בועת הנדל"ן מתפוצצת? "6% מעסקאות 2023 כבר בוטלו ע״י הרוכשים" - לדברי כלכלנית בכירה באוצר

התחלות וגמר בנייה: הנתונים נראים חזקים אבל המשמעות?

במבט ראשון, נתוני הבנייה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל-12החודשים שהסתיימו בספטמבר 2025 מציירים תמונה מעודדת: היקף התחלות הבנייה קפץ בכ־31.5% לעומת התקופה המקבילה, והגיע לכ־81 אלף דירות, מהן כ־75.5 אלף דירות נטו לאחר ניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. גם גמרי הבנייה רשמו עלייה מתונה של כ־4.3%, עם כ־57.7 אלף דירות שהושלמו בתקופה זו. אלא שמאחורי המספרים המרשימים לכאורה מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר. היקף התחלות הבנייה גבוה משמעותית מקצב הגידול הטבעי של משקי הבית, המוערך בכ־55 אלף בשנה, וזאת בתקופה שבה הביקושים נחלשו, שיעור העסקאות ירד, ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו  83,580 נמצא ברמות שיא. במקביל, משך זמן הבנייה הממוצע התארך באופן ניכר, ומספר הדירות בבנייה פעילה תפח לכ־203 אלף יחידות – נתון המעיד על הצטברות היצע שטרם מצא ביקוש מספק. כך, דווקא הנתונים החיוביים לכאורה בענף הבנייה מדגישים את עומק חוסר האיזון בשוק הדירות החדשות, שבו ההיצע ממשיך לזרום בעוד צד הביקוש מתקשה לעמוד בקצב.
 

גלית בן נאים- סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר פירסמה השבוע פוסט חשוב מאוד בפייסבוק שמתאר באופן מדויק את שוק הנדל"ן למגורים, מבלי לייפות את המצב  החמור, כפי שנוהגים לעיתים גורמים במשרדים השונים, או קבלנים ובעלי אינטרס לכאורה. 

הפוסט מובא עם דגשים וכותרות לכל סעיף שפירסמה הגב' בן נאים.

התדהמה של בן נאים מנתוני התחלות וגמר בנייה האחרונים

"שלל נתוני נדל״ן התפרסמו השבוע. אתחיל דווקא מהסוף. ביום חמישי פירסמה הלמ״ס את נתוני התחלות וגמר בניה ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר 25׳. מאחר ואתר הלמ״ס עלה באיטיות בעת פרסום ההודעה, כאן באמת אין חדש, חיכיתי ל״פושים״ מהאתרים הכלכליים, שתמיד מקדימים אותו (הם מקבלים את הנתונים מוקדם יותר באמברגו, אם תהיתם). כלום. בסוף עלה אתר הלמ״ס, והבנתי. נגמרו המילים, גם אצל מי שזו העבודה שלהם.

עודפי היצע בקצב היסטורי

מהיכן מתחילים עם מספרים כאלו? 76 אלף דירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים האחרונים. זה לאחר ניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. הרבה מעבר למספר משקי הבית שמצטרפים למשק מדי שנה, מספר שנע סביב 55 אלף. וזה עוד מבלי להביא בחשבון שנה כמו 24׳, בה נרשמה הגירה שלילית מישראל, שהאטה משמעותית את קצב גידול האוכלוסיה. בענף האופנה כשנתקעים עם מלאים כאלו פותחים חנויות עודפים. בענף הרכב עושים מבצעים עמוקים על רכבי ״אפס קילומטר״. ובנדל״ן? כבר אפשר לראות פרסומות של קבלנים שמציעים אפס (0%) ריבית על משכנתא ל-15 שנים. ככה זה כנראה כשמבצעי 10%/90% למיניהם כבר לא מספקים את הסחורה. מה שמביא אותי לנתוני גמר הבניה. תכף תבינו.

את הכסף הקבלנים סופרים רק במסירת הדירה, מה יקרה עד אז?

לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בנייתן של 58 אלף דירות, גידול של 4% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים. זאת לאחר ירידה שנרשמה אשתקד, סביר להניח על רקע המחסור בעובדים פלסטיניים. לומדים להסתדר בלעדיהם. וזה חשוב. בטח בהינתן מבצעי המימון הגורפים של הקבלנים בשלוש השנים האחרונות. כי את ה-90%, ה-80% ודומיהם הקבלנים מקבלים במסירת הדירה. כלומר, עם גמר הבניה.

