שוק הנדל״ן פותח את 2026 בהאטה חריגה: שוק היד השנייה נחלש אך פחות משוק הדירות החדשות

ירידה חדה בפעילות: פחות מ-7,000 עסקאות בכל הארץ

שוק הנדל"ן למגורים בישראל פתח את שנת 2026 במגמת האטה ברורה בפעילות, מלחמת "שאגת הארי" החריפה את המשבר. על פי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש ינואר נרכשו בישראל  6,933 דירות בלבד, ירידה של כ-9% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה חדה של כ-19% בהשוואה לחודש דצמבר האחרון. גם כאשר מנכים את העסקאות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות, עומד מספר העסקאות בשוק החופשי על  6,286 דירות בלבד. נתונים אלו משקפים ירידה של כ-6% בהשוואה לינואר 2025 וכ-17% לעומת החודש הקודם. המשמעות היא ששוק הנדל"ן ממשיך לפעול בהילוך נמוך, כאשר הן הקונים והן המוכרים מגלים זהירות גבוהה. על רקע הריבית הגבוהה, חוסר הוודאות הכלכלי והמתיחות הביטחונית, רבים מהרוכשים מעדיפים להמתין להתפתחויות לפני קבלת החלטה על רכישת דירה. התוצאה היא ירידה בפעילות כמעט בכל פלחי השוק, כאשר במיוחד בולטת הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי.  (לוח 1- הכלכלן הראשי).
 

מכירות הקבלנים בצניחה אחת הרמות הנמוכות בשנתיים האחרונות

החולשה בשוק הנדל"ן מתבטאת במיוחד במכירות הדירות החדשות. בחודש ינואר הסתכמו מכירות הקבלנים ב2,315  דירות בלבד, כולל דירות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. מדובר בירידה של כ-20% לעומת ינואר אשתקד ובירידה חדה של כ-34% לעומת חודש דצמבר. כאשר מנכים את הדירות שנמכרו בתוכניות הממשלתיות, מסתכמות מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב 1,668 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשנתיים האחרונות. גם לאחר שמביאים בחשבון כי בינואר אשתקד נרשמה רמת מכירות נמוכה יחסית בעקבות הקדמת רכישות לחודש דצמבר לפני העלאת המע"מ, עדיין מדובר ברמת פעילות חלשה מאוד. הנתונים מצביעים על קושי ממשי של הקבלנים לשמור על קצב מכירות יציב, למרות מבצעי השיווק והטבות המימון שניתנו לרוכשים במהלך השנה האחרונה. מבצעי השיווק וההטבות מגלמים הנחה ריאלית מוערכת שנעה בין -15%-10%. 
 

שפל היסטורי בפעילות בינואר, רמת העסקאות מהנמוכות מאז תחילת שנות ה-2000

ניתוח רב-שנתי של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר, כפי שניתן לראות בתרשים-2, מראה כי רמת העסקאות בינואר 2026 נמנית עם הנמוכות ביותר שנרשמו בישראל מאז תחילת שנות האלפיים. למעשה, רק במספר מצומצם של שנים נרשמה רמת פעילות נמוכה יותר, בעיקר בתקופת האינתיפאדה השנייה ובחודשים מסוימים בשנים האחרונות. המשמעות היא שהשוק מצוי בתקופה של קיפאון יחסי, שבה גם הקונים וגם המוכרים מעדיפים להמתין להתבהרות התנאים הכלכליים. שילוב של ריבית גבוהה, קושי במימון משכנתאות ואי-ודאות ביטחונית שהתגברה במיוחד מאז החלה מלחמת "שאגת הארי", גורמים לכך שחלק מהרוכשים הפוטנציאליים דוחים את החלטת הרכישה. מצב זה יוצר ירידה במספר העסקאות הן בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה.

שינוי בהתנהגות הרוכשים פחות רכישות “על הנייר”

אחד הנתונים הבולטים בסקירה הוא ירידה משמעותית בשיעור הדירות החדשות הנרכשות “על הנייר”. בחודש ינואר עמד שיעור זה על 55%  בלבד, לעומת 63% בחודש הקודם ו-67% בינואר 2025, הרמה הנמוכה ביותר בארבע השנים האחרונות. הירידה משקפת שינוי בהתנהגות הרוכשים, אשר מעדיפים יותר ויותר דירות עם מועד מסירה קרוב במקום דירות בשלבי בנייה מוקדמים. לפי הסקירה, ייתכן כי המתיחות הביטחונית שהחלה כבר בתחילת השנה תרמה גם היא לתופעה זו, שכן רוכשים רבים מעדיפים ודאות גבוהה יותר לגבי מועד קבלת הדירה. במקביל נרשמה עלייה בשיעור הדירות שנרכשו עם זמן מסירה של עד שנה בלבד, מה שמעיד על העדפה ברורה לדירות זמינות יותר. העדפת רכישת דירות מוכנות או עם מועד אכלוס קרוב, היא נבונה ועדיפה לדעתנו, כפי שכבר המלצנו בעבר בסקירות קודמות בפאנדר. מאשר להמר על דירה "על הנייר" וההשלכות, שתהיה מוכנה בעוד 4 שנים.

