סקירת הנדל״ן למגורים לחודש אוקטובר 2025
משרד האוצר
10/12/2025
עיקרים
בחודש אוקטובר 25' נרכשו 4,518 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז נובמבר 23'. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 12% (חרף מספר נמוך יותר של ימי עבודה באוקטובר השנה).
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאו ת בשוק החופשי באוקטובר על 3,639 דירות, ירידה של 21% בהשוואה לאוקטובר אשתק ד וירידה של 40% בהשוואה לחודש. בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, גם בחודש אוקטובר בולטות ירידות חדות יותר בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בהשוואה לאלו של דירות יד שניה, אף כי גם בפלח שוק זה ניכרת האצה בקצב הירידה.
בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוקטובר נמצא כי רמה זו באוקטובר השנה הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר מקדים אותו רק אוקטובר 23׳.
מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,917 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 14%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב- 1,038 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 23'. כך, רמה זו נמוכה אף מנובמבר 23', חודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטים בחודשיים האחרונים ירידות חדות במיוחד באזור ב"ש (בשיעורים של כ- 50%). גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה חדה של 29% ברכישות אלו באזור ב"ש, כאשר בולטות במיוחד העיר ב"ש עצמה עם ירידה של 57% ואשקלון עם ירידה של 44%. מנגד, נרשמה יציבות ברכישות אלו בנתיבות, בין היתר על רקע שכיחות גבוהה של הטבות מימון.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש אוקטובר על 60%, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לרמה הנמוכה יחסית שנרשמה בחודש הקודם וירידה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר 24'. בסיכום עשרת החודשים הראשונים של השנה בולטת ירידה של 11 נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" באזור ת"א, אף כי שיעור זה גבוה עדיין מהממוצע הארצי (65% לעומת 62%, בהתאמה). סביר להניח כי ירידה חדה זו מוסברת בין היתר במספר הגבוה במיוחד של דירות חדשות שטרם נמכרו באזור זה.
בהמשך לניתוח הטבות המימון המדווחות של הקבלנים שערכנו בסקירות הקודמות נמצא כי בחודש אוקטובר עמדה שכיחות הטבות המימון המדווחת על 26% בחמשת האזורים הנבדקים על ידנו (מרכזים 60% מהמכירות). בכך חזר שיעור זה לרמתו מחודש אוגוסט, לאחר שבספטמבר נרשם גידול חד בשיעור זה ל-30%. שיעורים אלו נמוכים משמעותית בהשוואה לרמת השיא שנרשמה במרץ 25', אשר עמדה על מחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. בהקשר זה נציין כי באפריל 25' נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו.
בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ נמצא כי תזרים זה לאחר ניכוי תשומות נותר על רמה נמוכה של כ-400 מלש"ח, בדומה לחודש הקודם. רמות אלו נמוכות ביותר מ- 50% בהשוואה לספטמבר – אוקטובר 24׳.
סך מכירות יד שניה בחודש אוקטובר עמד על 2,601 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 23׳. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 10% ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 39%.
רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-759 דירות, הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז נובמבר 23'. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 9% ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 36%.
רכישות תושבי החוץ נטו (בניכוי דירות שמכרו) הסתכמו בחודש אוקטובר ב-65 דירות בלבד, ירידה של 21% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מכירות תושבי החוץ מאז יולי 25' רשמו גידול חד של 32% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באותה עת ירדו הרכישות (ברוטו) של תושבי החוץ בשיעור חד של 29%.
מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-768 דירות, ירידה של 14% בהשוואה לאוקטובר 24' וירידה של 38% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות דירה ראשונה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,741 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה של 4% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בחודש אוקטובר ב-1,862 דירות, ירידה חדה של 21% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 38% בהשוואה לחודש הקודם. אזור המרכז מוסיף לבלוט בירידות חדות במיוחד ברכישות אלו.
רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,018 דירות, ירידה חדה של 29% בהשוואה לאוקטובר 24' וירידה של 445 בהשוואה לחודש הקודם. כך, לאחר התאוששות מסוימת שנרשמה ברכישות סגמנט זה בחודש אוגוסט, התחדשו הירידות ברכישות אלו בחודשיים האחרונים.
סקירת ענף הנדל"ן למגורים חודש אוקטובר 2025
בחודש אוקטובר 25' נרכשו 4,518 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז נובמבר 23'. בהשוואה לאוקטוב ר אשתקד זוהי ירידה של 12%, כאשר יש לזכור שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 24' (ראש השנה חל אשתקד באוקטובר). בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, מתעצמים שיעורי הירידה, כאשר סך העסקאות בשוק החופשי עמד באוקטובר השנה על 3,639 דירות, ירידה של 21% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 35% בסך העסקאות וירידה של 40% במספר העסקאות בשוק החופשי, ירידות חדות המושפעות בין היתר ממיעוט יחסי של ימי העבודה באוקטובר לעומת ספטמבר (19 לעומת 17, בהתאמה). בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, גם בחודש אוקטובר בולטות ירידות חדות יותר בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בהשוואה לאלו של דירות יד שניה, אף כי גם בפלח שוק זה ניכרת האצה בקצב הירידה.
בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוקטובר נמצא כי רמה זו באוקטובר השנה הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר מקדים אותו רק אוקטובר 23'. בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשמו רמות נמוכות יותר של מכירות בשלושה חודשי אוקטובר בלבד: 2023 - פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", 2011 - המחאה החברתית ו- 2008 - פרוץ המשבר העולמי. ראה תרשים 2
מקור: עיבודי אגף הכלכלן הראשי לנתוני שע"מ
מכירות הקבלנים
בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,917 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 14%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,038 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 23'. כך, רמה זו נמוכה אף מנובמבר 23', חודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" (בעוד בסך העסקאות כאמור מספר העסקאות באוקטובר השנה עדיין גבוה מנובמבר 23׳). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 29% בסך הדירות החדשות שנמכרו וירידה של 42% במכירות אלו בשוק החופשי בלבד.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש אוקטובר הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה, בו מספר הדירות שנמכרו עדיין נמוך מאד (27 דירות בלבד, לעומת 24 באוקטובר אשתקד). באופן חריג הוביל אזור המרכז מכירות אלו בחודש אוקטובר, עם 203 דירות שנמכרו, רמה המהווה עדיין ירידה של 23% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. יש לציין כי עשרות דירות באזור זה נרכשו בחודש אוקטובר ע"י אחת מקרנות הרי"ט.
באזור ב"ש, שמוביל בדר"כ במכירות הקבלנים בשוק החופשי, נמכרו 153 דירות בלבד בחודש אוקטובר, ירידה חדה של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, זאת בהמשך לירידה בשיעור דומה בחודש הקודם (בהשוואה למקביל לו אשתקד). סה"כ בעשרת החודשים הראשונים של 25' נמכרו בשוק החופשי באזור ב"ש 3,426 דירות, ירידה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהקשר זה נציין כי אמנם אשתקד נשבר שיא מכירות של דירות חדשות בשוק החופשי באזור ב"ש, אולם קצב המכירות הנוכחי (ינואר-אוקטובר) יציב אותה ברמת מכירות שנתית דומה לזו של 22' (הרחבה לגבי המכירות באזור זה, לפי ערים, להלן). את הירידה החדה ביותר במכירות הקבלנים בחודש אוקטובר רשם אזור רחובות, עם 105 דירות בלבד שנמכרו בו, ירידה של 57% בהשוואה לאוקטובר 24'. גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של השנה מוביל אזור זה את הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי (ירידה של 44%).
