יו״ר הקבלנים: "הממשלה עובדת בשליש משרה", מחירי הדירות יעלו בגלל שר האוצר

נשיא ההתאחדות: הממשלה תתפרק ויהיו בחירות ואני מקווה שיימנו גם שרים מקצועיים ולא חסידי גור.

מנכ"ל בנק ירושלים: אני חושש לגלישה למיתון, בנק ישראל צריך להוריד את הריבית כדי לחזור לצמיחה.

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, עמית גוטליב, נשא היום (ד') נאום תקיף בפתיחת כנס נדל"ן של ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז שנערך באילת, בו ביקר את מדיניות הממשלה כלפי ענף הבנייה וקרא לשינוי מיידי במדיניות הריבית.

"ענף הבנייה הוא עמוד השדרה של מדינת ישראל – הוא זה שמחזיק את הכלכלה, מעסיק עשרות אלפי עובדים, ובונה את הערים, את הקהילות, את העתיד. אבל בזמן שאנחנו עובדים בשלוש משמרות – בממשלה עובדים בשליש משרה. מגיע לענף שלנו שר אחד במשרה מלאה, שר אחד שיקום בבוקר ויחשוב איך לקדם פרויקטים, איך להסיר חסמים, איך לבנות את מדינת ישראל. אסור שענף הנדל"ן יהפוך להיות מובן מאליו.

מאז פרוץ מלחמת 'חרבות ברזל' – ענף הבנייה לא עצר. כשסגרו לנו את האתרים בצו – ביקשנו לחזור לעבוד. נאבקנו, עבדנו, שכנענו, כי ידענו דבר אחד פשוט: מדינת ישראל חייבת להמשיך להיבנות."

עם זאת, גוטליב הזהיר מפני קריסה צפויה: "אם המדינה לא תתעורר עכשיו, אם לא תעזור לענף – חברות יקרסו. קבלנים סוגרים תיקי רישום, חברות פושטות רגל, והפרויקטים נעצרים. אנחנו רואים תופעה מדאיגה שקבלנים פשוט לא מוציאים היתרי בנייה. לא כי הם לא רוצים – אלא כי הם לא יכולים. הריבית הגבוהה, המימון היקר, האגרות וההיטלים – מונעים מהם לשלם ולהוציא את ההיתרים".

בהתייחסות להתבטאותו של שר האוצר שאמר השבוע לא לקנות דירות כי המחירים ירדו, ציין גוטליב שמדובר באמירה מסוכנת מאוד. לאורך כל ההיסטוריה, בכל פעם ששר אמר את זה – הציבור חיכה, ובסוף קנה את אותה דירה במחיר גבוה יותר. במקום להניע את השוק – הוא עוצר אותו. 

בהמשך פנה יו"ר הארגון לנגיד בנק ישראל ודרש להוריד את הריבית לאלתר. הריבית חונקת את הענף, הורגת את היזמות ומכה באזרחים עצמם, בחיילי המילואים שחזרו מהחזית ורוצים לקנות בית, בזוגות הצעירים שחולמים על קורת גג. כשהריבית גבוהה, יש האטה וקונים פחות דירות וזה מוביל להאטה בהתחלות הבנייה ולהגדלת הפערים בין ההיצע לביקוש. הריבית במקום להילחם באינפלציה מייצרת אותה".

לסיכום גוטליב ציין שיש להמשיך להביא עובדים זרים, ככל שנסגור פערים של ידיים עובדות באתרי הבנייה כך גם מחירי הביצוע ירדו וזה צפוי להשפיע לטובה על מחירי הדירות״.

נשיא התאחדות הקבלנים והבונים רוני בריק תקף את התנהלות הממשלה וציין שמשרדי הממשלה לא מדברים אחד עם השני. במצב כזה אני מייחל שהממשלה תתפרק ויהיו בחירות ואני מקווה שיימנו גם שרים מקצועיים ולא חסידי גור. ההתנהלות שלנו היא כמו בעולם שלישי. אף אחד לא מעניין אותו מה יהיה עם הזוגות הצעירים. אף אחד לא חושב מה יקרה כשיהיה חסר לנו 300 אלף יח"ד בפערים בין היצע לביקוש.

