פינוי בינוי 25 / Image-by-freestockcenter-on-Freepik
מוטי קפלן
09/09/2025
תמ״א 38, הסתיימה רשמית באוקטובר 2022, אבל הוארכה מיספר פעמים ולמעשה בחלק מהרשויות לגבי תוכניות שאושרו תסתיים רק באמצע שנת 26. על תמ"א 38 ("תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה") הוחלט באפריל 2005, ומאז עברה התוכנית תיקוני חקיקה, תוספות ושינויים.
התוכנית אפשרה לדיירים וליזמים לקדם פרויקטים של חיזוק מבנים ואף הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד. בכך היא נתנה מענה נקודתי, לעיתים מהיר, גם כאשר לא הייתה לעירייה תוכנית כוללת לאזור. יתרונה היה ביכולת לחדש בניין יחיד ולהוסיף דירות חדשות באופן ממוקד, אך חסרונה התבטא בעומס על התשתיות העירוניות ובחוסר ראייה תכנונית כוללת. במציאות החדשה, המדינה קבעה כי אין עוד אפשרות להריסה ובנייה של בניין אחד בלבד במסלול עצמאי. תחת זאת, מוקד הדגש עבר אל פרויקטים מתחמיים, שבהם כמה בניינים נכללים באותה תוכנית עם פתרונות לתחבורה, חניה, חינוך ושטחים ציבוריים. שינוי זה נועד לוודא שהבנייה החדשה לא תנתק את סביבתה, אלא תשתלב במרקם העירוני ותיתן מענה לצרכים של כלל הדיירים והעיר. במילים אחרות, בעבר ניתן היה לקדם “פינוי־בינוי נקודתי”, ואילו היום הרשות דורשת תכנון רחב, משולב ומוסדר הרבה יותר. כך הפכה ההתחדשות העירונית מכלי נקודתי ברמת הבניין הבודד, לכלי מערכתי שמבקש לחדש שכונות שלמות ולא רק בניין אחד.
הדירות שנפגעו במלחמה ישוקמו בהליך מהיר יותר
נתחיל בנזקים למבנים במלחמת "עם כלביא" שהסתיימה לאחר כ12 יום ביוני 25. לפי התביעות שהוגשו לרשות המיסים באמצעות מס רכוש, מדובר בהיקפים אדירים של מעל 30,000 דירות ומבנים.
הצפי ששיקום ובעיקר בניית הדירות והבניינים החדשים שייהרסו או נהרסו במלחמה וייבנו מחדש, יבוצע בהליך תכנוני מהיר במסגרת התב"ע של הרשות המקומית אך לא יידרש הליך רגיל ארוך ומייגע שאופייני לפינוי בינוי. ההריסה והבנייה הם אילוץ שבוודאי לא צריך להיות מוטל על הדיירים שסבלו וסובלים מספיק מרגע הפגיעה הפינוי ומצבם הלא ברור כיום.
נשאלת השאלה ואין לה מענה כיום, מתי יתחיל תהליך הבנייה מחדש, כאשר ידוע שבתל אביב בלבד דרושים כ15,000 עובדי בניין לאור הנזקים העצומים בתל אביב והסביבה.
בין האפשרויות וההצעות שעלו היתה הצעה שהמדינה תממן רכישת דירה חלופית לבעלי הדירות שדירתם נהרסה או שקוקה לבנייה מחדש, ובתמורה המדינה תקבל בעלות על הקרקע של הבתים שנהרסו. לאחר סיום תהליכי התכנון המדינה תוכל לשווק את הקרקע בשוק החופשי כדי להחזיר את ההוצאה, ויתכן שגם תרוויח מהמהלך. כך לכאורה ירוויחו כל הצדדים, הדיירים יזכו לדירה חדשה בזמן קצר, והמדינה תקטין את הוצאות השיקום מחדש.
האשליות הנוצצות שמכרו לדיירים
יזמים רבים ידעו למכור לדיירים לאורך השנים פנטזיות נוצצות שהיו רחוקות מאוד מהמציאות. כדי "לאסוף חתימות", הם היו מזמינים את הדיירים לאירוח במגדל יוקרה קיים, מציגים להם מצגת מרשימה של דירות גמורות עם נוף פתוח, לובי מפואר ומפרטים טכניים מבריקים. המצגות כללו הדמיות נוצצות עם מגדלים חדשים, חניות תת־קרקעיות, גינות ירוקות ובריכות, והכול הוצג כאילו מדובר בהבטחה בטוחה. במעמדים אלה, הדיירים התבקשו לחתום ליזם על זכות ייצוג בלעדית מול הרשויות גם אם בפועל עדיין לא הייתה תוכנית מאושרת או היתר בנייה באופק. עבור רבים זו נראתה כהזדמנות חד־פעמית “לא לפספס”, וכך נאספו בקלות עשרות חתימות. אלא שבמצב כיום, התמונה שונה לגמרי: הרשויות דורשות תוכניות מתחמיות ולא מסתפקות עוד בפרויקט לבניין יחיד, ההליכים אמורים להשתלב בתב"ע והבטחות על "אכלוס בעוד 4 שנים" מתבררות כלא ריאליות. הדיירים למדו להיות חשדנים יותר, להיעזר בעורכי דין ושמאים משלהם, ולדרוש ערבויות ממשיות לפני שהם חותמים. הפנטזיה שאפשר "לקפוץ" ישירות מדירה ישנה לחדשה תוך זמן קצר כבר לא עובדת, למרות שהדיירים חייבים תמיד להיות זהירים כפי שנפרט בהמשך.
