באיזו עיר, במרכז, דירות ׳מחיר למשתכן׳ נמכרות בירידת מחירים של יותר מ־20%?

חמש שנים חלפו מאז נמסרו אלפי דירות חדשות במסגרת תוכניות “מחיר למשתכן” ו“דירה בהנחה”. כעת, כשהמגבלה החוקית על מכירתן הסתיימה, מאות דירות שבעליהן החליטו למכור ולממש את הרווח יוצאות לשוק בו־זמנית. חלק מהרוכשים הראשונים, שזכו בהגרלות בין 2016 ל־2018, מבקשים למכור עכשיו מתוך מחשבה לרווח בטוח בין המחיר המוזל שרכשו את הדירה, במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" למחיר כיום, אך הם נתקלים בשוק קפוא  וביקושים חלשים.

מה שקורה בראש העין עיר בה מתגוררים כ-80,000 תושבים, ונחשבת עיר בפיתוח וגידול מואץ, מדגים את הבעייתיות כשדירות "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה", נפלטות לשוק בו זמנית. בשכונות החדשות של העיר, כמו פסגות אפק, נווה אפק, נופרים ועוד שכונות, מתרחשת תופעה מתרחבת של ירידות מחירים של 15%- 20% ויותר במחירי אותן דירות כיום, לעומת רמות השיא של המחירים והביקושים בשנים 2022–2023.

מדובר במאות אלפי שקלים שנאלצים המוכרים להוריד במחיר הדירה, כדי להצליח למכור.

תוכנית "מחיר למשתכן" - מה שהתחיל כבוננזה לזוכים, מתהפך במכירה כיום

תוכניות “מחיר למשתכן” "דירה בהנחה", ושאר השמות של התוכניות בפרויקטים, נועדו להוזיל את מחירי הדיור לזכאים, באמצעות הנחה של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק.

לאותם הגרלות ניגשו מאות אלפים במהלך השנים, כשהזכאות הראשונית המחייבת היא חסרי דיור שלא היתה בבעלותם דירה לפחות 3 שנים לפני ההגרלה. אחת ההגבלות המשמעותיות שקבעה המדינה הייתה איסור מכירה למשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם. כאשר נמסרו ב־2018–2020 בנייני מגורים חדשים בראש העין, נקבע למעשה מועד פתיחת ההגבלה במכירה, זהה כמעט לכולם  2023–2025. התוצאה היא “גל מכירות" בתום התקופה המגבילה את מכירת הדירה, של מאות דירות דומות שנכנסות לשוק במקביל, ומחוללות תנודה חדה בהיצע ובמחירים. חלק מהבעלים מיהרו לפרסם למכירה עם תום התקופה, בניסיון לממש רווח שנצבר על הנייר.

לפי מאגר העסקאות של רשות המסים, בשנת 2024 נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במספר העסקאות בראש־העין, אך דווקא ירידה ניכרת במחיר החציוני  למ״ר. 

המחיר החציוני למ"ר, הוא מדד שמראה מה המחיר האמצעי של עסקאות למ"ר באזור מסוים, בתקופה מסוימת. זאת בניגוד למחיר ממוצע, שהוא חיבור הסכום של כל מחירי הדירות שנמכרו לחלק במספר הדירות.

מפת “כיסי הלחץ” בראש העין

התופעה איננה אחידה בכל העיר. הירידות מתרכזות בשכונות הצעירות שבהן נבנו עשרות בניינים זהים באותה תקופה. פסגות אפק, נווה אפק, ונופרים הפכו למוקדי לחץ מקומיים.  מאות דירות 4 חדרים דומות מוצעות באותו זמן בלוחות היד־השנייה, לעיתים בהפרש של עשרות אלפי שקלים בלבד זו מזו. לעומתן, שכונות ותיקות יותר כמו גבעת טל, גבעת הסלעים ומצפה אפק נהנות מיציבות ואף מעלייה קלה, משום שההיצע בהן מוגבל ומושך אוכלוסייה מבוססת. ניתוח מרחבי מראה “כתמי ריכוז” ברורים של עסקאות נמוכות מחיר, בצירים הראשיים של העיר החדשה בעיקר סביב רחוב האורן.
 

 צילום: לירון זלאיט יועץ ומשווק נדל"ן

3 הגורמים העיקריים המשפיעים על מחירי דירות "מחיר למשתכן"

1. ריכוז היצע כאשר מאות דירות זהות סיימו את תקופת ההמתנה עד למכירה(5 שנים בד"כ), משתחררות לשוק במקביל, נוצר עודף היצע שמוביל לתחרות חריפה בין מוכרים.

2. ריבית גבוהה העלייה החדה בריבית מגדילה את החזרי המשכנתה של בעלי הדירות, שחלקם מתקשים לעמוד בהם ומעדיפים למכור במהירות.

