סיכום 2025 בנדל"ן המניב: יציבות ב-NOI ורווחי שערוך; האם החשש ממניות המשרדים מוגזם?

חברות הנדל"ן המניב פרסמו בחודש שעבר את תוצאותיהן לרבעון הרביעי ולשנת 2025 כולה. מרבית החברות ממשיכות להציג תוצאות טובות ויציבות עם שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים ורישום רווחי שערוך.

מרבית החברות מראות על עלייה ב- NOI מול שנה קודמת

פרט לרבוע נדל"ן, כלל החברות מציגות שיפור ב- NOI מול שנה קודמת, כאשר הבולטות לחיוב הן עזריאלי וגב ים עם שיפור של כ- 10% כ"א.

בעזריאלי, השיפור מול שנה קודמת נבע בעיקר מתחום הדאטה סנטרס בקיזוז ירידה ב- NOI מתחום המסחר אשר נבע בעיקר מהחלטת החברה שלא לגבות יתרות חוב בגין דמי ניהול בהיקף כולל של כ- 70 מ' ₪. 

בגב ים, השיפור מול 2024 נבע בעיקר מגידול בהכנסות מהשכרת מבנים. יש לציין לחיוב את גם את ריט 1 עם שיפור של כ- 9% מול שנה קודמת בעקבות גידול ב- NOI מנכסים זהים, השפעת המדד וכן מהנבה של נכסים שהקמתם הושלמה בתקופה.

הוצאות המימון הכבידו על השורה התחתונה

ב- FFO אנו עדים למגמה מעט שונה,. מרבית החברות מראות על ירידה מול שנה קודמת בעיקר בעקבות הוצאות מימון ומימושי נכסים.

ריט 1 מציגה עלייה של כ- 7% מול שנה קודמת אשר נבעה מעלייה ב- NOI בקיזוז עלייה בהוצאות המימון הריאליות.

מליסרון מראה על עלייה של כ- 6% מול 2024 בעקבות עלייה ב- NOI בקיזוז גידול בהוצאות המיסים וגידול בהוצאות המימון.

כלל החברות רשמו רווחי שערוך בחציון הראשון של השנה 

במהלך השנה החולפת, כלל החברות רשמו רווחי שערוך, כאשר הבולטות לחיוב מול שנה קודמת הן ריט 1, גב ים ומבנה. 

ריט 1 מציגה עלייה של כ- 150% מול 2024, כאשר השערוכים במהלך השנה נבעו בעיקר מעדכון אומדני תזרימי המזומנים החזויים של החברה מנכסיה המניבים.

בגב ים, השערוכים החיוביים נבעו משערוך נכסים מניבים בגין עליית המדד ומשערוך נכסים בהקמה, בקיזוז העלאת שיעורי ההיוון.

החברות מסמנות את תחום הדאטה סנטרס והאנרגיה כמנוע צמיחה עתידי

לאחר כניסתן של עזריאלי ומגה לאור לתחום חוות השרתים, חברות נוספות בסקטור מסמנות את תחום זה ואת תחום האנרגיה כמנוע צמיחה עתידי.

בשיחת הודיעה לסיכום הדוחות הכספיים, ציינה אמות שגייסה סמנכ"ל אנרגיה וחדשנות להאצת פיתוח התחום והשנה תקדם החברה מאמצי פיתוח בעיקר על קרקעות התעשייה והלוגיסטיקה הקיימים, המסתכם בכ- 500 אלף מטר בנוי על שטח של כ- 1,000 דונם. בנוסף, החברה צפויה להגיש בקשה תוך חודשיים לממשלה להקמת תחנת כוח גזית בחטיבת קרקע בבעלות החברה.

בכל בנוגע לתחום הדאטה סנטרס, החברה תפעל להקמת מתקני דאטה סנטרס בישראל בהספקים גבוהים. במהלך החודשים האחרונים ביצעה החברה סקרי תשתיות בקרקעות החברה המתאימות לפיתוח דאטה סנטרס ובמקביל בחנה רכישת קרקעות בחנה רכישת קרקעות בעלות ייעוד לתשתיות מתאימות. אמות מעריכה שלפחות בחלק מהקרקעות תצליח החברה לפתח תשתיות חשמל בהספקים שיאפשרו כניסה לתחום. בנוסף, החברה גם פועלת בתחום אגירת החשמל, והגישה באמצעות חברת הבת "אמות אנרגיה" 35 בקשות להסדרה והקמה של מתקני אגירה. עד היום קיבלה החברה 6 אישורים חיוביים בהספק כולל של MWH 35 , ובמהלך השנה הקרובה תסיים החברה את תהליכי הרישוי ותתחיל בהקמתם.