מה מותר ומה אסור למארגן וליזם בפרויקט פינוי בינוי
בעבר כמעט לא הייתה רגולציה בנושא, והיזמים פעלו בחופשיות: כל אחד יכול היה להציג עצמו כיזמים פוטנציאלים, לאסוף חתימות על טפסי הסכמה כלליים, ולעיתים גם להטעות את הדיירים בהבטחות שאינן מגובות בתוכניות מאושרות. בשנים האחרונות נכנסה חקיקה ייחודית להתחדשות עירונית שמנסה להסדיר את התחום:
חובת שקיפות- יזם חייב להציג לדיירים מסמכים ברורים הכוללים את זהותו, ניסיונו הקודם, והיקף הזכויות הצפוי בפרויקט.
איסור הטעיה- אסור ליזם להבטיח לוחות זמנים לא ריאליים או להציג הדמיות שאין להן תוקף תכנוני.
חובת גילוי- על היזם למסור לדיירים עותק מלא של ההסכם המוצע, ולא רק טפסי חתימה ראשוניים.
הגבלת זכות בלעדיות- חוק פינוי־בינוי (פיצויים) וחוק ההסדרים האחרונים קובעים כי יזם אינו יכול להחזיק בהסכמות לתקופה בלתי מוגבלת — אם לא התקדם לתוכנית מאושרת בתוך פרק זמן מסוים, ההסכמות מתבטלות.
הגנה על דייר סרבן- דיירים שמתנגדים לא יכולים להיות מאותגרים משפטית בקלות יש מנגנון בחוק שמגן עליהם עד שלא יובטח שהפרויקט ריאלי וכלכלי.
המשמעות היא שבניגוד לעשור הקודם, היום ליזם יש גבולות ברורים: הוא לא יכול עוד "לצייר חלומות" ולהחתים דיירים על בסיס מצגות נוצצות בלבד. המערכת מחייבת ליווי מקצועי, שקיפות מלאה, ותוקף משפטי ברור כדי למנוע סיטואציות שבהן דיירים "ננעלים" על יזם שלא באמת מסוגל לקדם את הפרויקט.
דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024
הדוח מפרט נתונים מעניינים אודות פעילות התחדשות עירונית במהלך שנת 24, למשל "כללים ושכר טרחה מומלץ למארגנים" (מפורט בטבלה).
ההבדל בין "מארגן" ליזם
מארגן- עובד מול הדיירים בלבד, בשלב טרום-יזמי. אין לו סמכות לבנות או להבטיח מימוש.
יזם - נבחר על ידי הדיירים בהליך מוסכם, אחראי לקדם את התכנון, לקבל היתרים ולבצע בפועל את הפרויקט.
בשנת 24' אושרו 156 תוכניות הכוללות 57,386 דירות חדשות, כשמתוכן 37,606 דירות "תוספתיות". כלומר דירות חדשות שנוספו למאגר הדירות בנוסף לדירות שהובטחו לדיירים, במקום הדירות שנהרסו".
סיכום- אין ספק שפרויקט פינוי בינוי אטרקטיבי הן לדיירים וגם בהיבט של השקעה, כאשר התממשות הפרויקט "וזכייה" בדירה חדשה בבניין חדש ובדרך כלל עם פיתוח סביבתי, משדרגת משמעותית את איכות החיים של הדיירים, כמובן מקפיצה את ערך הנכס, ומניבה ריווחי הון משמעותיים גם למשקיעים בדירות ישנות, שהבשילו לפרויקט פינוי בינוי.
אבל חשוב מאוד להקפיד על הליך מסודר בליווי אנשי מקצוע כמו עו"ד, מהנדס, מומחה לפרוייקטים של פינוי בינוי, שיבדקו את כל הזכויות של הדיירים מול העירייה, מהשלב הראשון. אותם מלווי פרויקט יבדקו את היתכנות הפרוייקט בהתאם לתב"ע ברשות המקומית, במסגרת מתחמים ותוכניות שהחליפו את התמ"א 38 בכל עיר, ויבחנו את הצעות היזמים עוד לפני שיוצגו לדיירים. כמובן אמינות וחוזקו הפיננסי של היזם, ניסיונו, ומתן ערבויות לכל שלב בתהליך, עם אופציה ליציאה מההסכם במידה והיזם לא עומד בתנאים ובלו"ז שניקבע.
ההבדל בין מסלולי התחדשות עירונית
מסלול רשויות- ביוזמת הרשות המקומית ,העירייה או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מסלול מומלץ יותר כי ההליך יזום ע"י הרשות ובהתאם לתב"ע התכנוני מתחמי.
מסלול מיסוי- ביוזמת יזמים פרטיים או דיירים, במסגרת עסקאות של פינוי־בינוי/תמ"א 38 בהריסה ובנייה.
