דעה: האם מפת הביקושים לדיור משתנה וחריש מנצחת את תל-אביב

אין זה סוד שבעקבות מתקפות הטילים של שתי המלחמות האחרונות מול איראן, נוצר ביקוש רב ביותר לדירות עם ממ"ד, למרות זאת מומחי נדל"ן רבים הוכו בתדהמה למקרא ידיעה קטנה שפורסמה באמצעי התקשורת ולפיה במהלך החודשים האחרונים העדיפו משקיעי נדל"ן לרכוש דירות בחריש, עיר קטנה בשוליים הצפוניים של השרון, על פני העיר העברית הראשונה תל אביב.

העדפת המשקיעים נובעת בעיקר לא רק בשל המחירים הנמוכים לאין שיעור של דירה בחריש לעומת תל-אביב, כאשר המחיר הממוצע בחריש הינו 14 אלף שקלים למ"ר לעומת המחיר הממוצע בתל-אביב כיום  כ-45 אלף שקלים למ"ר. עפ"י נתונים שפורסמו לאחרונה, ירדו מחירי דירות יד שנייה בתל-אביב בשיעור של עד 23 אחוזים (!) וגם דירות חדשות המחירים ירדו בכ-15-10 אחוזים.

העדפת המשקיים נובעת בראש וראשונה בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה שהוקמה לאחר ההחלטה ב-1991 להתקין ממ"ד בכל דירה ועל כן הממ"דים בה מהווים 100 אחוזים בכל הדירות שנבנו, ועל כן גם קל מאוד להשכיר אותן לצד שלישי.

הסיפור של "חריש מנצחת את תל אביב" ממחיש את הדרמה הגדולה שצפויה להתרחש בשוק הדיור מייד לאחר שיידומו הדי המלחמה. ערים שבהן אחוז הממ"דים גדול יותר יזכו לביקוש רב יותר, שעה שהביקושים בערים ותיקות שבהן אחוז הממ"דים נמוך יותר, צפוי להתמתן.

על מנת להמחיש את הדרמה הצפויה להתחולל, נציין כי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכ-1.63 מיליון בישראל, שזה כ-60 אחוזים מהדירות אין בהן ממ"ד לרפואה.

אולם, וזה אולם גדול, כאמור לעיל קיים פער גדול בין ערים ותיקות לחדשות. בתל אביב ובירושלים בכ-71 אחוזים מהדירות אין ממ"ד, בחיפה הנתון מגיע לכ-77 אחוזים ללא ממ"ד ובבת ים ל-84 אחוזים. לעומת זאת בערי לווין ופריפריה המתאפיינות בהרבה יותר בנייה חדשה במהלך שלושת העשורים האחרונים, אחוז הממ"דים גבוה הרבה יותר.

מניתוח שמאי שערכתי במדגם של עשרות דירות עם ובלי ממ"ד, מתברר כי מתקפות הטילים האינטנסיביות של עם כלביא ושאגת ארי, גרמו לנסיקה דרמטית בביקוש לדירות עם ממ"ד, שמגולמת בתג מחיר הגבוה פי 3(!) מערכו הריאלי של הממ"ד בדירה.

לדוגמא, בעיר טיפוסית דוגמת ראשון לציון מתומחרת דירה בעלת ממ"ד בכ-30 אחוזים יותר מאותה דירה ללא ממד, זאת בשל העובדה שמעבר לערך המוסף של הממד, קיימת "השבחת חסר"(!) לדירות שאין בהן ממ"ד. דירה ללא ממ"ד שנמכרת בכ-30 אלף שקלים למ"ר, תימכר בכ-39 אלף שקלים למ"ר עם ממ"ד.

ראשון לציון, כמובן, מהווה רק דוגמא אחת מתוך עשרות עריו לווין דוגמת רעננה והוד השרון מצפון לתל אביב, נס ציונה, רחובות, יבנה ואשדוד מדרום לה, כולן ערים שיש בהן אחוז הרבה יותר גבוה של דירות בעלות ממ"ד לעומת תל אביב ויתר ערי גוש דן הוותיקות.

ואם נרחיק עוד יותר לפריפריה, נמצא גם שם לא מעט ערים שבהן אחוז הבניינים הכוללים ממ"דים גבוה ביחס לזה של ערי גוש דן, ירושלים וחיפה.

נשאלת אם כן שאלת מיליון הדולר:

האם גם לאחר המלחמה תמשך מגמת התחזקות הביקוש לדירות עם ממ"ד והאם עובדה זו תשפיע גם על שינוי במפת הביקושים לדיור?

התשובה שלי הינה "כן" חד משמעי. אמנם תל אביב תישאר העיר היקרה ביותר בישראל, אולם פער המחירים שנוצר בינה לבין ערי הלווין המרוחקות ועיר הפריפריה יצטמצם באופן כזה או אחר. משפחות וזוגות צעירים שלא תהיה להם יכולת לעמוד ברכישת דירה עם ממ"ד בערי העברית הראשונה, יעדיפו ברוב המקרים להתפשר על עיר לווין, אולם על דירה ללא ממ"ד לא יתפשרו בשום פנים ואופן, ובמיוחד בעקבות הטראומה שעבר הציבור הישראלי כולו בשתי המלחמות מול איראן!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית