מור זיו, צילום: לינה מיארה
מורן שקד
12/03/2026
היקף ההשקעות הישירות בעולם ב-2025 הסתכם ב-843 מיליארד דולר, עלייה של 19% לעומת 2024.
ברבעון הרביעי של 2025 נרשמו עסקאות בהיקף 270 מיליארד דולר, עלייה של 15% לעומת הרבעון המקביל.
השקעות חוצות גבולות סיכמו את 2025 בעלייה של 25%, גיוסי הקרנות עלו ב-23% ל-159 מיליארד דולר, וגיוס הון ליבה עלה ב-36%.
משרדים רשמו את היקפי השכירות הגבוהים ביותר מאז 2019, שיעור הוואקנסי העולמי ירד ל-16.8%.
מגורים סיימו את 2025 עם 240 מיליארד דולר בעסקאות, עלייה של 24% לעומת השנה הקודמת.
ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL פרסמה את הדו"ח Global Real Estate Perspective, February 2026, הסוקר את מגמות שוק הנדל"ן המסחרי בעולם לקראת 2026. לפי הדו"ח, סביבת המאקרו נעשית תומכת יותר ברוב השווקים המרכזיים, עם ריביות מדיניות נמוכות או יורדות, אינפלציה מרוסנת ועלייה בהוצאות פיסקליות. במקביל, אי-ודאות גיאופוליטית ממשיכה ללוות את השווקים. על רקע זה, JLL מציינת שינוי בסנטימנט המשקיעים לכיוון של נטילת סיכון, ותנאים שמקלים על חזרת הון לעסקאות.
השקעות: התאוששות בהיקפים וחזרה של הון חוצה גבולות
הדו"ח מצביע על התחזקות ברורה בפעילות ההשקעות. היקף ההשקעות הישירות ב-2025 הגיע ל-843 מיליארד דולר, עלייה של 19% לעומת 2024. ברבעון הרביעי בלבד היקף העסקאות הסתכם ב-270 מיליארד דולר, עלייה של 15% לעומת הרבעון המקביל. השקעות חוצות גבולות עלו ברבעון, ובסיכום השנה נרשמה עלייה של 25%, סימן לחזרת פעילות של הון בינלאומי.
מימון: אשראי זמין, תחרות בין מלווים והתרחבות בהיצע
אחד המסרים המרכזיים בדו"ח נוגע לשוקי החוב. JLL מתארת נזילות חריגה, תחרות רחבה בין מלווים ומגמה של ירידת מרווחים. לפי הדו"ח, היצע האשראי ממשיך להקדים את הביקוש. עם העלייה ביעדי המלווים והעמקת הנזילות בארה"ב, באזור EMEA ובאסיה-פסיפיק, המשקיעים נכנסים ל-2026 עם יותר אפשרויות בחירה במימון עסקאות.
תמחור: יציבות כללית, סימנים מוקדמים לירידת תשואות וכמות הצעות גבוהה יותר
לפי הדו"ח, מחירי הנכסים נותרו ברובם יציבים עד סוף 2025, אך מתחילים להופיע כיסים מוקדמים של ירידת תשואות, בעיקר באירופה. בנוסף, JLL מציינת עלייה במדד עוצמת ההצעות שלה, עם יותר הצעות לכל עסקה, גם על רקע עלייה במספר העסקאות שיוצאות לשוק. המשמעות היא תחרות גבוהה יותר ותיאבון שמתרחב לסקטורים ולסוגי עסקאות נוספים.
משרדים: פעילות שכירות בשיא מאז 2019, היצע חדש מצטמצם
JLL מציינת כי פעילות השכירות העולמית במשרדים הגיעה לשיא חדש לאחר הקורונה, וברמת שנה מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז 2019. במקביל, שיעור הוואקנסי העולמי ירד ל-16.8% לאחר שיא ברבעון השני של 2025. בצד ההיצע, הדו"ח מצביע על האטה חדה בבנייה. בארה"ב הבנייה ירדה כמעט ב-90% לעומת 2019 לרמה הנמוכה ביותר, ובאירופה התחלות הבנייה בשפל מאז 2010. לפי JLL, השילוב הזה מצמצם היצע איכותי במיקומים מרכזיים ותומך בלחץ כלפי מעלה על שכר דירה בנכסי פריים.
לוגיסטיקה: התאוששות בארה"ב ובאירופה, תמונה מעורבת באסיה-פסיפיק
בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה, הדו"ח מתאר התאוששות בביקוש. בארה"ב נרשמה עלייה של 27% ברבעון הרביעי, וברמת שנה הפעילות הייתה גבוהה ב-8%. באירופה נרשמה עלייה של 13% ברבעון הרביעי, ובסיכום שנה עלייה של 1%. באסיה-פסיפיק נרשמה ירידה של 6% בספיגה נטו ברמת שנה, על רקע סנטימנט חלש בסין רבתי וזמינות מוגבלת בסיאול.
קמעונאות: צריכה חיובית, אבל פיצול בין קהלים
הדו"ח מצפה להמשך צריכה חיובית ברוב השווקים הגדולים ב-2026, עם תמיכה משכר ריאלי, ירידת ריביות ותיירות. לצד זה, JLL מציינת פיצול התנהגותי, צרכנים בעלי הכנסה גבוהה תופסים נתח גדל מההוצאה, בעוד קונים אחרים נוטים יותר לרכישות ממוקדות ערך.
מגורים: היקפים גדלים, צפי להמשך צמיחה ב-2026
סקטור המגורים סיים את 2025 עם 240 מיליארד דולר בעסקאות, עלייה של 24% לעומת השנה הקודמת. לפי הדו"ח, ארה"ב היוותה 66% מהיקף העסקאות, אזור EMEA ריכז 31%, ואסיה-פסיפיק 3%. JLL מצפה להמשך צמיחה ב-2026, בין היתר על בסיס שיפור זמינות החוב בארה"ב ובבריטניה.
מלונאות: התייצבות ב-RevPAR ועלייה בהשקעות
בתחום המלונאות, JLL מציינת כי הכנסה לחדר פנוי (RevPAR) מתייצבת לאחר 2022 ו-2023. בהשקעות, היקף ההשקעות הישירות ב-2025 עלה ב-22% לעומת נקודת השפל של 2023.
מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן, JLL ישראל:
"כבר ב-2025 זיהינו עלייה משמעותית בכמות העסקאות, ואנו רואים שהמגמה מתרחבת לתוך 2026. ההתאוששות הזו, אל מול משבר ההיצע העולמי, מחייבת משקיעים לשנות גישה. המיקום לבדו כבר אינו מספיק. ההזדמנות האמיתית של המשקיעים הישראלים כיום טמונה בניווט בתוך המחסור הזה והשבחת נכסים קיימים כך שיהיו יעילים אנרגטית, טכנולוגיים ויספקו חוויה עדכנית."
