עד כה 1,300 עסקאות נדל"ן בוטלו שנחתמו ב 3 השנים האחרונות - סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי

נובמבר 25

בחודש נובמבר 25' נרכשו 7,377 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול של 3% בהשוואה לנובמבר 24'. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם, בין היתר על רקע חגי תשרי, זהו גידול של 63%.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי שהיו גבוהות יחסית, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר ב- 6,328 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לנובמבר 24' וגידול של 74% בהשוואה לחודש הקודם. בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, פלח השוק שמוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, שהוסיף לרדת בשיעור חד בהשוואה לתקופה המקבילה ב- 24׳.

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נמצא כי רמה זו בנובמבר 25' הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר הוא מקדים רק את חודשי נובמבר של האינתיפאדה השניה (2002,2003) וזה שלאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" בשנת 2023.

מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,922 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לנובמבר 24' זהו גידול מתון של 1%, אולם הוא מתרכז כולו במכירות בסבסוד ממשלתי. כך, בניכוי מכירות אלו, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב- 1,873 דירות בלבד, ירידה של 18% בהשוואה לנובמבר 24', בהמשך לירידות חדות מאז תחילת 25׳.

בסיכום החודשים ינואר-נובמבר 25' סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי עומד על 19,911 דירות, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 24'. בהתבסס על אומדנים ראשוניים למכירות הקבלנים בדצמבר 25' מסתמן כי סך מכירות אלו בשנת 25' יהיה גבוה באחוזים בודדים בלבד מהרמה הנמוכה שנרשמה ב- 2023, ודומה לרמת מכירות אלו לפני עשרים שנה.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש נובמבר עמד על 60%, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 24'. מאז דצמבר 24', אז עמד שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" על 68%, קרוב לרמת השיא שנרשמה בנובמבר 22', נרשמת ירידה בשיעור זה, אשר עשויה להיות מוסברת בין היתר במגבלות בנק ישראל על הטבות המימון.

בהמשך לניתוח הטבות המימון המדווחות של הקבלנ ים שערכנו בסקירות הקודמות נמצא כי בחודש נובמבר 25' עמדה שכיחות זו על 25% (בחמשת האזורים הנבדקים על ידנו), בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. שיעור זה נמוך משמעותית בהשוואה לנובמבר 24', אז עמדה רמתו על 40% . נזכיר כי במרץ 25' הגיעה שכיחות הטבות אלו למחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. בהקשר זה נזכיר כי באפריל 25 ' נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, נמצא כי תזרים זה, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש נובמבר 25' על 6.6 מיליארד ₪, גבוה ב- 19% ריאלית בהשוואה לנובמבר 24, זאת חרף ירידה של 8% שנרשמה ב תזרים הפוטנציאלי. ממצאים אלו, בדומה לממצאים דומים בחודשים קודמים, מוסברים בין היתר בהטבות המימון שמעניקים הקבלנים, המביאים לדחייה ארוכה מהרגיל של קבלת התשלום העיקרי מהרוכשים במסגרת מבצעי המימון. בניכוי תשומו ת עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בחודש נובמבר 25' על 1.3 מיליארד ₪, לאחר שבחודשיים הקודמים עמד על רמה חודשית של כ- 400 מלש"ח בלבד. יותר ממחצית תזרים נטו זה בחודש נובמבר מתרכזת אצל חמש חברות.

סך מכירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,455 דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר 24'. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם זהו גידול של 71%.

רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב- 1,210 דירות, גידול של 11% בהשוואה לנובמבר 24', זאת לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז פברואר 25'. במונחים כמותיים זו תוספת רכישות ארצית של 123 דירות, אשר ברובה מתרכזת באזור ת"א. ניתוח רמות המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים באזור זה מצביע על רמות מחירים נמוכות מאלו שנרשמו בחודשים הקודמים.

מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1,296 דירות, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר 24'. כך, סך הרכישות נטו של משקיעים הוסיף להיות שלילי גם בחודש נובמבר.

רכישות דירה ראשונה בחודש נובמבר הסתכמו ב-4,104 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, גידול מתון של 1% בהשוואה לנובמבר 24'. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בחודש נובמבר ב-3,055 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לנובמבר 24׳.

בסקירה זו אנו כוללים ניתוח ראשוני של ביטולי עסקאות מכירה של קבלנים בשוק החופשי מהשנים האחרונות, בפרט בהתייחס לעסקאות מהשנים 23'-21', שכן מוקדם עדיין לקבל תמונה מלאה לגבי עסקאות 24' ואילך. ניתוח הממצאים מלמד כי לגבי עסקאות שנעשו בשנת 23' נרשם גידול בשיעור ביטולי העסקאות, כאשר נכון לעכשיו הוא עומד על 3.6% מסך העסקאות. זאת לעומת שיעור ביטולים של חצי אחוז בלבד שנרשם מעסקאות 21'. שכיחות ביטולי העסקאות משנת 23' גבוהה במיוחד באזור ב"ש (6.5%), כאשר בשני-שליש מביטולים אלו ההסבר שניתן בהודעה לרשות המסים היה קשיים כלכליים בהשלמת העסקה.

סה"כ, עד עתה נקלטו 1.3 אלף ביטולי עסקאות משלוש השנים האחרונות (25'-23'). נמשיך לעקוב אחר נתונים אלו בסקירות הבאות.

להמשך סקירת נדלן נובמבר 2025 לחצו כאן