יוליוס בר: שוק הנדל"ן הסיני שקוע במיתון ממושך

נדל״ן בסין: נדרשים צעדים חזקים יותר כדי לבלום את ההידרדרות

בהיעדר צעדי מדיניות נחרצים יותר שיבלמו את הירידה במחירים וייצבו את שוק הנדל״ן הסיני, הענף צפוי להישאר שקוע במיתון ממושך, שימשיך לפגוע בצריכה הפרטית בשל אפקט העושר (ירידת ערך נכסי משקי הבית) ואובדן מקומות עבודה. גם המערכת הבנקאית מצויה בסיכון, על רקע ירידות חדות במחירי הדירות ובהשקעות בנדל״ן. אף כי כיום ענף הנדל״ן והענפים הנלווים אליו מהווים כרבע מהתוצר הכלכלי של סין, מדובר בהיקף משמעותי שעלול לסכן את הצמיחה הכלכלית.

מכירות הדירות החדשות בסין נותרו חלשות גם בדצמבר, כאשר המכירות החוזיות של 100 יזמיות הנדל״ן הגדולות ירדו ב־17% לעומת השנה שעברה. עם זאת, מדובר בהאטה בקצב הירידה לעומת ירידה של 35% בנובמבר, בין היתר בשל אפקט בסיס נמוך יותר (דעיכת השפעת צעדי התמרוץ מספטמבר 2024). במבט כולל לשנת 2025, המכירות החוזיות של 100 היזמיות הגדולות ירדו ב־18% לעומת השנה הקודמת, כאשר יזמיות בבעלות המדינה הציגו ביצועים טובים יותר (ירידה של 9%) בהשוואה ליזמיות פרטיות (ירידה של 45%) וליזמיות במצוקה פיננסית (ירידה של 36%).

בשוק היד השנייה נרשמה גם כן האטה במכירות בדצמבר, ככל הנראה בשל הורדות מחירים והיצע גבוה מתמשך של דירות למכירה. מספר הדירות המוצעות למכירה בפלטפורמת Beike ב־50 ערים עלה ב־11.2% לעומת השנה שעברה (לעומת עלייה של 10.1% בנובמבר), אם כי בערי הדרג הראשון (Tier 1) נרשמה צמיחה יציבה יחסית של 2%.

על רקע המיתון הממושך בענף, הרשויות בסין הודיעו בסוף דצמבר על מספר צעדים להקלה במדיניות הנדל״ן. ב־24 בדצמבר הקלה בייג׳ינג את מגבלות רכישת הדירות לתושבים שאינם מקומיים, ריככה את המגבלות למשפחות עם שני ילדים או יותר, הפחיתה את ריבית המשכנתאות לדירה שנייה מ־3.45% ל־3.25%, והורידה את שיעור ההון העצמי הנדרש מ־30% ל־25%. בעקבות צעדים אלה, ייתכן שגם שנגחאי ושנזן ינקטו צעדים דומים לתמיכה בשוקי הנדל״ן המקומיים שלהן.

בהמשך, ב־30 בדצמבר, הודיעו הרשויות על הפחתת מס הערך המוסף (מע״מ) מ־5% ל־3% על מכירת דירות שהוחזקו פחות משנתיים, בעוד שדירות שהוחזקו מעל שנתיים ימשיכו להיות פטורות ממע״מ. אף שהפחתת המע״מ צפויה להוזיל את עלויות העסקה עבור מוכרי הדירות, ההשפעה על היקף העסקאות צפויה להיות מוגבלת לנוכח ביקוש חלש. שוק היד השנייה נותר מאתגר, עם עלייה בהיצע הדירות והמשך ירידה במחירי הדיור.

בסיכום, ההשפעה של סבב ההקלות האחרון במדיניות צפויה להיות מוגבלת ואינה מספיקה כדי להחיות באופן משמעותי את הביקוש לדיור. לאור התחזית הפסימית לשוק הנדל״ן וציפיות חלשות למחירי הדירות, אשר ממשיכים לרדת, מכירות הדירות צפויות להישאר חלשות גם בחודשים הקרובים.

הכותבת: סוק יין יונג, אנליסטית אג״ח – אסיה, יוליוס בר