דעה: רק הטבות יחזירו אלינו את משקיעי חו"ל

מדי שנה מפסיד המשק הישראלי מיליארדים, תוצאה ישירה של בריחת אלפי משקיעי חו"ל, רובם המכריע יהודים פטריוטים מהתפוצות. 

אפתח בכך שהתפיסה המקובלת שרוב רובם של משקיעי חו"ל נטשו את שוק הנדל"ן בישראל, קל וחומר נדל"ן היוקרה, הינה בשל המלחמה המתמשכת, תפיסה זו איננה נכונה בעליל.

נכון. המלחמה אולי פגעה פה ושם במשקיעים שחששו ממנה, אולם הרוב הגדול של המשקיעים ברחו לשדות זרים מהטעם הפשוט, שכאן אינם רוצים אותם. והטרגדיה הגדולה ביותר הינה בכך שאותם משקיעים בפוטנציה, ממש כמהים להשקיע כאן, ובמיוחד בשל גל האנטישמיות השוטף את העולם, אבל איש אינו עושה דבר וחצי דבר על מנת להביא אותם הנה.

אם נשווה, לדוגמא, יחס שמקבל משקיע שרוצה לרכוש נכס בארצות הברית לבין הויה דולורוזה הוא עובר כאן, הרי שמדובר ביום ולילה.

בארצות הברית, למודת הניסיון של משבר הסאב פריים ב-2007, בו רבבות משקי בית איבדו את בתיהם בשל העדר יכולת להחזיר את המשכנתא, למדו היטב את הלקח, הביאו לסביבה ידידותית למשקיעים זרים כך ששוק הנדל"ן נהנה מיציבות גבוהה יותר ראשית מזרימת הון זר ושנית מגיוון בעלות דירות מקומית וזרה. לדוגמא, בארצות הברית ישנה רגולציה מהירה וברורה, בה תקרת המשכנתא הינה עד 80 אחוזים מערך הנכס המבוקש, ואם לרוכש יש את המימון הנדרש, אזי הדלת הנפתחת לפניו והוא מקבל את מלוא סכום המשכנתא בהליך קצר ומהיר, ללא חיתום אישי של משקיעים זרים, כלומר ללא בדיקת הכנסה. למעשה, פיתחו מוצר הלוואות מסחריות לטווח ארוך לדירות מגורים להשכרה.

אצלנו, לעומת זאת, לא למדו את הלקח האמריקאי ומזניחים לגמרי את יתרונות השתתפות המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן. הם אינם כלולים כלל באג'נדה של מקבלי ההחלטות. אין להם שום כתובת, שום שר או גוף שמטפל בהם. אדרבה:

במהלך השנים האחרונות נאלצו המשקיעים לשלם 30 אחוזים ויותר עבור נכסים שלא התייקרו כלל במונחים שקליים.

הכיצד?

ובכן, ההסבר לכך פשוט: עוד ב-2022, לפני פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", החליט משרד האוצר להעלות את מס הרכישה עבור דירות יוקרה ל-13 אחוזים. ובמילים אחרות: דירה שלו שעולה, נניח, 10 מיליון שקלים, תחויב בעוד 1.3 מיליון שקלים מס רכישה, שלא לדבר על דירות שעולות הרבה יותר מכך.

וזה עוד לא הכל:

במהלך השנתיים האחרונות התחזק השקל מול המטבעות הזרים, הדולר והאירו, בקרוב ל-20 אחוזים. ובמילים אחרות: מעבר למס רכישה בשיעור של 13 אחוזים, נאלצים תושבי חו"ל לשלם עוד 20 אחוזים בקירוב בשל התחזקות השקל, ובסך הכול יותר מ-30 אחוזים לעומת מה ששילמו עד לשנת 2022.

ואם נוסיף לכך את הנושא של המרת מטבעות זרים לשקלים, אזי נבין היטב מדוע בריחת המשקיעים איננה רק תוצר של המלחמה.

מדובר, לפרוטוקול, בנזק של מיליארדים למשק הישראלי, זאת משום שהשקעות זרות אינן רק בנדל"ן מגורים, אלא גם בנדל"ן מסחרי ומשרדים.

תשאלו אם כך: כיצד אפשר וניתן לפתור את הבעיה?

ובכן, יש צורך ביצירתיות רבה שתתקוף את הבעיות שפורטו לעיל. רעיון אחד הינו בהוראת שעה לבטל באופן זמני את מס הרכישה המוגדל לתושבי חו"ל. ביטול שכזה, מעבר לערכו הכלכלי הרב, תהיה לו לטעמי משמעות רבה בהחזרת, לפחות חלק ממשקיעי חו"ל.

רעיון יצירתי נוסף הינו שבמקרה של עסקת נדל"ן יוקרה מעל ל-10 מיליון שקלים, המדינה תקבע נקודתית את שער הקנייה של אותו תושב זר לפי ערכו מלפני פרוץ המלחמה, ואת הפרש השער לערכו כיום תעביר לידי מוכר הנכס.

מדובר, כאמור, בשני רעיונות יצירתיים מתוך רבים אפשריים נוספים. כלכלה, זאת כבר למדנו, משולה לריצה למרחקים ארוכים ולא לספרינט של 100 מטרים, ולכן אני סמוך ובטוח כי ה"הפסד" של המדינה בטווח הקצר, יביא לה ולכולנו רווח כפול ומכופל בטווח הבינוני והארוך!

*כותב המאמר ניר בבג'ני הוא יועץ נדל"ן למוסדיים ומשקיעים ובעלי Nadlanir investments