שוק הדיור - זינוק חד בעסקאות, אבל עדיין שפל היסטורי, ואיזה תמרור אדום כדאי לקבלנים לקחת ברצינות?

בסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי לחודש נובמבר 2025, מתברר כי נרכשו בישראל 7,377 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי עלייה של כ־3% לעומת נובמבר אשתקד, אבל זינוק חד של 63% לעומת אוקטובר25. אלא שהעלייה החודשית החדה מטעה, אוקטובר היה חודש חלש במיוחד בשל החגים, וההשוואה אליו יוצרת אשליית התאוששות. בניכוי הדירות המסובסדות, מספר העסקאות בשוק החופשי עמד על 6,328 בלבד, כלומר ירידה שנתית של כ־3%. בהשוואה רב־שנתית מדובר באחת מרמות הפעילות הנמוכות ביותר שנרשמו בנובמבר מאז תחילת שנות האלפיים. למעשה, רמה זו נמוכה כמעט מכל נובמבר בעשרים השנים האחרונות, למעט תקופת האינתיפאדה השנייה ופרוץ מלחמת “חרבות ברזל”. כלומר, גם כשהכותרות מדברות על “עלייה”, השוק החופשי עדיין מדשדש בשפל עמוק. זהו נתון קריטי להבנת מצב השוק האמיתי, פירוט בלוח -1 (מקור - הכלכלן הראשי).
 

מכירות הקבלנים בשפל, דירות בהנחה מסובסדות עיקר הפעילות

מכירות הקבלנים בנובמבר הסתכמו ב־2,922 דירות, אך הגידול השנתי הזעום של 1% כולו נובע מדירות בסבסוד ממשלתי. בשוק החופשי בלבד נמכרו 1,873 דירות חדשות, ירידה חדה של 18% לעומת נובמבר 2024. מדובר בהמשך ישיר למגמת היחלשות חריפה שנמשכת מאז תחילת 2025. בסיכום ינואר–נובמבר מכרו הקבלנים בשוק החופשי 19,911 דירות בלבד – ירידה של 33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לפי אומדני האוצר, סך מכירות 2025 יהיה דומה לרמת השפל של 2023 ואף מזכיר את היקפי המכירות של תחילת שנות ה־2000. המשמעות ברורה: ללא התערבות ממשלתית דרך “מחיר למשתכן” ו“מחיר מופחת”, שוק הדירות החדשות היה נראה חלש בהרבה. זוהי אינדיקציה לחולשה מבנית, לא לתיקון זמני כפי שניתן היה לחשוב.

פחות עסקאות "על הנייר" פחות הטבות, בנק ישראל משפיע

שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” עמד בנובמבר על 60%  בדומה לחודש הקודם אך נמוך מנובמבר 2024. מאז דצמבר אשתקד, אז נרשמה רמה גבוהה של 68%, ניכרת ירידה עקבית. אחת הסיבות המרכזיות: מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון שנכנסו לתוקף באפריל 2025. שכיחות הטבות המימון המדווחות ירדה ל־25% בלבד, לעומת 40% בנובמבר אשתקד ושיא של כ־50% במרץ 2025. עם זאת, הדוח מזהיר כי קבלנים החלו להציע הטבות עקיפות סבסוד ריבית, הנחות מותנות ופריסות תשלום יצירתיות  שאינן מדווחות כהטבות מימון. כלומר, חלק מהעסקאות עוברות מתחת לראדר, לא כמבצעי מימון.
 

באר שבע "מובילה" בירידה במכירות ובביטולי עסקאות

כפי שניתן לראות בתרשים- 4, בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש נובמבר הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור ת"א שבלט עם גידול של 26% במכירות אלו בהשוואה לנובמבר .'24 נציין כי גידול זה, אשר במונחים כמותיים מבטא תוספת רכישות של 62 דירות, מתרכז בשני פרוייקטים שהחלו להיות משווקים בחודש נובמבר. לפחות באחד מהם ניתנו הטבות משמעותיות לרוכשים שאינן מוגדרות כהטבות מימון, ועדיין אינן מגולמות במחיר.

אזור ב"ש, שהוביל יחד עם אזור ת"א את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר, עם 298 דירות שנמכרו בו, בולט עם ירידה חדה של 31% במכירות אלו בהשוואה לנובמבר 24. בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז תחילת 25 ובפרט

מאז חודש מרץ. כך, בסיכום החודשים ינואר- נובמבר 25 נמכרו באזור זה 3,724 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה ב.24- זאת חרף שכיחות לא מבוטלת של הטבות מימון. בהתבסס על אומדנים ראשוניים של מכירות אלו בחודש דצמבר מסתמן כי סך מכירות אלו באזור ב"ש ב'25- יהיה גבוה אך במעט מרמתו הנמוכה בשנת 23.

ושוב נשאלת השאלה האם לא כדאי לחשוב שוב, לאור הנתונים  אם עדיין כדאי להשקיע בדירה בבאר שבע? במיוחד לאור הנתונים בתקשורת ש1 מתוך 3 משקיעים, שרכש דירה ב-3 שנים האחרונות בעיר, מכר אותה בשנת 25 לעיתים בהפסד ניכר? 

זהירות ביטולי עסקאות - האיום האמיתי לקבלנים ולרוכשים "על הניר".

אחד החידושים המשמעותיים בדוח הוא ניתוח ביטולי העסקאות. בעסקאות שנחתמו בשנת 2023 שיעור הביטולים הגיע ל־3.6%, לעומת 0.5% בלבד בעסקאות 2021. אזור באר שבע בולט במיוחד עם שיעור ביטול של 6.5%, כשבשני שלישים מהמקרים הסיבה שצוינה היא “קשיים כלכליים”. בחלק גדול מהמקרים לא שולמו פיצויים מלאים לקבלן. נכון לינואר 2026 נקלטו כ־1,300 ביטולי עסקאות משלוש השנים האחרונות. הכלכלן הראשי מזהיר: זהו נתון מוקדם בלבד, מאחר שרוב הדירות שנמכרו עם הטבות מימון טרם נמסרו. כלומר, הסיכון האמיתי עוד לפנינו.

רבות דובר  על הסיכון בעסקאות פזיזות "על הנייר", גם בכתבות ואזהרות שפרסמנו כאן ב"פאנדר", על משקיעים, רבים מהם צעירים  חסרי ניסיון בנדל"ן, שחשבו שהם "יעשו סיבוב" וירוויחו אקזיט מהיר על דירה שירכשו "כמעט בלי כסף", וישלמו עוד 3 שנים,  כי עד אז "המחירים בטוח יעלו", בלי לחשוב ולתכנן מאיפה יביאו את הכסף להשלמת העסקה.

אז מסתבר ששנת 25 וכניראה גם 26 לפחות ברבעון הראשון, לא מאותתים בלשון המעטה על עליות במחירי הדירות, להיפך, מדובר בירידה דרמטית בהיקף העסקאות וגם במחירים.
 

ניתוח ביטולי העסקאות  בדירות חדשות - באר שבע "מובילה" (מקור- הכלכלן הראשי)

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,455 דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר ,'24 לאחר חודשיים של ירידות. גידול של 71% ביחס לאוקטובר.