האם השינוי לטובה בשוק הנדל״ן למגורים החל סוף סוף?

סקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי לחודש יולי 25, עשויה לגרום להרגשה של שינוי מגמה או לפחות התייצבות, לאור הנתונים השליליים בחודשים האחרונים, כמעט בכל הסגמנטים של סקירות הכלכלן.

ניתן לראות בבירור בלוח 1 בשיעור השינוי בהשוואה לחודש יוני 25, שיפור של עשרות אחוזים בפעילות כמעט בכל פרמטר בסקירה. אז האם באמת המגמה מתחילה להיות חיובית, ויש סימנים של תחילת היציאה מהמשבר?

עם כל הרצון הטוב לשדר אופטימיות עדיין מוקדם מדי לקבוע שהסימנים האלה מעידים על היציאה מהמשבר, במיוחד לאור העובדה שבחודש יוני פרצה מלחמת "עם כלביא".
 

זינוק של כ- 40% ברכישת דירות חדשות ו-36% בדירות יד שנייה

בחודש יולי 25׳ נרכשו 8,011 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה ליולי אשתקד זוהי ירידה של 10% ואילו בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם, בין היתר על רקע מלחמת "עם כלביא", זהו גידול של .36%.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 7,249 דירות, ירידה של 11% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 36% בהשוואה לחודש הקודם. בכך חזרה רמת העסקאות בשוק החופשי לרמתה בחודש מרץ השנה. הירידה המתונה יחסית במספר העסקאות הושפעה מיציבות במספר העסקאות בדירות יד שניה, לעומת המשך הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

מכירות הקבלנים בחודש יולי הסתכמו ב-2,726 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה ליולי אשתקד זוהי ירידה של 28%. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה במכירות הקבלנים בחודש הקודם זהו גידול של 40%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי ב-1,964 דירות, ירידה של 34% בהשוואה ליולי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 36%, כאשר נזכיר כי מכירות אלו בחודש יוני '25 היו  בשיא שלילי, הנמוכות ביותר בחודשי יוני מאז שנת 2003.

ב-4 החודשים האחרונים מכרו הקבלנים פחות מ-2,000 דירות בחודש

בארבעת החודשים האחרונים (אפריל - יולי 25') לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של 2,000 דירות. לשם השוואה, בשנת 24׳ כמו גם ב-22׳ רק בחודש אחד אוקטובר 24׳, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מ-2,000  דירות. שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש יולי על 59%, עדיין אחוז גבוה למדי. 

בהמשך לניתוח הטבות המימון המדווחות של הקבלנים שערך הכלכלן הראשי, נמצא בסקירות הקודמות כי נרשמה יציבות בשכיחות הטבות אלו בחודש יולי בהשוואה לחודש הקודם, כאשר בקרב חמשת האזורים שנבחנו עמדה שכיחות הטבות המימון על .37% אזור המרכז הינו האזור היחידי בו שכיחות הטבות המימון המדווחות בחודש יולי גבוהה מרמתה טרם כניסתן לתוקף של המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון.

סך מכירות יד שניה בחודש יולי עמד על 5,285 דירות, גידול של 3% בהשוואה ליולי 24׳, הבולט על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים. זאת בהמשך למגמה דומה מאז תחילת 25׳, בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה במכירות יד שניה בחודש יוני, נרשם גידולשל 36% במכירות אלו בחודש יולי.

המשקיעים חוזרים לפעילות

רכישות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,194 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי 24׳, זאת בהמשך לירידות חדות מאז חודש אפריל. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם זהו גידול של .41% מוסיף לרדת שיעור הדירות החדשות בסך רכישות סגמנט זה.

מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,603 דירות, ירידה של 6% בהשוואה ליולי 24׳, וגידול של 47% לעומת הרמה הנמוכה שנרשמה בחודש הקודם. מנגד, גידול חד במכירות אלו נרשם באזור ת"א.

רכישות דירה ראשונה בחודש יולי הסתכמו ב-3,705 דירות, ירידה של 13% בהשוואה ליולי אשתקד בהמשך לשיעורי ירידה חדים בשלושת החודשים הקודמים הקודמים וירידות מתונות יותר בשלושת החודשים הראשונים של השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 40%.

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-2,350 דירות, ירידה של 6% בהשוואה ליולי אשתקד, שיעור הירידה המתון ביותר מבין כל הסגמנטים. 

איפה נמכרו יותר דירות ביולי ביחס ליוני 25, וליולי 24'
 

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש יולי בהשוואה למקביל לו אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר אזורי חיפה ורחובות בולטים במיוחד עם שיעורי ירידה הקרובים ל-50%. אזור ב"ש הוסיף להוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יולי, עם 379 דירות שנמכרו, אם כי עדיין מדובר בירידה חדה של 38% במכירות אלו בהשוואה ליולי אשתקד. נציין עוד כי אזור זה, בו נשבר אשתקד שיא במכירות הקבלנים בשוק החופשי, שיעורי הירידה במכירות אלו מאז אפריל השנה הינם חדים נעים בין ירידות של 27% ל-42%. בשלושת החודשים הראשונים של 25׳ נרשמו באזור ירידות מתונות משמעותית בהשוואה לאלו שנרשמו ברמה הארצית.

בפילוח לפי ערים באזור זה נמצא כי מי שמובילות ירידות אלו בחודשים אפריל-יולי השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד הן: ב"ש ואילת עם ירידות של 57%, אשקלון 52%, דימונה וקריית גת 37%, ואופקים .31% מנגד, העיר שהובילה במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה אשתקד, כמו גם השנה -נתיבות, רושמת יציבות במכירות אלו בחודשים אפריל-יולי השנה. נציין בהקשר זה כי ב-62% ממכירות אלו בנתיבות בחודשים אפריל-יולי 25׳ ניתנו הטבות מימון ע"י הקבלנים.

סיכום

כפי שציינו בפתיח, נתוני חודש יולי בשוק הדירות אכן מראות התאוששות, אך קשה לומר על סמך חודש אחד שזו כבר מגמה, מה עוד שחודש יוני התאפיין במלחמה עם איראן ושפל בפעילות.

גם שיעור רכישת הדירות "על הנייר" בחודש יולי עדיין גבוה כ-60%, בהגדרת הכלכלן הראשי מדובר בדירות שמשך הזמן לקבלתן הוא 24 שנתיים לפחות.

מדובר במגמת ירידה קלה ככל הנראה בגלל כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, אך בהחלט מדובר בכלי שיווקי גם מצד הקבלנים וגם שימוש נפוץ מצד הציבור ברכישת דירות חדשות, אולי בתקווה להורדת הריבית בהמשך, וחשש לקחת משכנתא היום.

אם נתייחס לשוק המשכנתאות הנתון האחרון לחודש אוגוסט 25, הוא מעל 9 מיליארד שקל, גבוה בהמשך להיקף המשכנתאות בחודש יולי שהיה כ-11 מיליארד שקל, ככל הניראה בעיקר בגלל הבשלת רכישות "על הנייר" שבוצעו  לפני יותר משנתיים שלוש, ועכשיו מגיע שלב תשלום רוב המשכנתא, לקראת האכלוס.

נצטרך להמתין עוד מספר חודשים לפחות כדי לומר אם יש שינוי מגמה, או  שמדובר רק בתיקון בהשוואה לחודש יוני 25.