שוק הנדל״ן מתעורר - יותר עסקאות, אך עדיין ללא כיוון מגמה ברור

שוק הדירות בישראל רשם ברבעון יולי- ספטמבר 2025 עלייה במספר העסקאות. לפי נתוני הלמ״ס האחרונים, נמכרו 23,330 דירות - עלייה של 15.4% לעומת הרבעון הקודם. עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה של 12.5%. הנתונים מצביעים על שוק שמתקשה לשמור על יציבות, מצד אחד ביקושים מתחדשים, ומצד שני השוואה שנתית שמדגישה את ההאטה. הציבור יותר מעורב בפעילות בשוק, אך תנאי השוק עדיין  גורמים לרובו להמשיך "לשבת על הגדר", בציפייה  להורדת הריבית.
 

הדירות החדשות מובילות את העלייה

הדירות החדשות היו מנוע הצמיחה המרכזי ברבעון האחרון. נמכרו 8,780 דירות חדשות, עלייה של 23% לעומת אפריל–יוני 2025. עם זאת, בהשוואה לשנה שעברה מדובר בירידה של 21.7%. חלק ניכר מהדירות החדשות נמכר במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", שהיוו כ־30.8% מהעסקאות. הנתונים מלמדים  כי הציבור ממשיך לחפש פתרונות דיור מסובסדים, אולי פרויקטים כמו מחיר למשתכן, אך ההיצע  בתוכניות האלו עדיין מוגבל. השוק החדש מצביע על ביקוש גבוה, אך גם על תלות במדיניות ממשלתית

דירות יד שנייה – ביקוש מתון אך יציב

במקביל לשוק הדירות החדשות, שוק הדירות מיד שנייה רשם עלייה של 11.2% לעומת הרבעון הקודם, עם 14,550 עסקאות. בהשוואה לשנה שעברה מדובר בירידה של 5.9%–12%, תלוי במחוז. המשמעות היא שהציבור ממשיך להעדיף דירות קיימות, בעיקר באזורים שבהם ההיצע של דירות חדשות מוגבל. מגמה זו משקפת את הצורך בפתרונות דיור מידיים, לצד חוסר יכולת להמתין לפרויקטים חדשים. דירות יד שנייה ממשיכות להיות עוגן יציב בשוק, גם כאשר תנאי המימון משתנים.

מחירי הדירות חדשות ויד שנייה

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט - ספטמבר 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי - אוגוסט 2025, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב0.3%, תרשים 1. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אוגוסט - ספטמבר 2025, לעומת אוגוסט - ספטמבר 2024, נמצא כי העלייה במחירי הדירות התמתנה באופן ניכר, ועומדת כעת על 0.5%. 

והערה בהקשר לנתוני הלמ"ס, רבים בענף טוענים שבשטח המצב שונה, וירידות מחירי הדירות משמעותיות יותר מ-0.3% וניכרות בשטח.
 

איפה נמכרו הכי הרבה דירות? פילוח גיאוגרפי

במחוז המרכז נמכרו הכי הרבה דירות חדשות (2,497) ודירות יד שנייה (3,259). במחוז תל אביב נמכרו 1,421 דירות חדשות ו־2,248 יד שנייה. במחוז הדרום נרשמו 2,054 דירות חדשות ו־2,910 יד שנייה. 

תל אביב-יפו, אופקים, חיפה, נתניה, ירושלים, ולוד מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים יולי-ספטמבר 2025 עם יותר מ 400- דירות, לוח ב.

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות חיפה, ירושלים, באר שבע ותל אביב-יפו עם יותר מ 700-דירות.

הנתונים מצביעים על ריכוז הביקוש וההיצע במרכז הארץ, לצד פיזור מתון יותר בפריפריה. שימו לב לאבסורד, אופקים עם כ-40 אלף תושבים, מכרה יותר דירות באפריל- יוני מתל אביב עיר עם כחצי מיליון תושבים! ביולי- ספטמבר חזרה תל אביב להוביל.
 

דירות חדשות שנותרו למכירה, אולי שם מחכה ההזדמנות שלכם?   
 

סיכום

בתרשים-4 מוצגים הערים הגדולות עם מספר הדירות החדשות שנותרו בהן למכירה.

מי שמחפש דירה בתקופה זו, מומלץ שיחפש דווקא בערים אלו, אם אין לו סיבה מיוחדת  שעדיפה מבחינתו לחפש דירה בעיר אחרת. בוודאי אם מדובר בדירה להשקעה אבל לא רק.

כמובן שבתל אביב שיאנית מספר הדירות שנותרו בה למכירה 10,797 דירות, המחיר מראש יקר ביחס לשאר הערים גם במרכז, אבל יש לא מעט ערים עם מספר דירות חדשות גבוה שנותרו על המדף, ואין ספק שבמקרים רבים הקבלנים יהיו גמישים ונדיבים בתנאים ובמחיר, כדי למכור אותן. זו יכולה להיות ההזדמנות שלכם לחסוך מאות אלפי שקלים, דווקא עכשיו.

אז נכון שהריבית עדיין לא ירדה, אבל סביר להניח שתתחיל לרדת בקרוב. נגיד בנק ישראל לא יוכל לאורך זמן להתנהל קצת במנותק ממה שקורה במשק בכלל, ובפרט במשקי הבית בישראל, הקושי היום יומי להתנהל בריבית כל כך גבוהה, ובוודאי ביחס לעולם בדגש על הריבית בארה"ב, שבמגמת ירידה.

לכן דווקא בימים אלה כדאי לחפש את ההזדמנות שלכם לדירה, במיוחד אם אתם בכל מקרה מתכננים לרכוש בקרוב, לא בטוח שכדאי לחכות להורדות הריבית הבאות, שיזניקו את הביקושים שוב. אפשר ורצוי להיעזר ביועץ משכנתאות, ולקחת משכנתא בחלוקה נכונה עבורכם עם אופציה למיחזור, כך שגם אם לקחתם היום משכנתא בריבית הנוכחית שתרד, תוכלו למחזר ולעבור למסלול זול יותר.