בית המשפט המחוזי מרכז: בעלי קרקעות פרטיים בראשון לציון יקבלו פיצויים בגין ירידת ערך בניגוד להחלטת ועדת הערר

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), בפני כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי, קיבל שני ערעורים שהוגשו בשם בעלי זכויות במקרקעין פרטיים בראשון לציון והורה להשיב את הדיון לוועדת הערר ולמנות שמאי מייעץ חלופי, שיערוך שומה חדשה לבחינת תביעות הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.  

המדובר בקרקעות הידועות כחלקה 14 בגוש 3946, שטח נרחב של כ-134 דונם במערב ראשון לציון. החלקה נוצרה מפיצול של חלקת ענק היסטורית רובה בבעלות בעלי קרקע פרטיים והיא מאופיינת כשטח ארוך וצר הנחצה על ידי רחוב ההסתדרות בעיר.

הקרקע יועדה למגורים וקבעה זכויות לבניית מאות יחידות דיור, אך בשנת 2013 אושרה תוכנית חדשה (תכנית 61) שקיצצה באופן משמעותי את הזכויות לבנייה למגורים ובעטיה הגישו מספר קבוצות של בעלי קרקע פרטיים תביעות בגין ירידת ערך של תוכנית פוגעת בהיקף של  מיליוני שקלים.

ועדת הערר הסתמכה על חוות דעתו של המייעץ מר אמנון ניזרי ופסקה כי התוכנית החדשה לא גרמה לירידת ערך הקרקעות, אלא השביחה את ערכן ולכן לבעלי הקרקעות לא מגיעים פיצויים. בעלי הקרקעות ערערו על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי מרכז.

בפסק הדין ציינה כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי כי: "המקרה שבפני הינו מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית שביצע השמאי המייעץ באשר לשווי החלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיביים".

בפסק הדין נקבע כי קביעות ועדת הערר והשמאי המייעץ בנוגע להפחתה על בסיס הנחות והשערות במצב הקודם בשיעור של 50% משטח החלקה לצרכי ציבור (ובהתאמה הפחתה של כ-50% מזכויות הבנייה וממספר יחידות הדיור) אינן סבירות ואינן מתיישבות עם הדין וההלכות המחייבות. נקבע כי בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם, אין להפחית מרכיבים המבוססים על ציפיות שוק שאינן מעוגנות במצב התכנוני הקיים במועד הקובע, לרבות ביחס להפקעה/הפרשות עתידיות לצרכי ציבור, הפחתת יחידות דיור או הפחתת זכויות בנייה. 

עוד נקבע כי אין לייחס משקל במסגרת השומה לשינויים תכנוניים או נוהג במתחמים אחרים שאינם משפיעים במישרין על המקרקעין, וכן יש לנטרל את השפעתם של הסכמים לצורך הערכת שווי המצב הקודם. בכך קבעה השופטת טויסטר קווים מנחים ברורים לשומה החדשה ולבחינה מקצועית אובייקטיבית של ירידת הערך הנטענת על ידי בעלי הזכויות. 

כן נפסק לזכות המערערים שכר טרחת עו"ד והוצאות בסך 50,000 ש"ח לכל אחד מההליכים (ובסה"כ 150,000 ש"ח בשלושת ההליכים המאוחדים).

המערערים יוצגו בהליך אחד על ידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא-יתים ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', ובהליך השני  על ידי עורכת הדין ליאורה אפרתי. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון יוצגה על ידי עורכות הדין מיכל אגסי ואדוה זגון ממשרד פריש שפרבר.