר במהלך החודשים הקודמים, זאת במטרה לצנן את השוק. בין היתר אפשר למנות את העלאת המע"מ בראשית השנה ולקראת אפריל-מאי, הגבלות דוגמת איסור על הקבלנים לשווק דירות בשיטת 80/20, הגבלות על לקיחת הלוואות בלון ועוד.

חמישית, נוסיף לכך את העובדה שנגיד בנק ישראל, זה החודש ה-18 ברציפות(!) לא הוריד את שער הריבית הגבוה, זאת למרות הציפיות, הן בקרב הקבלנים שנטלו מימון והן בקרב רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות, שהריבית סוף סוף תרד. לאכזבה זו, אין ספק, הייתה גם השפעה על המיעוט היחסי של עסקות.

ובמילים אחרות: נתוני חודש יוני לא רק שאינם קודרים כפי שרוב רובם של הפרשנים נטו לנתח, הם אפילו מפתיעים לטובה(!) ולטעמי אף מעידים אודות החוסן של שוק הדיור להמשיך ולתפקד גם במצרף של גורמים כה בעיתיים.

על כן איני מוטרד ספציפית מנתוני יוני ואף צופה כי במהלך החודשים הקרובים נדווח על הרבה יותר עסקות בשוק ובד בבד גם על עליית מחירים מחודשת, זאת לאור המחסור הגובר והולך בהיצע דיור.

אולם, וזה אולם גדול, על מנת ששוק הדיור יעלה כפי שצריך על המסלול, אמורות להתקיים במהלך החודשים הקרובים, ובכלל, מספר פעולות אסטרטגיות על ידי מקבלי ההחלטות:

אחת, נגיד בנק ישראל צריך היה להוריד בהחלטה האחרונה ב-20 באוגוסט את שער הריבית. אין לי צל של ספק שסכנת האינפלציה שממנה הוא כה חושש אינה קיימת כלל, ולעומת זאת קיימת סכנה אמיתית הן למאות קבלנים שנטלו מימון יקר והן למאות אלפי רוכשי דירות שנטלו משכנתא.
שנית, בד בבד ושמה על מקבלי החלטות להגדיל באופן מידי את היצע הדיור ולפתור את הבעיות המעיקות על ענף הנדל"ן, ובמיוחד מחסור בכ-70 אלף עובדים, ביורוקרטיה במתן היתרים והשפעת התייקרות חומרי הגלם על תשומות הבנייה.

שלישית, בד בבד לערוך רפורמת עומק בכל מה שקשור למכרזי רמ"י. אין זה סוד שבמהלך השנה האחרונה ירד מאוד מספר הקבלנים שניגשו למכרזים אלה ועד כה שווקו רק כ-20 אלף יחידות דיור, זאת לעומת כ-45 אלף בתקופה המקבילה אשתקד וכ-65 אלף בשנת 2024 כולה.

רביעית, וכמובן מינוף התחדשות עירונית כוללת, מה שגם יעלה משמעותית את היצע הדירות בשוק ובד בבד את מספר הישראלים שיהיו מוגנים על ידי ממ"דים, קל וחומר לאחר הטראומה שכולנו עברנו בעקבות 600 הטילים האיראניים שעפו לעברנו והותירו רבבות ישראלים מחוסר בית.

אלה, לפרוטוקול, הבעיות האמיתיות שאמורות להטריד אותנו ולאו דווקא נתוני חודש יוני האחרון!

*כותב המאמר עידו שחם הוא שמאי מקרקעין ועורך-דין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית