המחירים יורדים, הקונים חוזרים, האם שוק הדיור הגיע לנקודת המפנה?

מחירי הדירות ירדו ב-1% בתקופה האחרונה וב-2% בתוך שנה, ובדירות החדשות נרשמה ירידה שנתית חדה אף יותר של 3.9%. אלא שמתחת לנתונים השליליים מתחילים להופיע סימנים אחרים- לפי דו"ח הלמ"ס האחרון, מכירות הדירות החדשות באפריל–יוני זינקו בכ-38%, מחירי הדירות החדשות ללא עסקאות בסבסוד ממשלתי עלו ב-0.2%, ובמרכז ובדרום נבלמו הירידות במדד האחרון. האם ירידת המחירים והריבית מתחילים סוף סוף להחזיר את הקונים לשוק?  האם ההתעוררות בביקושים תעצור את המשך הירידות?
 

הפרדוקס החדש של שוק הדיור

שוק הדיור הישראלי נכנס למחצית השנייה של 2026 עם תמונה לכאורה סותרת, ואולי גם עם ניצנים ראשונים של שינוי. מצד אחד, דוח מחירי הדירות האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חד וברור, מחירי הדירות בעסקאות שבוצעו באפריל–מאי 2026 ירדו ב-1% לעומת מרץ–אפריל, והם נמוכים ב-2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מצד שני, נתוני העסקאות של הלמ"ס לתקופת אפריל–יוני מצביעים על עלייה משמעותית של כ-38% במכירת דירות חדשות. לכאורה מדובר בשתי מגמות מנוגדות - מחירים שיורדים מול מכירות שמתאוששות, אבל ייתכן שהן דווקא חלק מאותו תהליך, אחרי תקופה ארוכה שבה ריבית גבוהה, מחירים גבוהים ואי-ודאות הרחיקו קונים מהשוק, ירידת המחירים עשויה להתחיל להחזיר חלק מהביקושים שנדחו. השאלה הגדולה היא האם מדובר בהתאוששות זמנית, או בתחילתה של נקודת מפנה בשוק.
 

22,640 עסקאות נתון אופטימי

בשלושת החודשים אפריל- יוני 2026 נמכרו כ־22,640 דירות. בהשוואה לינואר–מרץ מדובר בירידה של 0.6% בנתון המקורי, אולם בניכוי עונתיות מתקבלת דווקא עלייה של 14.9%. גם ההשוואה לשנה שעברה מצביעה על שיפור: מספר הדירות שנמכרו היה גבוה ב־11.7% לעומת אפריל–יוני 2025, ובנתונים מנוכי עונתיות העלייה מגיעה ל־17.8%. המשמעות היא שהכותרת "ירידה בעסקאות" לבדה עלולה להטעות, הנתונים אינם מצביעים עדיין על שוק שחזר לימי הגאות, אבל הם כן מלמדים שמשהו השתנה מתחילת 2026. ואכן, נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעים על כך שלאחר ירידה ממוצעת של 0.9% בחודש, בין יוני 2024 לדצמבר 2025, החל מינואר 2026 נרשמת עלייה מתונה של 1.2% בממוצע לחודש במספר הדירות שנמכרו.
חודש יוני מספק עוד סימן חיובי- 8,810 דירות נמכרו בחודש אחד, נתון שממחיש את השיפור ביחס לחודשים החלשים יותר בתחילת הרבעון. מתוך העסקאות ביוני, כ־3,670 היו בדירות חדשות וכ־5,140 בדירות יד שנייה.

הקאמבק של הדירות החדשות- זינוק של 38.2% בתוך שנה

הסיפור הדרמטי ביותר בדוח נמצא בשוק הדירות החדשות. באפריל–יוני נמכרו כ־9,670 דירות חדשות, שהיוו 42.7% מכלל הדירות שנמכרו. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים מדובר בעלייה של 18.4%, ובהשוואה לאפריל–יוני 2025 כבר מדובר בזינוק של 38.2%. לאחר ניכוי עונתיות העלייה השנתית חדה אף יותר ומגיעה ל־46.4%. גם נתוני המגמה מחזקים את התמונה: לאחר שמיוני 2024 ועד דצמבר 2025 נרשמה במכירות הדירות החדשות מגמת ירידה ממוצעת של 1.7%, בשנת 2026 נרשמת עלייה ממוצעת של 2.7%. הנתונים מצביעים על חזרת קונים למשרדי המכירות, אבל הם אינם מסבירים לבדם מדוע. חלק מהתשובה עשוי להיות טמון בתחרות החריפה בין היזמים על רקע המלאי הגדול, שהפכה את שוק הדירות החדשות לאגרסיבי יותר מבחינת תנאי המכירה.
 

תל אביב מזנקת, אשדוד מפתיעה, והפערים בין הערים עצומים

כאשר יורדים לרמת הערים, מתברר שההתאוששות אינה אחידה. תל אביב- יפו הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,236 דירות באפריל- יוני, לעומת 820 ברבעון הקודם, עלייה של 50.7%. אשדוד רשמה זינוק חריג מ־145 ל-509 דירות חדשות, עלייה של 251%. בחיפה נמכרו 461 דירות חדשות, עלייה של 39.7%, ובקריית גת 459 – עלייה של 58.8%. באר שבע בולטת אף היא עם עלייה מ־88 ל־189 דירות חדשות, 114.8%. מנגד, אופקים ירדה מ־540 ל־305 דירות חדשות, ירידה של 43.5%, ונתניה ירדה מ־286 ל־160, ירידה של 44.1%. הנתונים האלה מדגישים שוב שאין כיום "שוק דיור ישראלי" אחד: עיר אחת יכולה להציג זינוק במכירות בזמן שעיר אחרת, באותה תקופה ממש, מתמודדת עם נסיגה חדה. אבל מבחינת הקונים זו דווקא הזדמנות לבחון את העיר את הביקוש וההיצע, ולהחליט.