כמה מס - על הכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל?

שלושה מסלולים אפשריים לטיפול במס מהשכרת דירת מגורים בישראל כשהדגש הינו על המילה "מגורים". חשוב לציין כי אין זה מספיק לציין בחוזה השכירות כי הדירה מיועדת למגורים. בסופו של דבר ייבחן השימוש בפועל בדירה. שימוש בדירה כעסק למשל, ישלול את ההטבות של מסלול פטור או מסלול 10%, ויותיר את מסלול המס המלא בלבד.

מסלול פטור

במונחי 2010, תקנות מס הכנסה מתירות פטור מלא מתשלום מס עד סכום הכנסה מהשכרת דירה למגורים של 4,680 שקל לחודש, (56,160 שקל לשנה). במידה וסכום ההכנסה גבוה יותר תופחת תקרת הפטור בסכום העודף מעל התקרה.

לדוגמא, הכנסה חודשית משכירות 6,000 שקל, התקרה המותרת הינה 4,680 שקל. הסכום העודף מעל התקרה הוא 1,320 שקל, וכעת תקרת הפטור החדשה היא 4,680 שקל, בניכוי "העודף" 1,320 שקל. דהיינו, 3,360 שקל בלבד.

חשוב לציין כי חישוב זה מבוצע בנפרד עבור כל חודש מחודשי השנה גם אם בסה"כ השנתי הסכום אינו עובר את התקרה של 56,160 ₪.

מסלול 10% מס הכנסה

במסלול זה אין הגבלות בתקרה כלשהי. החישוב פשוט – הכנסה מהשכרה כפול 10% מס.
לפי הדוגמא של 6,00 שקל בחודש שכר דירה, מס הכנסה הוא 600 שקל בחודש.

תנאים למימוש המסלול:

1. יש לשלם מקדמות תקופתיות לרשויות המס בשיעור 10% מהמחזור ובכל מקרה לא יאוחר מתום 30 יום מתום שנת המס.

2. אין אפשרות לקיזוז הוצאות כלשהן הקשורות לייצור הכנסה זו.

3. התחייבות מראש בבחירת המסלול באמצעות פניה לרשויות המס לקבלת פנקס מקדמות מס.
 
מסלול המס הרגיל

במסלול זה יש לערוך טבלת הכנסות מלאה בקיזוז הוצאות המותרות בניכוי, הפקת הרווח נטו ותשלום מס בשיעור השולי. מסלול זה מומלץ כאשר בשנה מסוימת צפויות הוצאות מהותיות הקשורות לאחזקת הנכס. ההוצאות המקובלות לקיזוז הינן בדרך כלל פחת בשיעור הקבוע בתקנות מס הכנסה, אחזקה שוטפת, תיקונים, עמלות בנק וריבית על הלוואות הקשורות לרכישת הנכס.

היבטים נוספים

מס ערך מוסף – הכנסות מהשכרת דירה למגורים פטורות מתשלום מע"מ בתנאי שתקופת ההשכרה אינה עולה על 25 שנה.

ביטוח לאומי – קיים פטור מתשלומי ביטוח לאומי ומס בריאות על הכנסות במסלול הפטור ובמסלול 10% מהמחזור.

קיזוז הפסדים – כאשר קיימות מספר דירות למגורים לגביהם בוחרים במסלול המס הרגיל, לא ניתן לקזז הפסד מנכס אחד מרווח מנכס אחר. הפסדים אלו מועברים לשנות המס הבאות לקיזוז כנגד רווחים מאותו נכס בלבד.

מס שבח – במסלול 10% מס מחזור, בזמן המכירה עלולות רשויות המס להכיר בפחת רעיוני, למרות שלעיתים לא נדרש בפועל, ולפיכך להגדיל את מחיר התמורה מהנכס ולחייב בתוספת מס שבח.

אז מה לעשות לאחר חתימה על חוזה השכירות עם השוכר?

לפנות לרואה חשבון, להציג בפניו את החוזה לצורך הערכת נתוני ההכנסות וההוצאות הצפויות מהשכרת הדירה למגורים. רואה החשבון יבחן בדרך כלל גם את הכנסותיו העיקריות של המשכיר ושיעורי המס השולי החלים עליו.

בחירת מסלול 10% מס מחזור לעיתים עדיפה מאחר ובחירתה אינה מייתרת את המסלולים האחרים. בסוף השנה יבחן רואה החשבון את ההכנסות וההוצאות מכל נכס וימליץ על המסלול המועדף. מאידך אי תשלום מקדמות בשיעור 10% בזמנים הקבועים בחוק יגבילו את אפשרויות הבחירה בדיעבד.

(*) הכותב הינו רואה חשבון בעל משרד רואה חשבון, מגשר, מרצה בנושאי מיסים, בקורת, ייעוץ כלכלי ומתן חוות דעת מומחה לבתי המשפט.