מלבד זאת, בריק תקף את המוסדיים וציין: "אני לא מבין איך בשנתיים האחרונות המוסדיים הישראלים קונים דירות בברלין, מגרשים בליסבון ופרויקטים באתונה, במקום להבין שאחרי מלחמה תמיד בא גל של פרוספריטי בנדל"ן שלנו. זה כסף שהופנה לשווקים שיציבותם מוטלת בספק במקום להישאר פה. זה לא רק למוסדיים - גם הציבור הרחב מפספס פה הזדמנות. בישראל יקום שוק דיור להשכרה ארוכת טווח בשנים הקרובות. מנהלי ההשקעות הם חוד החנית שצריך להוביל שינוי תרבותי ולפתוח אפיקי השקעה לישראלים בענף שלנו. המוסדיים צריכים להפוך למוטי השקעה פנים ישראלית בנדל"ן ותשתיות. הממשלה, בנק ישראל, הבנקים והגופים החוץ-בנקאיים צריכים להירתם לזה ושיהיה ביטחון פיננסי".

עוד ציין כי, "אנחנו הולכים להיקף של התחדשות עירונית שלא ראינו כמותו מעולם פה: מאות אלפי יחידות דיור, אלפי פרויקטים בתשתיות ובנייה ציבורית יצאו לדרך בשנה הבאה. הממשלה כבר עובדת על תוכנית שאנחנו היינו הדוחפים העיקריים שלה בהתחלה, למטרופולין חדש בדרום. אותו דבר יקרה בצפון. זה יקרה להערכתי בממשלה הבאה. הדברים יזוזו כי אין ברירה".

יאיר קפלן מנכ"ל בנק ירושלים ציין במהלך הכנס כי: "הכלכלה הישראלית מתמודדת ותתמודד בשנים הקרובות עם שורה של אתגרים והזדמנויות כאחד, ובראשם קליטתם של המילואימניקים חזרה בשוק העבודה, והתמודדות עם הוצאות הביטחון והוצאות השיקום, שגדלו באופן טבעי במהלך המלחמה, הובילו לחריגה משמעותית מתקציב המדינה, וללחץ על הגירעון. בשנת הבחירות קובעי המדיניות נדרשים לחשיבה זהירה ואחראית נוכח האתגרים ולהפניית התקציבים ליצירת צמיחה ברת קיימא.

בהקשר הנדל"ני קפלן הוסיף, "הריבית שמשחקת תפקיד משמעותי בשוק הנדל"ן, הן במימון לקבלנים והן במימון לרוכשים לא ירדה, על אף שתהליך מקביל החל זה מכבר באירופה ובארה"ב. להערכתי קצב האינפלציה השנתי מתכנס, התחזקות השקל וכמובן סיום המלחמה, מגדילים את הסבירות למהלך של הורדת ריבית. אנחנו בבנק מערכים שהריבית של בנק ישראל תרד ב-1% שנה מהיום. 

יש ירידה של 11% ברכישת דירות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד שהייתה אמצע המלחמה. בעסקאות יד שנייה יש עליה קלה של 3%. רואים מצב בהם רוכשים לא משלימים רכישה בסיום הבנייה. יש ירידה ריאלית של 2% במחירי הדירות. אנו רואים ביקושים מתושבי חוץ, יש התעוררות על רקע האנטישמיות הקשה שהם חווים. ברגע שתהיה הסרת אי הוודאות סביב המלחמה נראה יותר רכישות מצדם.

8 שנים זוג צעיר במדינת ישראל צריך לחסוך להון עצמי כדי לקנות דירה זה לא סביר, בעולם יש פתרון אחרון של שכירות ארוכת טווח, שכירות מוסדית. בישראל אין את הפתרון הזה. הקריטריונים של הזכאות יש בהם כשל שוק מתמשך וארוך, המדינה חייבת להתערב. השוק לא מתפקד כשהריבית גבוהה ולכן גם אין משקיעים. אין היצע והביקוש בשמיים. מחירי השכירות עלו בכמעט 10% בשנתיים. 

