אמריקאים צרפתים ובריטים - מי מהם רוכשים יותר דירות בישראל ?

הממ"ד הופך למצרך חובה, המשקיעים הזרים משנים כיוון, והקבלנים מאבדים את מנועי המכירה של השנים האחרונות, מבצעי מימון ורכישת "דירות על הנייר".

שינוי דרמטי בהעדפות הרוכשים

שוק הדיור הישראלי נכנס במהלך 2026 לעידן חדש. אם בשנים האחרונות השיח סביב הנדל"ן התמקד בעיקר בריבית, במחסור בדירות, ובעליות המחירים, הרי שכעת נכנסים למרכז הבמה גורמים חדשים: ביטחון אישי, זמינות מיידית של דירות, מיגון, ומאפייני הרוכשים מחו"ל. סקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי לחודש מרץ 2026, חושפת כי המלחמה והמצב הביטחוני כבר אינם רק “רעש רקע” בשוק, אלא גורם שמשפיע בפועל על החלטות רכישה, על סוג הדירות המבוקשות, ועל אופי הפעילות של המשקיעים. הנתונים מצביעים על ירידה בפעילות הכללית בשוק, אך גם על שינוי עמוק בהרגלי הקנייה, הציבור מחפש יותר דירות עם ממ"ד, מעדיף דירות זמינות על פני רכישות “על הנייר”, והקבלנים נאלצים להתמודד עם מגבלות חדשות מצד בנק ישראל. במקביל, גם המשקיעים הזרים משנים את דפוסי הפעילות שלהם בישראל, כאשר לראשונה האוצר חושף פילוח מפורט לפי מדינות המוצא של הרוכשים מחו"ל.

התייחסנו לא פעם לחוסר ההיגיון להעדיף דירה על הנייר, שתהיה מוכנה עוד 3-4 שנים או יותר, מאשר דירה דומה אפילו זולה יותר שמכנה לאכלוס בקרוב, כניראה שהרוכשים הבינו את ההיגיון, ומעדיפים כיום דירות שמוכנות, או יהיו מוכנות בטווח של כחצי שנה עד שנתיים.

ירידה חדה ברכישות על הנייר בנתניה

בחודש מרץ 26' נרכשו 7,395 דירות, יד שניה וחדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד, בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 3%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מרץ ב-6,778  דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ 25', וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם.

הירידה במספר העסקאות בהשוואה למרץ 25' הינה מתונה יחסית, בהינתן  מבצע "שאגת הארי" שנמשך לאורך כל ימי החודש, אם כי בהשוואה היסטורית עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות.

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב-2,789 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 11% בהשוואה למרץ 25'. בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה רמה נמוכה במיוחד של מכירות, נרשם גידול 11%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ ב-2,172 דירות, ירידה של 8% בהשוואה למרץ 25'.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד על 61%, גידול של 2.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. אזור נתניה בלט עם ירידה חדה ברכישת דירות "על הנייר", ובמקביל גידול משמעותי בשיעור הדירות עם מסירה של עד חצי שנה.
 

הממ"ד הפך מגורם משלים לתנאי בסיסי בשוק הדיור

אחד הנתונים הדרמטיים ביותר בסקירה הוא הזינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד. לפי נתוני האוצר, 65% מעסקאות היד השנייה שבוצעו במרץ היו בדירות הכוללות ממ"ד, השיעור הגבוה ביותר מאז החלה המדידה בשנת 2024. מדובר בנתון חריג במיוחד משום שלפי נתוני התאחדות הקבלנים רק כ־45% ממלאי הדירות בישראל כולל ממ"ד. במילים אחרות, הציבור הישראלי מתחיל להעדיף באופן מובהק דירות ממוגנות, גם אם הדבר כרוך בפשרה על מחיר, מיקום או גודל הדירה. באוצר קושרים ישירות את התופעה למבצע “שאגת הארי” ולתחושת חוסר הביטחון שנוצרה במהלך החודשים האחרונים. אם בעבר ממ"ד נתפס

כתוספת חשובה לדירה אך לא הכרחית של חדר עבודה, או חדר שירות, הרי שכעת הוא הופך בהדרגה לקריטריון בסיסי בהחלטת הרכישה, במיוחד באזורי הביקוש. מדובר בשינוי עומק בעל משמעות כלכלית עצומה, משום שהוא עשוי להשפיע בעתיד גם על פערי המחירים, בין דירות ישנות ללא ממ"ד, לבין דירות חדשות או מחודשות הכוללות פתרון מיגון.

