נדל״ן מניב 2026: האם המעבר לנכסי Class A יציל את ה-FFO של החברות?

נדל"ן מניב 

יחס הסיכון – סיכוי הצטמצם ומשאיר מרווח טעות קטן

השנה האחרונה הייתה המשך ישר של שנת 2024 כאשר האתגרים שאיתם התמודד סקטור הנדל"ן המניב שנה שעברה המשיכו איתנו לשנה הנוכחית וכללו אינפלציה גבוהה (שהחלה להתמתן בחציון השני של השנה), סביבת ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת בכמה גזרות, וזאת לאחר שנתיים לא פשוטות שכללו סביבה אינפלציונית שהביאה להעלאות ריבית תכופות ורפורמה משפטית. 

למרות זאת, חברות הנדל"ן המניב שמרו על שיעורי תפוסה גבוהים והציגו תוצאות יציבות בגזרת ההכנסות, וחברות שהצליחו להציג צמיחה ב- SPNOI בלטו לחיוב, אך סביבת הריבית הגבוהה המשיכה להשפיע לרעה על עלויות המימון של החברות וכפועל יוצא על ה- FFO, כאשר מרביתן מציגות עלייה מינורית או ירידה קלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה בהשוואה לתקופה מקבילה, ואנו מעריכים שדוחות הרבעון הרביעי לא יביאו איתן בשורה חדשה. 

מה היה בשנה האחרונה? 

גם בשנה הנוכחית חברות הנדל"ן הציגו שיעורי תפוסה גבוהים, שיפור בשכר הדירה הריאלי ועלייה בחידושי חוזים, אך הפער בין סקטור המסחר לסקטור המשרדים ניכר גם ב- 2025, ובא לידי ביטוי בביקושים לשטחים ובשכר הדירה. כמו כן, ה- FFO של החברות הושפע בשנה האחרונה מעלייה בהוצאות המימון בעקבות סביבת הריבית, כאשר בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה מרבית החברות המסוקרות על ידנו הציגו שינויים לא מהותיים מול תקופה מקבילה. 

סקטור המשרדים – הפער בין ת"א לשאר הארץ נשמר 

ההאטה בהשקעות בתחום ההייטק שהחלה בשנת 2023 ומהווה את הקטר המרכזי במשק הישראלי התעצמה בעקבות המלחמה וליוותה אותנו גם בשנה הנוכחית. הדבר בא לידי ביטוי במו"מ ארוכים יותר וחתימת הסכמים לתקופות קצרות מהרגיל עד להתבהרות מלאה של הסביבה העסקית. 

מגמת ה- “Flight to quality” שהחלה בארה"ב הגיעה גם לארץ בשנה שעברה והמשיכה גם ב- 2025, כאשר נכסי Class A במיקומים מרכזיים זוכים לביקושים חזקים בעוד בנייני משרדים B/Class C ו/או בנייני משרדים הממוקמים במעגלים שניים ושלישיים לת"א ממשיכים להתקשות בהשכרת שטחי משרדים וזאת למרות שאנו שומעים על התעוררות בביקושים שטרם באה לידי ביטוי בהיקף משמעותי של חתימת חוזים. 

אנו סבורים שהמגמה הנוכחית תלווה אותנו לפחות עד למחצית הראשונה של 2026, כאשר דוגמאות לכך ניתן לראות בעסקאות של רבוע נדל"ן בפרויקט תוצרת הארץ, מבנה בפרויקט הסוללים ומליסרון בפרויקט landmark A, ומנגד את ריט 1 בפרויקט אינפינטי ברעננה, אמות בפרויקט הלח"י בבני ברק, מבנה בכפר סבא, וישרס בירושלים ופתח תקווה.  

בהתאם לכך, לפי סקר נת"מ האחרון, דמי השכירות בת"א הציגו עליות מחירים ברוב האזורים במהלך החציון הראשון של 2025, כך שהמחיר הממוצע למ"ר באזור ת"א במגדלי Class A עלה בכ- 4.3% בחציון הראשון של השנה. 

<