3. רווח פסיכולוגי  רוכשי מחיר למשתכן מרגישים “ברווח בכל מקרה”, ולכן גמישים יותר  במחיר המכירה. שלושת הגורמים הללו מתלכדים לתופעה אחת – מכירה מהירה גם במחיר נמוך, שיוצרת מגמה כללית של ירידת ערך.

לירון זלאיט יועץ ומשווק נדל"ן בראש העין: "המצב הכללי כיום בנדל"ן בכלל במדינה הוא מצב של קיפאון, העניין הוא שבראש העין בפסגות אפק העיר החדשה, יש כיום היצע  נכסים מטורף, עקב האפשרות למכור דירות מ"מחיר למשתכן" בחלוף הזמן המגביל.

התוצאה הצפה גדולה בו זמנית של נכסים למכירה, והשוק הוא שוק של קונים.

יש חוסר וודאות מתי המצב הזה יסתיים, וכל עוד יש את ההיצע הגדול מדירות מחיר למשתכן, המצב יהיה בעייתי לדעתי. גם משפרי דיור שרכשו דירות חדשות בלחץ, כי הם נאלצים למכור את דירתם כדי לשלם את מחיר הדירה החדשה שרכשו, לפני 3 שנים השוק היה אחרת לגמרי, דירה שיצאה לשוק היתה נחטפת. אנחנו חווים ירידות מחירים חסרות תקדים כיום, שמגיעות ל20% ואפילו 25%, לדעתי גם כשהנגיד יוריד את הריבית כל עוד תימשך הצפת השוק ב"דירות למשתכן", המצב לא ישתפר.

לירון זלאיט מביא דוגמאות מדירות שמכר בעיר (המחיר במיליוני שקלים):   

בפסגות אפק רחוב גרטרוד, דירת גן 5 ח', המחיר- 3,550.

ברחוב בן גוריון, דירת 5 ח', חזית לשמורה, המחיר- 2,680.

דירת גן 6 ח' שהוסבה ל5.5 ח', המחיר- 3,810.

ברחוב בן גוריון, דירת 4 ח', ק' 3, פונה לשמורה, המחיר- 2,530.

ברחוב אלתרמן, דירת 4 ח', המחיר- 2,500.

ברחוב רובינא, דירת 6 ח', המחיר- 3,200.

ברחוב מרים הנביאה, דירת 3 ח' המחיר- 2.050.

דירת 5 ח' ממחיר למשתכן, נמכרה עקב לחץ המוכרים ב- 2,350.

מסקנות מהסיפור של ראש העין, והיצע הדירות למכירה שהציף את העיר

"מחיר למשתכן” נולדה כפתרון למצוקת הדיור. המדינה שיווקה קרקעות מוזלות, הקבלנים התחייבו למכור דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים, והזכאים חתמו בהתלהבות. אך ההנחה לוותה בתנאי מרכזי - איסור למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4, או שבע שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם. מטרת האיסור הייתה למנוע “סיבוב מהיר” של משקיעים ולחזק את הזוגות הצעירים. בפועל, היא יצרה פצצת זמן נדל״נית. כאשר אותם פרויקטים הושלמו כמעט בו־זמנית, גם תקופת האיסור שלהם הסתיימה יחד. כך נוצר מצב שבו מאות דירות, באותם בניינים ואותן קומות, נכנסו לשוק היד ־השנייה בשנים 2023–2025. במקום שוק משוכלל – נוצר “שוק של מוכרים לחוצים”.

המחזור הנוכחי הוא רק הראשון. כבר היום ידוע כי ב־2026–2027 יסתיימו תקופות הצינון של פרויקטים נוספים בעיר, שנמסרו בין 2021–2022. משמעות הדבר - גל שני של דירות “בהנחה” שייכנסו לשוק. אם הריבית תישאר גבוהה, ההשפעה עלולה להעמיק. לעומת זאת, אם תתרחש ירידה בריבית, ותתחדש תנועת משפרי הדיור ורוכשים שישבו על הגדר, יתכן שהשוק יצליח לספוג את ההיצע בלי ירידות נוספות. ראש העין  נמצאת כעת בצומת דרכים, היא יכולה להפוך לדוגמה לשוק שנשחק זמנית ונבנה מחדש, או לשיעור בכיצד ניהול לקוי של תוכניות הנחה יכול לערער שוק מקומי שלם.

ואולי הגיע הזמן לשקול הטלת מס בדומה למס שבח על רווחים בלתי סבירים, כתוצאה מההפרש בין מחיר הרכישה המוזל מאוד של אותם דירות, לבין הרווח במועד המכירה.

בכל מקרה מנובמבר 25' לפי הצהרות רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, בתוכנית "דירה בהנחה"  ובהגרלות הבאות ישווקו ויכללו דירות באזורי הפריפריה, ולא באזורי הביקוש במרכז.
 

 צילום: לירון זלאיט יועץ ומשווק נדל"ן