מאמר דעה: מדוע תל אביב תחזור להיות הקטר המוביל של שוק הדיור?

המיליארדר וורן באפט, מומחה לשוק ההון, אמר כי כאשר כולם נכנסים לשוק הוא בורח ממנו, אבל כשכולם בורחים, הוא דווקא נכנס.

בהשאלה מבאפט, אני רואה את שוק הדיור בעיר תל אביב, שסבל במהלך השנתיים האחרונות מירידת מחירים מתמדת, כהזדמנות מעניינת ביותר, הן לרוכשי דירה למגורים ובמיוחד למשקיעים.

נתוני מדד יוני שפורסמו לאחרונה והכותרות, לעת עתה, הינן שחורות משחור: ממחישים מגמה שהחלה עוד אשתקד, של ירידת מחירי הדיור בכלל ובעיר תל אביב בפרט.

הירידה של 2.3 אחוזים במחירי הדיור בעיר העברית הראשונה, בחודש אחד, הינה ללא תקדים. אפילו בשנות האינתיפאדה, 2001-2004, ירידת המחירים הייתה מתונה בהרבה.

יתרה מכך: בניגוד גמור לפעמים קודמות שבהן היה תיקון מחירים קצר טווח כלפי מטה, כאן מדובר במגמה מתמשכת שמקיפה את כל שכונות תל אביב.

דוגמא מובהקת לכך הינה ירידת המחירים בשיעור של 10-15 אחוזים שמאפיינת את שכונות עבר הירקון דוגמת רמת אביב, נווה אביבים ושיכון ל'. מדובר בשילוב של לא מעט נסיבות שגרמו להפיכת תל אביב משוק מוכרי לשוק קונים מובהק.

ראשית, ב-2023, ערב המלחמה, הגיעו מחירי הדיור לשיא של כל הזמנים בשילוב עם רמת ריבית גבוהה, עובדה שתרמה בדיעבד לשינוי במגמה.

שנית, אירועי ה-7 באוקטובר וגיוס המילואים הנרחב, גרמו לתחילת המהפך במגמה.

שלישית, מגמת ירידת המחירים התחזקה במהלך שני הסבבים מול איראן, תוצאה של ירי הטילים שפגע קשות לראשונה בתל אביב.

רביעית, יתרה מכך: הסבבים מול איראן גרמו לירידה דרסטית בביקוש לדירות נטולות ממ"ד, המהוות כ-70 אחוזים מכלל הדירות בתל אביב.

חמישית, קל וחומר מאות רבות של בניינים לשימור שלא ניתן להתקין בהם ממד. עד לפני כשנתיים ערכם היה גבוה ביחס לבניינים שאינם לשימור. כיום המגמה התהפכה בשל העדר הממדים.

שישית, בד בבד ירד באופן דרמטי אחוז המשקיעים בתל אביב והם מהווים כיום כ-2-3 אחוזים מהשוק בלבד, זאת לעומת 15 אחוזים לפחות בשנה ממוצעת.

שביעית, בד בבד יצאו בו זמנית לשיווק עשרות פרויקטים חדשים בתל אביב, כולל מתחם שדה דב שפונה, עובדה שגרמה לתחרות עזה בין היזמים והורדות מחירים משמעותיות.

שמינית, נוסף לכך המרכיב של לא מעט ישראלים שירדו מהארץ בעקבות המלחמה, אחוז נכבד מהם מכרו את הדירות שהיו להן בתל אביב.

תשיעית, אי אפשר להתעלם גם מהפערים המשמעותיים שנוצרו במהלך השנים בין מחירי הדירות בתל אביב לבין אלה שבערי הלווין. פערים אלה הצטמצמו קמעא במהלך השנתיים האחרונות.

עשירית, העובדה שלמרבה הצער הניחה עיריית תל אביב מוקשים רבים בפני היזמים שהיו מעוניינים בהתחדשות עירונית, גרמה דווקא בעת הזאת לירידה תלולה בהתחלות בנייה.

אולם, וזה אולם גדול, דווקא 10 סיבות אלה הפכו, לטעמי, את העיר העברית הראשונה לאטרקטיבית לרכישת דירה. מחד גיסא, העובדה שמחירי הדיור ירדו באופן תלול והיזמים מתחרים על הקונים, ומעניקים להם הנחות מפליגות לצד הטבות רבות, הינה משמעותית לכשעצמה.

בד בבד, ובמיוחד לקהל המשקיעים, נוצר מצב מעניין לפיו אחוזי התשואה על השכרת דירה בתל אביב עלו באופן משמעותי, זאת הן בשל ירידת המחירים לרכישת דירה והן בשל התיקון כלפי מעלה שהיה במהלך השנתיים האחרונות במחירי השכירות.

לכן אני צופה כי ברגע שהמצב הביטחוני יתייצב, יחזרו בהדרגה הרוכשים לתל אביב, זאת כולל לא מעט משקיעים מהארץ וגם יהודים מחו"ל שחווים בעצם ימים אלה גלי אנטישמיות שלא חוו מעולם.

כמו כן גם 4 הורדות הריבית שהיו במרוצת השנה האחרונה, שקרוב לוודאי יתווספו להן הורדות ריבית נוספות, יתנו אף הם את אותותיהם. את התהפכות המגמה, אני מאמין, נראה כבר במהלך השנה הקרובה!

כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול לאחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י