10 הסיבות לירידת מחירי הדיור בתל אביב

כזאת עוד לא קרה מעולם. תל אביב, הבירה הכלכלית של מדינת ישראל, מי שזכתה למעמד בינלאומי כשהוכרזה על ידי אונסקו כ"עיר לבנה", ומי שכונתה ובצדק רב, "עיר ללא הפסקה", סובלת מירידת מחירי דיור מתמשכת זה החודש השמיני ברציפות.

האם אכן פג קסמה של העיר העברית הראשונה, שכל זוג צעיר, כל משפר דיור וכל משקיע נדל"ן, בין אם ישראלי ובין אם משקיע מחו"ל, יודע ששווה לרכוש בה דירה, כי מחירה יזנק ממילא בשלב כזה או אחר?

התשובה,, לטעמי, תלויה בהתייחסות מעמיקה של מקבלי ההחלטות לאותם משתנים שגרמו לירידות המחירים המפתיעות, לכאורה, ובמידה וזה אכן יקרה, תשוב תל אביב להיות נושאת הדגל האולטימטיבית של שוק הדיור בישראל.

להלן הגורמים לירידת המחירים:

סיבה ראשונה:

שמחירים הגיעו בעיר העברית הראשונה לשיא של כל הזמנים וזה היה רק טבעי שתהיה ירידה טכנית. אולם, אכן, עוצמת הירידה והעובדה שהיא נמשכת בעקביות זה החודש השמיני ברציפות, היא אכן ללא תקדים.

סיבה שנייה: 

מעניין לציין שירידת המחירים החלה בדיוק כשחלו התקנות המחמירות של בנק ישראל על רכישת דירות, כולל האיסור על קבלנים להעניק לרוכשים אפשרות לקנות בתנאים של 10-20 אחוזים בזמן החוזה וכל היתר עם קבלת המפתח. אין ספק שעובדה זו פגעה ברכישת דירות חדשות בתל אביב.

סיבה שלישית: 

קל וחומר מתחם הענק בשדה דב בצפון העיר, בו מתחרות עשרות חברות יזמיות על אותו פלח רוכשים. התחרות בין אותן חברות גרמה במישרין להורדות מחירים, לעיתים אף דרמטיות.

סיבה רביעית: 

רוב הדירות בתל אביב הינן נטולות ממ"ד. לעובדה זו לא היתה משמעות רבה בעבר, אולם המלחמה האחרונה הפכה את הנושא לבעיה של ממש והשפיעה באופן מהותי ובמיוחד על דירות יד שנייה.

סיבה חמישית: מלחמת 12 הימים בחודש יוני האחרון, השפיעה במיוחד על שוק הדיור התל אביבי, קל וחומר באותם אזורים שנפגעו על ידי טילים, דוגמת שיכון ל', רמת אביב הירוקה וכן הרחובות סביב מתחם אלנבי שנפגעו באופן מיוחד. בדיעבד הייתה לכך השפעה גם על מתחמים נוספים בעיר.

סיבה חמישית:

מדיניות השימור המחמירה, ובמיוחד באזורים דוגמת רובע 3 שבצפון מערב העיר ומיקומים נוספים, הפכה לחרב פיפיות וגרמה לקיפאון בכל מה שקשור לבנייה חדשה.

סחבה  שישית:

קל וחומר בכל מה שקשור להתחדשות עירונית, ובמיוחד פינוי בינוי, שהפכה להיות לא כלכלית ליזמים שלטשו את עיניהם לעבר העיר העברית הראשונה.

סיבה שביעית:

ואם בהתחדשות עירונית עסקינן, שכונות שלמות, דוגמת שכונת התקווה ונוספות, אינן מאפשרות התחדשות, זאת בעיקר בשל העובדה שחלק הארי של הבניינים בהם עדיין לא רשומים ברשם המקרקעין (טאבו)

סיבה שמינית

מיסים  תו עוד בטרם פרוץ המלחמה, דוגמת מס הרכישה המוגדל, הרחיקו משקיעים רבים. מגמה זו החריפה מאוד במהלך השנתיים של המלחמה וברור בעליל כי המחסור במשקיעים, ובמיוחד משקיעי חו"ל בדירות יוקרה, השפיעו רבות על מגמת ירדת מחירי הדיור.

סביה תשיעית:

מספר המגויסים הגבוה למלחמה, הייתה לו גם השפעה על מחירי הדיור בתל אביב.

וסיבה עשירית:

ההמתנה להגרלת דירה בהניה במהלך החודשים האחרונים, יצרה ביקושים כבושים לא רק לדירות בערי הלווין ובפריפריה, אלא גם השפיעה באופן כזה או אחר על חתך מסוים של רוכשים ששקל לרכוש דירה בתל אביב, אבל ניסה את מזלו בכל זאת בהגרלת דירה בהנחה.

ושאלת השאלות, האם סיום המלחמה והסנוניות הראשונות למגמת שיפור במצבה הכלכלי של מדינת ישראל, ישפיעו במהלך 2026 לטובה על שוק הדיור בתל אביב?

להערכתי, באופן חלקי כן. הסיבות הקשורות במישרין למלחמה דוגמת גיוס המילואים והצפי להמשך הורדות ריבית,  יתמתנו ללא ספק. אולם, וזה אולם גדול, סיבות דוגמת העדר הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית, מדיניות השימור המחמירה ובמיוחד העדר ממ"ד ימשיכו להיות לרועץ על כן טוב יעשו מקבלי ההחלטות אם יטפלו בהן לעומק.

ככלות הכול, תל אביב יש לנו רק אחת!

*כותב המאמר עידו שחם הוא עו"ד ושמאי מקרקעין, מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית