איך להשקיע בנדל״ן בלי לקנות נדל״ן?

רוב הישראלים מכירים רק דרך אחת "להיכנס לשוק הנדל"ן"  והיא - לקנות דירה.

אבל בשנים האחרונות, כשמחירי הדירות מרקיעים והשוק תנודתי, יותר ויותר משקיעים מגלים עולם שלם של השקעות נדל"ן, בלי להחזיק דירה אחת. אלה השקעות שמבוססות על שוק ההון, על פעילות של חברות בנייה, על מדדי נדל"ן, ועל מכשירים פיננסיים שמאפשרים לציבור ליהנות מעליית ערך של נכסים מניבים  בלי להיות בעל הבית.

ננסה לעשות סדר, ולהסביר מהן האפשרויות המרכזיות, מה היתרונות והחסרונות של כל נתיב, ומה חשוב לדעת לפני שמחליטים להשקיע בנדל"ן  ללא נדל"ן.

מדדי נדל"ן - להשקיע בשוק כולו בלחיצת כפתור

אחד הנתיבים הפשוטים ביותר הוא השקעה במדדים שעוקבים אחרי מניות נדל"ן. המדדים כוללים חברות כמו חברות בנייה, חברות החזקה, חברות לנדל"ן מניב, וקרנות ריט.

משקיע שקונה תעודת סל או קרן מחקה מדד נדל"ן בעצם קונה "סל" של עשרות חברות – וכך מפזר סיכונים. אם חברת בנייה מסוימת נחלשת, אחרת יכולה לעלות. המדדים משקפים את מצב השוק כולו: ריבית גבוהה בדרך כלל מפחיתה פעילות ורווחים, ריבית יורדת כפי שמסתמן כיום, נותנת רוח גבית.

מדד "ת"א - בנייה" למשל, ניסחר בבורסה בת"א ומורכב מ-46 חברות נדל"ן מהגדולות בישראל. מתחילת השנה עלה המדד בכ-16%, וב3 שנים עלה המדד בכ- 65%.

במקום להשקיע בכל אחת מהחברות בניפרד, המדד משקיע בחברות המובילות ומציע פיזור והקטנת הסיכון. 

היתרון הגדול- פשטות, השקעה בכל סכום, שקיפות ומסחר יומי, המאפשר נזילות מהירה. 

החיסרון- המדד עלול להיות תנודתי בתקופות של חוסר ודאות, במיוחד כשהריבית גבוהה. 

חברות בנייה ויזמות – מניות נדל"ן עם סיכון גבוה יותר

השקעה ישירה במניות של חברות בנייה ויזמות מעניקה חשיפה למגזר הדינמי ביותר של השוק. החברות מרוויחות מבנייה ושיווק דירות, יוזמות פינוי־בינוי, התחדשות עירונית, ופרוייקטים של תשתיות.

כששוק הדירות מתחמם  המניות יכולות לעלות עשרות אחוזים תוך זמן קצר. אבל כשהביקושים קופאים, כמו שקרה ב־2023–2024, המניות עלולות לרדת בצורה חדה.

היתרון: פוטנציאל רווח גדול כשיש רוח גבית לדוגמה, הורדת ריבית, עלייה במכירות.

החיסרון: תנודתיות, רגישות גבוהה למצב השוק, לריבית, ולאישורים רגולטוריים.

קרנות ריט בישראל - הכנסה מהרווח ותשואה מהמניה, בלי להיות בעל דירה

קרנות ריט (REIT) הן אחת הדרכים הפופולריות בעולם להיחשף לשוק הנכסים המניבים –משרדים, קניונים, לוגיסטיקה, אחסון, דיור להשכרה ועוד.

מדובר למעשה בקרן נאמנות להשקעות במקרקעין, השם REIT - נגזר מראשי התיבות: Real Estate Investment Trust.

בישראל פועלות כיום 5 קרנות ריט גדולות: ריט 1, סלע נדל"ן, מניבים, מגוריט, ריט אזורים.

קרנות הריט בישראל ותחומי פעילותן:

 

הקרנות מחויבות  לחלק למשקיעים את רוב הרווח כתשואה שנתית. כלומר זו השקעה שנוטה לייצר תזרים קבוע, גם בתקופות של שוק תנודתי.

הרווח בהשקעה בקרנות הריט מורכב מ 2 מקורות:

הרווחים מפעילות הקרן משכירות וכו' המחולקים למשקיעים.

הרווחים מעליית ערך הקרן כמו כל מנייה או קרן נאמנות.