הציבור כבר לא רוצה להמתין שנים לדירה חדשה

השפעת המצב הביטחוני אינה מסתכמת רק בממ"ד. הסקירה חושפת גם שינוי משמעותי בהעדפות הרוכשים בכל הקשור למועד מסירת הדירה. במשך שנים התרגל השוק הישראלי לכך שרוכשים מוכנים לקנות דירות “על הנייר”, ולהמתין שלוש, ארבע ולעיתים אפילו חמש שנים, עד לקבלת המפתח. אולם כעת מתחילים להופיע סימנים לשינוי מגמה. באזור נתניה, למשל, נרשמה ירידה חדה ברכישת דירות על הנייר ובמקביל עלייה משמעותית ברכישת דירות שמועד מסירתן קרוב יחסית. כרבע מהדירות החדשות שנמכרו באזור זה במרץ היו דירות שמועד מסירתן עד חצי שנה בלבד. באוצר מציינים כי מדובר ככל הנראה בהעדפה ברורה של הציבור לדירות זמינות הכוללות ממ"ד, על רקע המלחמה והחשש מהסלמה ביטחונית ממושכת. המשמעות היא ששוק הדיור מתחיל לעבור ממודל המבוסס בעיקר על ציפיות מהדירה והסביבה, פחות על נושא הביטחון, למודל המבוסס על ודאות מיידית. עבור הקבלנים מדובר באתגר משמעותי, מעבר לחובת ממ"ד בכל  דירה חדשה, מדובר בהתאמת הממ"ד, תוספות, ויש קבלנים שמוסיפים גם מקלחת בממ"ד. חלק גדול ממודל המכירות הישראלי, נשען על שיווק מוקדם של פרויקטים, והנושא הופך להיות מקדם מכירות חשוב.
 

(מקור- הכלכלן הראשי)

המשקיעים הזרים משנים את המפה של שוק הדיור

לראשונה מפרסם אגף הכלכלן הראשי פילוח של רכישות תושבי החוץ לפי מדינות הדרכון של הרוכשים, והנתונים מספקים הצצה מעניינת מאוד לשינויים בהרכב המשקיעים הזרים בישראל. לפי הסקירה, כמעט מחצית מרכישות תושבי החוץ ברבעון הראשון של 2026 בוצעו על ידי אמריקאים - 49% מכלל העסקאות בסגמנט זה. עם זאת, בהשוואה לשנה שעברה חלה ירידה גם במספר הרוכשים האמריקאים וגם בחלקם היחסי מתוך כלל תושבי החוץ. מנגד, נרשם גידול ברכישות של צרפתים ובריטים. באוצר מציינים כי בעוד הרוכשים האמריקאים נוטים להתרכז באזורים גיאוגרפיים מסוימים, הרוכשים מצרפת מפוזרים יותר ברחבי הארץ. הנתונים הללו עשויים להעיד על שינוי עמוק יותר בתפיסת ההשקעה של יהדות התפוצות בישראל. התחזקות השקל מול הדולר בשנים האחרונות, הריבית הגבוהה בעולם, אי הוודאות הביטחונית וגם ההתפתחויות הפוליטיות בישראל - כל אלו עשויים להשפיע על החלטות הרכישה של תושבי החוץ. בנוסף, ייתכן כי משקיעים מחו"ל מתחילים לבחון כיום לא רק את פוטנציאל התשואה, אלא גם את איכות המיגון והביטחון של הנכס שהם רוכשים בישראל.

שוק הדיור הישראלי משנה את כללי המשחק

המסר המרכזי שעולה מסקירת הכלכלן הראשי, הוא ששוק הנדל"ן הישראלי משנה כיוון. במשך שנים השוק הונע בעיקר מציפיות לעליית מחירים, משקיעים שחיפשו תשואה, ומבצעי מימון שאפשרו כמעט לכל רוכש להיכנס לשוק. אולם 2026  מסמנת מעבר לעידן חדש - עידן שבו ביטחון אישי, ממ"ד, ודאות ומוכנות כלכלית אמיתית, הופכים לגורמים מרכזיים בהחלטות הרכישה. בניגוד למלחמות קודמות, המלחמה הנוכחית לא רק האטה את השוק, היא משנה את ההיגיון הפנימי שלו. דירות ללא ממ"ד הופכות לפחות מבוקשות, דירות זמינות למכירה עם ממ"ד נהנות מיתרון מובהק, והמשקיעים הזרים מתחילים לבחון מחדש את מפת ההשקעות בישראל. אם המגמות האלו יימשכו גם בחודשים הקרובים, ייתכן ששוק הדיור הישראלי יעבור שינוי עמוק בהרבה, מאשר עוד תקופת האטה זמנית. שינוי שיגדיר מחדש אילו נכסים נחשבים אטרקטיביים, ואילו עלולים להישאר מאחור.