עו״ד אילן קרמר: "עסקת קומבינציה כבר לא יכולה להישען על ההנחות של העבר"

דן אנד ברדסטריט קיימה את פורום Duns 100 השנתי של בכירי ענף המשפט בתחום הנדל״ן.

בפורום עסקו באתגרים המרכזיים המלווים את ענף הנדל״ן בשנים האחרונות, בהם עלויות המימון הגבוהות, סביבת הריבית, חוסר הוודאות הגיאופוליטי והרגולטורי, והשפעתם על שוק המגורים, ההתחדשות העירונית והנדל״ן המניב.

שילה זברו וייס, Senior Director, Duns 100: "ענף הנדל״ן פועל בשנים האחרונות בתוך סביבה מאתגרת במיוחד, עם עלויות מימון גבוהות, ריבית שעדיין נמצאת ברמות משמעותיות, אי ודאות גיאופוליטית ואתגרים תכנוניים וביצועיים. הדבר שהענף מחפש היום יותר מכל הוא לא מצב מושלם, אלא ודאות. גם אם הריבית עדיין גבוהה, עצם שינוי המגמה והכיוון מספקים לשוק בסיס חשוב יותר לקבלת החלטות. בתחום המגורים אנחנו רואים עלייה בתכנון ובהגשת תוכניות, אך הפער בין התכנון לבין הביצוע בפועל עדיין גדול. בהתחדשות העירונית, המורכבות גוברת עוד יותר, בין היתר בשל שונות בין רשויות, בחינה מחודשת של תמורות ותהליכי תכנון ארוכים. במקביל, אנחנו רואים שינויים גם בשוק המשרדים, על רקע השפעות הטכנולוגיה וההייטק, לצד התחזקות תחומים כמו מרכזי דאטה ונדל״ן מניב. התקופה הזו מחדדת את החשיבות של תכנון איכותי, מימון נכון וניהול סיכונים, והיא צפויה להוביל גם להמשך קונסולידציה בענף. מי שיידע לפעול בגמישות, בזהירות ובמקצועיות בתוך עולם של אי ודאות, יהיה זה שיוכל לייצר ערך אמיתי בשנים הקרובות."

עו"ד אילן קרמר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פירון: "שוק הנדל"ן של השנים האחרונות מלמד אותנו שעסקת קומבינציה כבר לא יכולה להישען על ההנחות שהיו מקובלות בעבר - יזם שהיה מתקשר בעסקת קומבינציה ידע בדרך כלל להעריך את מחירי המכירה העתידיים, את עלויות הבנייה ואת תנאי המימון, ובהתאם לכך היה יכול לתמחר את העסקה. היום המציאות מורכבת הרבה יותר. ראינו אזורים שבהם יצאו לשוק בבת אחת כמויות גדולות של דירות ופרויקטים, דבר שהוביל ללחץ על המחירים ועל הביקושים. במקביל, עלויות הבנייה והמימון עלו באופן משמעותי. התוצאה היא שיזם שיצא לדרך לפני מספר שנים עלול למצוא את עצמו בנקודת המימוש עם רווחיות נמוכה בעשרות אחוזים מזו שעליה ביסס את העסקה מלכתחילה. במצב כזה עלול להיווצר מצב שבו הפרויקט כבר אינו עומד בדרישות המימון של הבנקים, והיזם מתקשה לקדם אותו למרות שכל הצדדים מעוניינים בהשלמתו. לכן אנחנו רואים צורך גובר במנגנוני התאמה מסחריים בתוך עסקאות הקומבינציה. במקום לקבוע מראש ובאופן קשיח את שיעור הקומבינציה, ניתן לקבוע מנגנון שבוחן את הרווח היזמי בנקודת הזמן שבה הפרויקט יוצא לליווי בנקאי, ובהתאם לכך מתאימים את חלוקת הזכויות או הדירות בין היזם לבעל הקרקע. מנגנון כזה יוצר גמישות ומאפשר לעסקה להמשיך להתקיים גם כאשר תנאי השוק משתנים באופן משמעותי. הוא גם מונע מצב שבו הצדדים מוצאים את עצמם בעימות או בניסיון להשתחרר מההסכם, משום שהעסקה מותאמת למציאות הכלכלית בפועל. בסופו של דבר, המטרה היא למערכת יחסים המשקפת את תנאי השוק בזמן אמת (לטוב או לרע). במקום ששינויי השוק יובילו לסכסוכים או לקריסת עסקאות, מנגנוני התאמה מאפשרים לשני הצדדים לקבל החלטות מושכלות בהתאם לנתוני השוק בזמן אמת״.

עו"ד ורד צרור-ג'רסי, שותפה במחלקת הנדל"ן של פישר (FBC): "אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן היא להסתכל על שלב החתימה כעל קו הסיום, כאשר בפועל זו רק תחילת החיים של הנכס. במיוחד כשמדובר בנכס מסחרי או מניב, ישנה חשיבות לאופן שבו הנכס יתפקד ׳ביום שאחרי׳. לכן, שלב הבדיקות המשפטיות הוא לא שלב טכני אלא שלב חשוב, שבו מגלים נקודות חולשה ומוקדי סיכון שכדאי מאוד להכיר טרם החתימה על מנת לייצר מסלול בטוח להתקשרות ולהתנהל באופן חכם ונבון מיד לאחר החתימה. בעיניי, החוכמה היא לא לבחור בין מהירות לבין יסודיות, אלא לדעת לשלב ביניהן. בסופו של דבר, עסקה טובה היא עסקה שנחתמה במהירות אך גם נבנתה נכון, תוך ניהול סיכונים מראש ומתן וודאות ללקוח."