המשקיעים ממשיכים להיעלם מהשוק

פלח המשקיעים ממשיך להצטמצם, בחודש ינואר נרכשו  1,088 דירות להשקעה, ירידה של כ-9% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה חדה של כ-28% לעומת החודש הקודם. משקל המשקיעים מכלל העסקאות עמד על כ-16% בלבד,  נתון נמוך יחסית בהשוואה לעשור האחרון. במקביל, מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,336 דירות בלבד, ירידה מתונה של כ-1% לעומת ינואר אשתקד. הפער בין הירידה החדה ברכישות לבין הירידה המתונה במכירות הביא לירידה נוספת במלאי הדירות שבידי משקיעים, כאשר במהלך חודש ינואר נגרעו מהמלאי כ-277 דירות. מאז אוקטובר 2021, כאשר הועלה מס הרכישה על משקיעים, נגרעו ממלאי הדירות להשקעה יותר מ-8,000 דירות.

שוק היד השנייה נחלש אך פחות  משוק הדירות החדשות

גם שוק הדירות מיד שנייה מציג חולשה יחסית, אם כי פחות חריפה מזו של הדירות החדשות. בחודש ינואר נמכרו 4,618  דירות יד שנייה, ירידה של כ-3% בהשוואה לינואר אשתקד וכ-8% לעומת החודש הקודם. הירידה בפעילות נמשכת למעשה מאז ספטמבר 2025, כאשר כמעט בכל חודש נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר, לעומת החודש המקביל בשנה הקודמת. הירידה הבולטת ביותר נרשמה באזור תל אביב, שבו נמכרו 279 דירות בלבד – ירידה של כ-21% לעומת ינואר אשתקד. מנגד, באזור המרכז ובאזור נתניה נרשם דווקא גידול מתון במספר העסקאות. נתונים אלו מצביעים על כך שהקיפאון בשוק משפיע גם על בעלי דירות קיימות, אך במידה פחותה מאשר על שוק הדירות החדשות. 

סיכום - שוק נדל"ן בהאטה  והטבות הקבלנים הופכות לפחות שקופות

נתוני סקירת אגף הכלכלן הראשי לינואר 2026 מציירים תמונה ברורה של שוק נדל"ן שנמצא בתקופה של האטה עמוקה. מספר העסקאות נמוך, מכירות הקבלנים נמצאות באחת הרמות הנמוכות בשנתיים האחרונות, פעילות המשקיעים ממשיכה להצטמצם ורק פלח רוכשי הדירה הראשונה מראה סימני התאוששות מתונים. במקביל, הקבלנים מנסים להתמודד עם הירידה במכירות באמצעות שורה של מבצעי מכירה והטבות לרוכשים, אולם מתברר כי חלק  מהטבות אלו כלל אינן משתקפות במלואן בנתונים הרשמיים. בסקירה עצמה מציינים כלכלני האוצר כי בשוק מתפתחת תופעה חדשה של הטבות כספיות שאינן מדווחות כהטבות מימון, ולכן אינן נכללות בניתוח הנתונים. כך נכתב בסקירה:

"על רקע הממצאים לעיל צריך לציין כי לאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון (בדיווחים אלו נכללות רק הטבות בתנאי התשלום שאינם צמודים למדד ו/או אינם נושאים ריבית). כך למשל כוללות ההטבות החדשות סבסוד של ריבית המשכנתא, אופציה להנחה משמעותית במחיר אם פריסת התשלומים תהיה פחות ארוכה וכו'. בהיעדר דיווח על הטבות אלו אין ביכולתנו לכלול אותן בניתוח זה". 

המשמעות היא שבשוק שבו הקבלנים נאבקים לשמור על קצב מכירות, חלק מהתחרות מתבצעת כיום באמצעות הטבות שאינן שקופות במלואן בנתונים הרשמיים. לכן, למרות שהנתונים מצביעים על ירידה חדה בפעילות, ייתכן שהתמונה המלאה של תנאי העסקאות בפועל מורכבת יותר  וכוללת הנחות והטבות שאינן משתקפות בדיווחים הסטטיסטיים. מצב זה מוסיף מימד של אי- ודאות להבנת מצב השוק, וממחיש עד כמה מורכב כיום לנתח את ההתנהלות האמיתית של שוק הדיור בישראל.

במצב של מלחמה עוצמתית כפי שמתרחשת כיום, אנו ממליצים על המתנה בהחלטה על רכישה או מכירת דירה, אלא אם מדובר בהזדמנות בולטת, או צורך, גם אז כדאי להמתין עד להתייצבות המצב הביטחוני והכלכלי.