מבנה ממשיכה ביישום התכנית האסטרטגית שלה עם פיתוח מנועי צמיחה חדשים בתחום האנרגיה והודיעה על שיתוף פעולה עם אנלייט ובתחום הדאטה סנטרס (עם DLR ו( MEDON-  כאשר החברה מכוונת לריבוי שוכרים במתקנים, ובשיחת הועידה העריך מנכ"ל החברה שיחתמו הסכמים בתקופה הקרובה.

התמחור הנוכחי מציג נקודת כניסה מעניינת בעיקר בחברות המוטות לסקטור המשרדים

מתחילת השנה, מרבית החברות המסוקרות על ידנו הציגו תשואה שלילית, ומציגות ביצועי חסר מול מדד ת"א 125, כאשר הבולטות לשלילה הן חברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום המשרדים. הסיבה לכך היא המשך הקשיים בשוק המשרדים בעיקר במעגלים שניים ושלישיים לת"א, וכן חששות המשקיעים מהשפעת מהפכת ה- AI על שוק העבודה וכפועל יוצא על הביקושים לשטחי משרדים. אנו סבורים שחששות אלה מוגזמים, והעסקאות האחרונות בשוק (השלמת שיווק של מגדל B בפרויקט לנדמארק, השכרת כלל שטחי המשרדים על ידי עזריאלי בשרונה שפונו על ידי META) מוכיחות שעדיין קיימים ביקושים חזקים לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים, אך האתגרים בשווקים המשניים ימשיכו ללוות אותנו לפחות במהלך השנה הקרובה.

נכון להיום, מכפיל ה- FFO הממוצע המנוטרל של החברות המסוקרות עומד על X11.5 לעומת השיא באמצע חודש ינואר שבו עמד על כ- X15, אל מול חציון שעומד על X10.5, ומרבית החברות המסוקרות נמצאות בהמלצת תשואת יתר, כאשר אנו סבורים שחברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום המשרדים מציגות כרגע את יחס הסיכון – סיכוי האטרקטיבי ביותר להמשך השנה כמו אמות, ריט 1, גב ים, ישרס וגם הכשרת הישוב הפועלת בארץ ובחו"ל והציגה עלייה מרשימה ב- NOI מול שנה קודמת ומציגה אפסייד לא מבוטל.

בשורה התחתונה

מרבית חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג תוצאות טובות ויציבות עם שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים ורישום רווחי שערוך.

במבט להמשך השנה אנו מעריכים שהחברות ימשיכו לשמור על תוצאות יציבות עם שיעורי תפוסה גבוהים ורישום רווחי שערוך, כאשר המגמה שחזינו בה בסקטור המשרדים בשנים האחרונות תמשיך ללוות אותנו גם בשנה הקרובה.

מתחילת השנה נרשמו ירידות בעיקר בחברות המוטות לסקטור המשרדים וזאת בעקבות החששות ממהפכת ה- AI על שוק העבודה והביקושים לשטחי משרדים. אנו סבורים שתגובת השוק לאירוע הייתה אגרסיבית, והעסקאות האחרונות בשוק מוכיחות שעדיין קיימים ביקושים לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים, וחברות מוטות משרדים כמו אמות, ריט 1, גב ים, מבנה, ישרס והכשרת הישוב מציגות יחס סיכון – סיכוי אטרקטיבי מאוד להמשך השנה.

גילוי

לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה והשקעות בישראל- אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה") אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. בעת פרסום המאמר שירותי בורסה וכותב המאמר אינם בעלי עניין אישי בנושאיו. כמו כן, אין במאמר כדי להוות תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

במועד פרסום עבודה זו, שרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי בע"מ ו/או תאגידים קשורים לשרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי. בע"מ. מחזיקים בחשבונות הנוסטרו ובחשבונות המנוהלים על-ידם החזקה מהותית בניירות הערך המוזכרים בסקירה זו ועל כן עשוי להתקיים ניגוד עניינים בקשר עם סקירה זו.

מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל – אי.בי.אי – בע"מ ("החברה") והוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד, על כן, אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. מסמך זה הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע במסמך זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו ולכן אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן. מסמך זה הינו למטרות אינפורמטיביות בלבד, ואין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. קבוצת אי.בי.אי., עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. תאגידים הנמנים על קבוצת אי.בי.אי. ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים האמורים. קבוצת אי.בי.אי. מעניקה מגוון שירותים בתחום ההשקעות, לרבות ייעוץ ו/או הפצה ו/או חיתום הנפקות וכן עשיית שוק, ועל כן עשויה להעניק שירותים אלה או אחרים לחברות הנסקרות או לקבוצת החברות הנסקרות, וכן עשויה לקבל תגמול מהותי בגין שירותים כאמור. מסמך זה הינו רכושה של החברה ואין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של החברה.