יש סיכונים של גלישה למיתון, המילואימניקים שחוזרים אחרי שנתיים בלחימה, קשה להם לחזור לשגרה. זה נושא אקוטי לכל המדינה, זה מצריך סיוע ממשלתי בשבילו. חלקם לא מצליחים להשתלב חזרה. אני חושש שתהיה גלישה למיתון. בנק ישראל צריך להוריד את הריבית כדי לחזור לצמיחה. רואים שינוי עמוק בהתנהלות משקי הבית בחודשים האחרונים. הזוגות הצעירים בוחנים כל צעד, הם מבינים שהמפתח הוא לא רק המחיר אלא הוודאות הכלכלית לטווח ארוך.

יש הנחייה חדשה להוריד את החזרי המשכנתאות ל-40%, זה יעצור את השוק, במקום להקל על הלווים זה יקשה עליהם, כי הם יצאו לשוק החוץ בנקאי וייקחו הלוואות בריבית גבוהה". 

בפאנל בנושא איפה הכסף? כיצד מתמודדים עם הריביות המשתקות בהנחיית איציק יצחקי עורך נדל"ן וכלכלה אייס, אמר אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן בתייחס למצב השוק י "בשבועות האחרונות אני רואה התעוררות משמעותית בחזרה של קונים למשרדים וגם במכירות ואפילו בתל אביב.זה קורה לבד התהליך של ההאטה. צריכים להיות זהירים. אנחנו לא נעמיד בניינים ריקים, גם כי אין לנו יכולת וגם כי הבנק המלווה לא יאפשר לנו. המדדים מדשדשים והעיתונים קופצים שהמחירים יורדים. זה אחרי שהמחירים עלו ב 30% לאורך השנים.  אתמול גייסנו כחברה ציבורית 5.19 מיליון שקל  ללא ביטחונות כחברה ציבורית".

בן חיים התייחס גם לנושא הנתונים על עשרות דירות לא מכורות ועיכוב היתרי בניה, "אני יכול להעיד יש לנו 21 דירות עם טופס 4. מתעסקים עם 30 אלף יחד בכל שרשרת המזון ואני מניח שהחברה שלנו דומה לאחרות. אז מאיפה ה 80 אלף יח"ד האלה? קצב המכירות קובע ולוקח זמן לעבור משלב לשלב אבל אנחנו דוחפים את הפרויקטים כל הזמן קדימה. התחדשות עירונית זה לא פרויקט רגיל זה תהליך ארוך יש דיירם סרבנים ו 1000 בעיות ובגלל המורכבות הכל מתארך לבד. אני צריך לעשות מאמץ חריג כדי להוציא היתר. הכמות הזו שמדברים עליה של דירות לא מכורות תיספג. לדעתי מחירי הדירות מאמצע שנה הבאה יעלו באופן חד ספרתי"

ירון ספקטור, שמאי מקרקעין, התייחס למצב השוק ואמר, "עברנו לא מעט משברים. ב 2023 חווינו ירידה במכירות בגלל העלאת הריבית והייתה עצירה ברכישת דירות ואז מצאו פטנט של 20-80 . אנשים חשבו שיכפילו את ההון העצמי.   כולם מדברים את 83 אלף דירות על הנייר ב 2024 היו 70 אף דירות זה לא קפיצה בלתי נסבלת שהכול השתנה לנו יותר. ירידה בריבית וסיום המלחמה יחזיר את הקונים בשוק.  יש פטנטים של קבלנים שמפרסמים שאם תקנו עכשיו הם יפצו את הקונים בירידת מחיר, זוג צעיר שמהסס יכול לקנות עכשיו את הדירה עם הבטחה כזו".

"לא לפני הרבה זמן היה קל לצפות שהמחירים יעלו . הכל היה טוב הריבית הייתה נמוכה והביטחון היה מושלם הפינוי בינוי ותמ"א 38 התקדם היה ברור שהמחירים עלו. כעת הריבית תרד ויחזרו הביקושים ברגע שיתחיל שינוי כולם יקפצו למים" ציין ספקטור. 

