דעה: זיהום הקרקע בשדה דב: העברת סיכון במסווה של שקיפות

כשמאי מקרקעין, זיהום קרקע אינו "סעיף סביבתי" אלא מרכיב שווי קריטי. מדובר בגורם שמייצר אי-ודאות, סטייה תקציבית צפויה וסיכון מהותי ללוחות זמנים. המקרה של שדה דב חושף דפוס מדאיג: רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקע עם ידיעה מוקדמת על זיהום, תוך העברת הסיכון הכלכלי והתפעולי כמעט במלואו ליזמים.

נכון, ליזמים יש אחריות לבצע בדיקות נאותות. אך הנחת היסוד שיזם בודד יכול לבחון מתחם שלם כפי שרמ"י יכולה היא בלתי מציאותית. יזם אינו יכול לכפות בדיקות במגרשים שכנים, אין לו גישה למידע היסטורי מלא על שימושי הקרקע, והוא בוודאי אינו יכול לדעת מה קרה במתקנים צבאיים במשך עשרות שנים. לרמ"י, לעומת זאת, יש את כל היכולות הללו, והיא זו שמחליטה מתי ובאיזה תנאים לשווק.

שיווק במרחק נגיעה מזיהום מוכח

קחו לדוגמה את מגרש 3102: רמ"י שיווקה אותו כשהוא נמצא במרחק של 15 מטר בלבד ממגרש 3101 שבו כבר אותרו ממצאים חריגים של זיהום. זיהום קרקע אינו מכיר בקווי גבול, במיוחד באזורים עם פעילות מי תהום. השיווק של מגרש בסמיכות כזו למקור זיהום מוכח, ללא הבהרה מפורשת של הסיכון, מעלה שאלות קשות על רמת השקיפות המוצהרת.

טענת רמ"י שהשיווק התחיל רק לאחר קבלת "אישור" מהמשרד להגנת הסביבה דורשת בחינה מדוקדקת. המכתב שהוצג ליזמים מ-2023 (מכתב הגנת הסביבה - NFA) אינו אישור במובן המקובל - הוא מסמך שמציין במפורש שחלק מהמגרשים מזוהמים, ושמגרשים שלא מופיעים בו פשוט לא נבדקו. זהו לא אישור על טיהור הקרקע במתחם אלא הודעה חלקית על בעיה ידועה. לשווק קרקעות על בסיס מסמך זה ולכנות זאת "אישור סביבתי" , למעשה מטשטש את ההבחנה בין גילוי מלא לבין גילוי סלקטיבי.

המקרה הבעייתי במיוחד הוא מכרז 277/2024 למגרש 2227. רמ"י שיווקה מגרש שכבר סומן במכתב המשרד להגנת הסביבה משנת 2023 כבעייתי, אך במקביל הטמיעה בחוברת המכרז סעיף שמגלגל את עלויות הטיפול ליזם. זהו מנגנון שמאפשר למכור נכס בעייתי במחיר של נכס תקין, תוך שליחת היזם לגלות את הבעיה בעצמו ולשאת בהשלכותיה. קשה לראות בכך התנהלות שלטונית ראויה מצד רשות ממשלתית.

הצהרת רמ"י שהיא תישא בעלויות הטיהור נשמעת מרגיעה, אך היא מסווה בעיה מהותית: הזמן. וזמן שווה כסף. יזם שרכש קרקע בעשרות מיליוני שקלים ופתאום מגלה זיהום, נמצא במלכוד כלכלי. הוא ממשיך לשלם ריבית על מימון הקרקע, התייקרות של תקורות, עלויות ניהול פרויקט וחשוף להתייקרויות בביצוע. כל חודש עיכוב עולה בממון רב.

נזק חמור עוד יותר הוא לשיווק. רוכשי דירות שומעים על זיהום קרקע ומיד מתעוררים חששות, גם אם הבעיה תיפתר לחלוטין. אי-ודאות היא רעל לשיווק נדל"ן. היא מובילה לדרישות להנחות, לביטולי עסקאות, לתביעות, ולפגיעה ארוכת טווח במוניטין הפרויקט. אין פיצוי כספי שמשקם את הנזק הזה במלואו.

מה צריך להשתנות

רמ"י צריכה לפעול בסטנדרט גבוה יותר. כרשות ממשלתית שמנהלת נכס ציבור, חובתה לבצע בדיקות רוחביות מקיפות לפני השיווק - לא רק במגרשים נבחרים. עליה להציג תמונת מצב מלאה, מעודכנת ושקופה לכל יזם פוטנציאלי, ולשווק רק כאשר ברור בדיוק מה הסיכון ומי נושא בו. ובעיקר: כשמדובר בזיהום שמקורו בשימוש שעשתה המדינה בקרקע, על המדינה לטהר אותה לפני המכירה - לא לגלגל את הסיכון ליזמים תוך שמירה על מחיר מלא.

זיהום קרקע הוא מרכיב שווי מהותי, לא "פרט טכני". והטיפול בו צריך להיות הוגן, שקוף ומתוזמן נכון - לא אחרי שהעסקה כבר נחתמה והכסף שולם.

רז אברהם, שמאי מקרקעין ושותף בתמם-אברהם