הרווח מחלוקת הרווחים של הקרן הוא בממוצע  כ- 5%-4%.

אבל, הרווח מהמסחר בקרן ריט1 למשל מתחילת השנה הגיע ל41% . 

היתרונות:

תשואה דומה ואפילו יותר משכירות, ללא התעסקות עם שוכרים.

נזילות גבוהה נסחרות בבורסה, רווח מעליית ערך המנייה.

רוב הרווח מחולק למשקיעים.

פיזור בין עשרות נכסים.

חסרונות:

חשיפה לתנודתיות של שוק ההון.

רגישות למצב הכלכלה משרדים, קניונים.

בחלק מהקרנות – מינוף גבוה יחסית.

ריטים בארה"ב – חשיפה גלובלית עם מגוון רחב בהרבה מישראל

בארה"ב להבדיל מישראל יש מאות קרנות ריט המשקיעות בתחומים מגוונים.

השקעה בריטים בארה"ב נותנת גישה לעולם ענק של נכסים: מחסנים, שכונות דיור להשכרה, בתי אבות, פארקי תעשייה, מלונות, מרכזים לוגיסטיים ואפילו דאטה־סנטרים (שרתים). זה מגוון כמעט אינסופי, שלא קיים בישראל.

היתרון הגדול: פיזור  ויציבות גבוהה יחסית - בארה"ב מדובר בשוק ותיק ובשל, עם רגולציה ברורה והיצע רחב.

חיסרון: חשיפה לשינויים בשוק האמריקאי, תנודות מטבע מול הדולר, וחוקי מיסוי שונים.

מבחינת פיזור – עבור ישראלים רבים זו הפכה לאחת הדרכים המועדפות להיחשף לעולם הנדל"ן העולמי, בלי לקנות נכס מעבר לים.

מדדי בנייה ותשתיות – השקעה בעורקי הנדל"ן של המשק

מעבר לחברות דירות קיימים בחו"ל מדדים שמרכזים את חברות הביצוע, הפיתוח והתשתיות: כבישים, גשרים, רכבות, תשתיות אנרגיה ועוד, למשל בארה"ב- PAVE.

אלה מניות שנהנות בעיקר מהשקעות ממשלתיות ארוכות טווח – בניגוד לשוק הדירות, שמשתנה במהירות לפי ריבית ומכירות.

יתרונות: יציבות גבוהה יותר, פרויקטים רב־שנתיים, פעילות רציפה גם בשנים קשות.

חסרונות: תלות בממשלה ובתקציבים, רווחיות נמוכה יותר ממיזמי יזמות.

השקעה בנדל"ן דרך קרנות אינדקס בחו"ל – פיזור עולמי אמיתי

קיימות קרנות אינדקס בינלאומיות ענקיות, ETF המפזרות את ההשקעות בין אלפי נכסים ברחבי העולם. בדומה להשקעות האחרות ניתן להשקיע דרך הבנק, או בית השקעות.

לדוגמה: נכסים מניבים באירופה, מרכזים רפואיים בארה"ב, פרויקטי דיור בקנדה ועוד.

זהו פיזור רחב במיוחד, שנחשב סולידי יחסית – אך רגיש לשינויים במטבע.

אז מה מתאים למי? 

השקעות נדל"ן ללא דירה או נכס פיזי, הן פשוט דרך מודרנית ונגישה להיחשף לשוק.

למי שאין הון עצמי גבוה, או לא מוכן להשקיע בנדל"ן ישירות.

מי שמחפש פשטות ופיזור מדדי נדל"ן וקרנות מחקות.

מי שמחפש פוטנציאל גבוה ומוכן לקבל תנודתיות, חברות בנייה ויזמות.

מי שמעדיף תזרים קבוע  ריטים בישראל.

מי שמחפש שוק גדול ומגוון ריטים בארה"ב.

היתרון הגדול בהשקעות נדל"ן באמצעות שוק ההון: כל האפשרויות ניתנות לרכישה מכמה מאות שקלים בלבד, בלי הון עצמי של מאות אלפים, פיזור גדול, ללא סיכון של "לשים את כל הכסף בקירות". בלי הוצאות כמו תיווך, עורך דין, ובלי דירה שזקוקה לשיפוצים, או עשויה להישאר ריקה משוכרים. ניתן לשלב בין האפשרויות לפיזור וגיוון ההשקעות בנדל"ן בשוק ההון.

יש לזכור כי מדובר בשוק ההון, שעשוי להיות תנודתי הרבה יותר מנכס פיזי כמו דירה.