פרדוקס הדיור להשכרה

דומה שאיש לא הופתע כאשר פורסם לאחרונה כי הפרויקט הממשלתי "דירה להשכיר" נכשל, זאת כפי שנכשלו במרוצת עשרות רבות של שנים פרויקטים שניסו לקדם דיור להשכרה על סמך מודל כזה או אחר.

יחד עם זאת עולה משנה לשנה אחוז הישראלים ששוכרים דירה, מקצתם מתוך בחירה, אבל חלק נכבד מהם בלית ברירה, זאת בשל העדר והן עצמי מספיק על מנת לרכוש דירה או המחשבה שעדיף לשכור דירה, תהיה העלות החודשית אשר תהיה, מאשר להסתבך בכבלי המשכנתא.

בולט במיוחד אחוז השוכרים בתל אביב, המגיע על פי נתוני למ"ס לכ-49 אחוזים, כלומר כמעט כל דירה שניה מושכרת, אולם גם ביתר ערי ישראל אחוז השוכרים עולה התמדה ומגיע כיום ליותר משליש מבתי האב בישראל.

ובכן, מהי בעצם הסיבה שמחד גיסא הרוב הגדול של הפרויקטים להשכרה שקודמו על ידי המדינה לא הצליחו, זאת למרות שהעניקו באופן יחסי הרבה יותר בטחון לא להיות מסולק מהדירה מידי שנה, זאת כאשר דווקא השכירות הלא ממוסדת הולכת ותופסת נפח גדל הולך? ואיך זה שלמרות העלייה הדרמטית במחירי השכירות במהלך השנים האחרונות, אחוז השוכרים הולך וגדל?

אפתח בכך שהיסטורית הגיעו הנה מיליוני יהודים מהתפוצות, וראו ברכישת דירה חלק בלתי נפרד מהפרידה מהמסורת של "היהודי הנודד" ונטיעת שורשים חזקים בארץ האבות, זאת באמצעות רכישת דירה שתבטיח את עתידם ובהמשך את עתיד ילדיהם.

ובמילים אחרות, רכישת דירה הפכה להיות הרבה יותר מעסקה כלכלית, והיו לה משמעויות פסיכולוגית לא מבוטלות. כך, למשל, ירד והלך במרוצת השנים של נתח הדירות שהיו בדמי מפתח, הבטיחו אמנם הגנת דייר לשוכרים, אבל לא היו בבעלותם.

על כן שכירת דירה, קל וחומר לטווח הארוך, הפכה להיות אנטי תזה מוחלטת לאתוס של הגשמת החזון הציוני, כמו גם בטחון, הן כלכלי והן ברמה התודעתית.

זאת מן הסתם הייתה סיבה מרכזית להתנגדות מראש לפרויקטים יזומים של השכרה, חלקם על פי מודלים שדווקא הצליחו לא רע במדינות אחרות, ויכלו להיות טובים גם לקבלן המשכיר וגם לשוכרים.

על כן שכירת דירה באופן עצמאי, יהיה המחיר אשר יהיה, אינה כורכה ברוב המקרים בהתחייבות של השוכר לטווח הארוך. תמיד, אבל תמיד, הוא יראה את האור בקצה המנהרה של המעבר משכירות לרכישת דירה.

תופעה זו מאפיינת יותר ויותר צעירים עד גיל 40, במיוחד כאלה המתגוררים בערים הגדולות, וחלקם דווקא מתאפיין בהכנסה לא רעה ובעבודה מסודרת, כולל לא מעט אנשי הייטק, שעדיין מעדיפים את ליטרת הבשר החודשית/שנתית של דמי שכירות, מאשר התחייבות למשכנתא לטווח של 20-25 שנה.

צעירים אלה מעדיפים בחלק גדול מהמקרים להוציא את ההכנסה הפנויה שלהם ליציאות לבתי קפה ומסעדות, רכישת מוצרים ונסיעות תכופות לחו"ל ואינם רואים בהכרח את רכישת הדירה כהכרח בל יגונה.

על כן הייתי מציע למקבלי ההחלטות לחשוב מחוץ לקופסה, לנתח את המגמות ההולכות ומתחזקות הללו ולנסות ולייצר מודל שיתאים להם לטווח הארוך, לא רק את המודלים המוכרים של או רכישת דירה או שכירות.

מודל שכזה, לדוגמא, עשוי להיות מקודם על ידי עידוד גורמים מוסדיים להשקיע במתחמי מגורים שיהיו דיפרנציאליים, ויהיו בהם וריאנטים שונים, הן של דירות למכירה מן השורה, אבל גם דירות בשכירות מוגנת לכל החיים, שיאפשר גם הכנסה ראויה ליזמים ובד בבד בטחון לשוכרים המוגנים.

*כותב המאמר עידו שחם הוא שמאי מקרקעין ועורך-דין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית