לירן עובדיה, סמנכ"ל בנק ירושלים, בראיון בלעדי על שוק הדירות "הציבור יושב על הגדר..."

סערה גדולה עברה על ענף הנדל"ן ב־2025, אבל לירן עובדיה, סמנכ"ל ומנהל החטיבה העסקית בבנק ירושלים רואה נקודות של אור להמשך: "בצד החיובי, בצד הביצוע אנחנו רואים שקצב הביצוע חזר לרמות טובות. הפרויקטים פעילים עובדים, מצאו פתרונות לפועלים הזרים, ודווקא בהיבט הזה הפרויקטים מתקדמים בצורה טובה. הצליחו להביא עובדים זרים בכמויות יותר גדולות, שרוכשים ניסיון, הפכה להיות רציפות בעבודה על פרויקטים, מה שלא היה קודם, ולפחות בצד של הביצוע הפרויקטים מתנהלים בצורה תקינה.

"בצד של המכירות אם נחזור לשנת 2024 , היתה עלייה משמעותית במכירות בעיקר בעקבות מבצעי השיווק של הקבלנים, סיבסודי הקבלן והמשכנתאות שניתנו ע"י הבנקים. בהיבט הזה, ובאמת הביקוש היה קיים בצורה משמעותית בשוק. אנחנו אגב יוצאים מנקודת מוצא ורואים גם בנתונים הסטטיסטים לאורך השנים, שהביקוש לנדל"ן למגורים במדינת ישראל, הוא ביקוש חזק קיים ויציב. אבל גם בעבר ראינו את זה שלעיתים הביקוש כבוש, כלומר אנשים יושבים על הגדר וממתינים, ואז קצב המכירות יורד בצורה משמעותית לפעמים, זה דפוס מוכר גם מהעבר".

״אם אני צריך לסכם, לאור ניסיוני ועבודתי בבנק שמוביל את תחום הנדל"ן בישראל, השוק בנוי מעליות וירידות של היצע וביקוש. בכל מקרה אני חושב שבסופו של דבר השוק יגיע לאיזון ושיווי משקל, במקביל לצמצום מלאי הדירות הביקושים יחזרו, זה טבעו של השוק״

איך התנהלתם מול יזמים וקבלנים לאור הקשיים של חלקם במימון הפרויקטים?

"התזרים הוא הגורם החשוב ברמת הפרויקט הבודד בהתאם לשלבים, אני רוצה לראות את ההכנסות מהפרויקט במקביל למימון, אנחנו מקפידים על עמידה של היזמים והקבלנים על התקציב התזרים ומסגרת האשראי של הקבלן, זה דורש מאיתנו גמישות ואנחנו בהחלט מוכנים לכך, כבנק וותיק שעוסק בכל תחומי הבנייה והיזמות בתחום הנדל"ן.

"לעיתים היזמים היו צריכים להגדיל את ההון העצמי לפרויקט, זה היה גורם משמעותי היינו צריכים לתמוך בשוק משתנה בשיטות שיווק, ולוודא שהם מתנהלים טוב ובהתאם לסיכומים והלו"ז. ההתמודדות היא חשובה ברמת התזרים וברמת החברה בהמשך הפיתוח העסקאות המוניטין ועוד. חברות היו צריכות ליצור עוד נזילות ותזרים אחראי, אנחנו כבנק ירושלים תמכנו בקבלנים וביזמים".

מה הטריגר לדעתך שגרם למגמה השלילית בקצב וכמות מכירת הדירות?

"ב־2025 סביב הרגולציה החדשה שהטיל בנק ישראל על הלוואות ומבצעי הקבלנים 20/80 וכדומה, היתה לכך השפעה בירידה משמעותית במכירות הקבלנים והתנהלות הלקוחות והמשקיעים. אנחנו כבר זיהינו קצת לפני את השינוי במגמה בתיק שאנחנו מנהלים, אנחנו מנהלים כ־ 250 פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, ומדובר בכ־ 14,000 יח"ד, כך שאנחנו רואים בפריזמה יותר רחבה את השוק".

"אגב דווקא באזורי הפריפריה כמו בדרום באר שבע, דימונה אופקים ועוד, גם בגלל ריבוי מכרזי רמ"י באותם אזורים, אנחנו רואים בנייה נרחבת וקצב מכירות טוב יותר של דירות, בשונה מהמצב במרכז הארץ. מה שהוגדרו אזורי הביקוש, תל אביב גוש דן והסביבה, שם קצב המכירות חלש יותר ביחס לפריפריה, בניגוד למצב בעבר. באופן כללי, אכן מצב המכירות וקצב המכירות בשנה האחרונה היה נמוך ובירידה ללא ספק, אך ככל שמתרחקים מתל אביב והסביבה במרכז, מצב וקצב המכירות טוב יותר".

מה דעתך לגבי ההיצע הגדול של דירות חדשות שלא נמכרו רובם במרכז?

"אני בהחלט מרגיש את השוק ושומע גם מלקוחות שלנו, וללא ספק רבים מהיזמים בטח באזור המרכז ובטח בתל אביב, בוודאי יהססו לצאת לפרויקט בנייה לאור ההיצע הגדול בשוק, בעיקר במרכז, וכל עוד יש להם מלאי דירות שלא נימכר, בוודאי כשהביקושים כיום נמוכים באותם אזורים.

"בפרויקטים של התחדשות עירונית פינוי בינוי, כשאין מרכיב מימון לקרקע קל יותר לאותם יזמים להתחיל בפרויקט, לעומת אותם יזמים שזקוקים למכירה מוקדמת "פריסייל" של כמות דירות, כדי להשיג את הליווי מהבנק.

"דוגמא טובה לביקוש כבוש בציבור, ניתן לראות גם בכמות המשתתפים הגדולה בהגרלות דירה בהנחה, יותר מ־ 130,000 על כמות דירות קטנה ביותר, פחות מ־ 7,000 . כל אותם משתתפים שלא זכו בהגרלה, יחפשו לרכוש דירה בשוק החופשי מעבר להגרלות שרק מיעוט קטן זוכה בהם".

״דוגמא טובה לביקוש כבוש בציבור, ניתן לראות גם בכמות המשתתפים הגדולה בהגרלות דירה בהנחה, יותר מ־ 130,000 משתתפים שהתחרו על כמות דירות קטנה ביותר, פחות מ־ 7,000״

איך אתה רואה את התנהלות הציבור והשוק בשנת 2026?

"בראייה לגבי השנה הבאה, אני חושב שהביקוש קיים והציבור יושב על הגדר. כפי שציינתי, יש 2 וקטורים שאמורים להשפיע על הציבור באופן משמעותי, אחד וקטור כלכלי: הצד של הריבית שמתחילה לתת איתות להורדה, עם המשך להורדות בשנת 2026 עד ספטמבר, זה דבר מעודד גם פסיכולוגית. והוקטור השני הוא יותר פסיכולוגי: האווירה שמשתפרת בשוק, אווירת סיום המלחמה, מכניסים אופטימיות ומרץ ומהווים גורם חשוב, גם ברצון של הציבור לבצע רכישות.

ב־2026 ברגע ש־2 הוקטורים שציינתי הכלכלי והפסיכולוגי הולכים לכיוון הנכון לעשיית עסקים בשוק, שזה מה שאנחנו רואים מתחיל בימים אלה, אז אני חושב בראייה קדימה בניתוח שלי, השוק יתחיל להתאושש גם בצד המכירות.

לגבי העיתוי לשינוי המגמה וההתאוששות בשוק, אני חושב שלטווח הבינוני כבר בשנה הבאה, ובטח לטווח הארוך, השוק יתאושש והמחירים יחזרו לעלות. קשה לנקוב בחודש מסוים כמובן, צריך לראות איך השוק סופג את השינויים ב 2 הוקטורים שציינתי, ואיך זה משפיע על הציבור שכיום עדיין מהסס כיצד לפעול".