רכישת דירה כמשחק פירמידה ?

אפתח בכך שדווקא בזמן המלחמה הממושכת ביותר בתולדות מדינת ישראל וגיוס מאוד אלפי אנשי מילואים בשנתיים האחרונות, הגיעה נטילת המשכנתאות לשיא של כל הזמנים, יותר מ-9 מיליארדי שקלים לחודש.

עובדה זו, כפי שאסביר לעיל, מעמידה רבבות אם לא מאות אלפי משקי בית, בסכנה של ממש של קריסה והופכת את רכישת הדירה מפעולה סולידית ומתבקשת לפעולה מסוכנת עד כדי סיכון ברמה של משחק פירמידה.

בעבר רכישת דירה נחשבה בעיני כל לעסקה הכי סולידית שיש, לרכוש 4 קירות שערכם רק ילך ויגדל ובד בבד גם להבטיח לכל בני המשפחה קורת גג קבועה מעל לראש ולא לנדוד, חלילה וחס, מדירה שכורה אחת לשנייה.

בשנת 1960, לדוגמא, כשמדינת ישראל הצעירה הייתה ענייה לאין שיעור לעומת ימינו אנו, רכישת דירה נחשבה לנעדרת סיכון כלכלי כלשהו. על מנת לרכוש דירה ממוצעת בת 3 חדרים, היה צריך באותם הימים לעבוד 5 שנים בסך הכל.

אציין כי רכישת דירה באותם הימים הייתה לא רק זולה ונגישה בהרבה. היא גם לא הייתה כרוכה כמעט בשום סיכון. אותה דירה ממוצעת עלתה כ-20 אלף לירות (שווה ערך לכ-12 אלף דולר) והחזר המשכנתא היה שקול הממוצע לכשליש ממשכורת חודשית אחת.

כיום, לעומת זאת, רכישת דירה כרוכה בסיכון השקול, לטעמי, למשחק פירמידה בו אתה עלול, חלילה, להפסיד את כל הסכום שאותו השקעת. כל זאת מדוע?

ובכן, אתחיל בכך שרכישת דירה ממוצעת בשווי של כ-2.5 מיליון שקלים, הינה שוות ערך לכ-18 שנות עבודה(!), כלומר פי 3.5 יותר לעומת 1960. עובדה זו, לכשעצמה, מחייבת את רוכשי הדירה להביא בממוצע הון עצמי של כ-800-900 אלף שקלים (סכום שאינו בהישג יד של כל אחד). 

אולם זוהי רק המערכה הראשונה של אותו משחק פירמידה: על רוכשי הדירה ליטול בממוצע משכנתא בשיעור של 1.5-1.8 מיליון שקלים ולהתחייב בממוצע להחזר חודשי של 11 אלף שקלים, שווה ערך למשכורת ממוצעת של שכיר/ה.

ובמילים אחרות: אם לפני 65 שנה ההתחייבות הייתה על כשליש משכורת לערך, כיום ההתחייבות גבוהה פי שלושה המונחים ריאליים. משמע: אם חלילה אחד מבני הזוג לא יוכל לעבוד, יפוטר, או יקרה אירוע כלכלי, בטחוני או רפואי אחר.

לאורך כל שנות החזרת המשכנתא, המשמעות תהיה לכל הדעות דרמטית. יתרה מכך: רוב רובם של נוטלי המשכנתאות אינם מודעים לכך שבפועל הם משלמים בממוצע החזר משכנתא כפול (!) לעומת הסכום שאותו נטלו במקור.

במילים אחרות: זוג שנטל 1.6 מיליון שקלים משכנתא למשך 20 שנה, ישלם בפועל 3.2 מיליון שקלים בקירוב. 

לשם המחשה: דירה בת 4 חדרים ברמת גן, שעלתה לרוכשים 4 מיליון שקלים, זאת כולל 1.6 מיליון שקלים משכנתא, בפועל תעלה להם כ-5.6 מיליון שקלים, זאת במקרה הטוב, אם הריבית לא תעלה ואם לא יקרה, חלילה, אירוע דרמטי אחר במהלך שני העשורים הבאים.

משמע: רכישת דירה ב-2025 איננה רק יקרה מאוד ומעבר לכיסם של חלק נכבד מהישראלים, אלא כרוכה גם בסיכון ממשי גבוה, כפי שלא היה מעולם. 

וכאן נשאלת שאלת מיליון הדולר: האם הסיכון הזה אכן שווה? האם אכן ערך אותה דירה יעלה בהתאם לעליית החזר המשכנתא, כלומר בעוד כ-50 אחוזים וגם אם אכן זה יקרה (מה שלא בטוח כלל..) מה יחוו אותם בני הזוג במהלך 20 השנה הבאות, הן במישור האישי והן במישור הלאומי?

והאם במצב הנוכחי לא עדיף לאותם בני זוג לשכור דירה (זאת עם כל החסרונות הידועים) ולהשתמש בתבונה בהון העצמי שלהם, למשל, לרכישת דירות בחו"ל בתקציב צנוע ובתשואה שאותה יקלו יממנו חלק נכבד משכר הדירה?

זוהי, כמובן, רק חלופה אפשרית אחת, ואולי לא מושלמת, אבל בטוח הרבה פחות מסוכנת מרמות הסיכונים של רכישת דירה במצב הנוכחי.

משחק פירמידה אמרנו? האם באמת הגזמנו?!

*כותב המאמר ניר בבג'ני הוא יועץ נדל"ן למוסדיים ובעלי Nadlanir investments