ומתי ימסרו הדירות האלו? כלומר, ככל שהעסקאות אכן יושלמו, וישולמו ע״י הרוכשים. הביטו בתרשים מטה. מוצגת בו התפלגות שנות המסירה של הדירות החדשות מעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בשנים 2025-2022 (לא כולל נתוני נובמבר-דצמבר 25׳, שטרם זמינים) (התרשים מציג את השנים 23-25 מ.ק). מאחר וחובת הדיווח לרשות המסים על הטבות המימון של הקבלנים החלה רק מנובמבר 24׳, וגם היא יושמה באופן לא מלא, לא ניתן להציג רק את מספר הדירות שנמכרו עם הטבות כאלו, אבל השורה התחתונה מאד ברורה. שנת 2026 הולכת להיות מאד מעניינת, ולו מההיבט הזה. כי אז תתחיל להגיע הכמות המשמעותית של העסקאות שבוצעו בשנים בהן התרחבה תופעת הטבות המימון, החל מאמצע 23׳ ועד בלימת התרחבותה באפריל 25׳, לפחות עפ״י הנחיות בנק ישראל.

התסריט הרע שמתממש- פורשים מהמירוץ לדירה ומבטלים עסקאות

אם תהיתם, כבר עכשיו יש מי שפרשו מהמרוץ לדירה, אחרי שכבר חתמו על חוזה הרכישה. ביטלו עסקאות. השנה המספרים עדיין קטנים, אבל עוד חזון למועד. רק מיעוט מהעסקאות שבוצעו השנה הן עם מסירה ב-25׳ עצמה. שימו לב לחלק הורוד בתרשים. זה לאלו שמיהרו להסיק כי הנה התממש התרחיש הורוד לגבי סוגיית הטבות המימון. מה שמזכיר לי את תרנגול חג המולד של נאסים טאלב. נקווה לסוף טוב יותר כאן.

ולמה עוד מוקדם לברך על המוגמר? בין היתר מאחר ונכון לעכשיו רואים גידול בשיעור הביטולים מעסקאות 24׳-23’, בהשוואה לשיעור זה למשל בשנת 22׳. זה בולט מאד באזור הדרום, אותו הזכרנו בסקירות שלנו לא אחת, כאזור שבו דומיננטיות מאד הטבות המימון. 6% מעסקאות 23׳ כבר בוטלו ע״י הרוכשים. אם תהיתם, זה שכיח יותר דווקא בדירות הזולות יחסית באזור זה. ולהיפך בת״א. בדירות היותר יקרות. כל אחד ומגבלת התקציב שלו. 

לסיום, בתחילת השבוע פירסמה הלמ״ס את מדד מחירי הדירות. שמונה מדדים רצופים של ירידות רשמיות. הדליקו את החנוכיה. בהבדל דק, כאן לא היה צריך נס"

עד כאן דברי גלית בן נאים, כפי שרשמה בפוסט אתמול.

אין ספק שהפוסט של גלית בן נאים הוא לא נבואת זעם אלא ככל הניראה תסריט שעומד להתממש, ואולי אפילו יותר גרוע ממה שתיארה הגב' בן נאים.

מה יכולים לעשות רוכשי דירות “על הנייר” כדי לצמצם סיכונים?

לאור הנתונים שהציגה הכלכלנית הבכירה באוצר בנוגע למועדי המסירה והיקף העסקאות שבוצעו בשנים של התרחבות הטבות המימון, רוכשי דירות חדשות “על הנייר” נדרשים כעת להתנהלות זהירה ושמרנית יותר.  כבר כעת מתפרסמים ידיעות על אלפי ביטולי עסקאות של רוכשים שמבינים שעלו על עץ גבוה מדי מבחינת האפשרויות הכלכליות שלהם, והם בוחרים לבטל את העסקה ולעיתים קרובות בהפסד ותשלום קנס על הפרת ההסכם.

בראש ובראשונה, חשוב לבחון כבר היום את יכולת המימון האמיתית במועד המסירה - ולא את תנאי העסקה בעת החתימה. זאת תוך הנחת עבודה שהריבית תישאר גבוהה יחסית ושאפשרויות המיחזור  יהיו מוגבלות. חשוב מאוד במידה והתשלום הסופי כרוך במכירת הדירה הנוכחית בה מתגוררים, או בנכס שמיועד להשלים את התשלום לקבלן, להיערך כבר עכשיו למכירה ואולי מציאת קונה אפילו במחיר נמוך מעט, כדי להיות רגועים ולא להיקלע לחור תקציבי שנובע מבעיות או התארכות מכירת הדירה הישנה. מומלץ להיערך להון עצמי גבוה מהמתוכנן, לבדוק מראש את תנאי היציאה מהעסקה ואת עלויות הביטול, ולהימנע מהסתמכות על עליית מחירים עתידית כהצדקה כלכלית לעסקה. במקרים שבהם קיים ספק ממשי ביכולת ההשלמה, עדיפה בחינה מוקדמת של מימוש או שינוי תנאי העסקה על פני הגעה לרגע המסירה ללא פתרון מימוני, מצב שעלול להסב נזק כלכלי משמעותי יותר.