"הגופים החוץ בנקאיים מנסים לתת פתרונות שהבנקים לא יכולים להציע. היו מהלכים שבנק ישראל ניסה לעשות ופגעו בשוק. מפסיק שנראה את המלך של בנק ישראל עם ה 20 80 שבעיני היה מאוד פופולוסטי כי היה קל לעקוף אותו" כך אמר מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסים בהתייחס לעניין השפעת גובה הריבית על מצב השוק. "ההשפעה הייתה פסיכולוגית עקיפה, הציפיה לירידת מחירים וירידת ריבית והאווירה הכללית במשק. הרבה אנשים חיכו לאחרי החגים ויש התעוררות במשרדי מכירות.  הריבית בפועל כבר ירדה והשוק יבין את זה ועוד מעט הנגיד ייתן לזה חותמת סופית. מאמין ונקווה שבחודשים הקרובים נגלה את זה"

בנושא הדירות הלא מכורות אמר "היום לא פשוט לפנות דיירים שצריכים לפנות 90 דיירים בפינוי בינוי זה לוקח הרבה זמן. יש עיוות במציאות ובנתוני הלמ"ס . סופרים מלאי למשל בהתחדשות עירונית גם בפרויקט  שאין לא עדיין היתר בניה. קשה לקחת היום את הנתונים היבשים ולהוציא מהם כותרות, התמונה הרבה יותר מורכבת".

"מחירי הקרקעות ירדו כי עשו התאמות של ריבית גבוהה יותר. מי שלא יודע לעשות את ההתאמות האלה הם רוכשי הדירות. ברגע שהריבית הפסיקה לעלות ונעמדה על4.5 ראינו תקופה קצרה של התאוששות בביקושיום כי אנשים מחפשים יציבות", ציין דואק. 

רו"ח יניב כהן, סמנכ"ל בכיר למיסוי מקרקעין, רשות המיסים בישראל, "בשנים האחרונות כולל ב2025 יש ירידה במספר העסקאות בעיקר בדירות מגורים. יחד עם זה מבחינת ההכנסות ממיסוי מקרקעין , סה"כ ההכנסות למיסים – עומדים ביעדים.

השינוי בתמהיל המיסים – כתוצאה משינוי בהיקף העסקאות. בסופו של דבר חלק ממדיניות המיסוי בנדל"ן מוכוונת לא כדי לגבות מיסים, אלא מתוך רציונל לצינון ביקוש דירות להשקעה". עוד ציין כהן כי, "הירידה במס רכישה נובעת מהירידה בהיקף העסקאות בעיקר בדירות. חצי ממס הרכישה הוא בדירות לעומת זאת מס שבח שמגיע בעיקר ממיסוי מקרקע. לגבי מס רכישה על קרקעות ריקות – יש דיונים, היה פרסום אבל יש עוד הליך, ועדה מקצועית שאמורה להגיש את ההמלצות לשר. זה נמצא על הפרק.

כל הגופים שמפרסמים נתונים ניזונים מרשות המיסים, עברנו לחוות דיווח מקוונת והיא תוקצבה מתוך מטרה שהיא נועדה לטייב את מחירי הדיור. 

יש תהליך שמתגבש בממשלה שאולי באמת צריך להגיע שיהיה תעודת זהות לנכס,פרויקט כזה שרשות המיסים תהיה חלק ממנו יהיה קל לטייב את מאגר הנדל"ן.

לירן עובדיה, סמנכ"ל בנק ירושלים אמר בפאנל כי "האתגר של היזמים הוא גם אתגר של הבנקים. בסוף הבנק נמצא עם היזמים בפרויקטים – כל פרויקט כמעט היה צריך התייחסות מיוחדת ואנו יודעים לתת פתרונות ורוצים שכולם ירוויחו. תפקידנו להיות כאן ולסייע לשוק לעבור את האתגרים הללו.

ליזמים לוקח המון זמן בעיקר בתהחדשות עירונית לקדם פרויקטים. דווקא בשנתיים האחרונות יזמים לוקחים את הזמן. בהתחדשות עירונית בעת הזאת כשיש ריבית גבוהה ויש אתגרי מכירה, הקבלנים מאיטים את הקצב ויש לכך משמעות גבוהה על ההיצע". כהן ציין כי הבנק מלווה לא פחות נ 250 פרויקטים וכי מבצעי 20-80 השפיעו מאוד, "מהרגע שהתחילו למכור ככה, אני רוצה שהפרויקטים יימכרו, אבל זה דרש התאמות במסגרות האשראי. זה מייצר סיכון מוגבר ואז בנק ישראל התעורר". כמו כן התייחס כהן לנושא שיקום אזורים שנפגעו במלחמה ואמר, "השיקום באזורים שנפגעו זה מאוד קריטי, הרחבת ההתחדשות העירונית – זו בדיוק ההזדמנות".