איך להימנע מהונאות בהשקעות נדל״ן בחו״ל

ימי חופשת הקיץ הם לא רק ימים של נסיעות וטיולים, הם גם ימים של רכישות נדלן. החופש מאפשר את הזמן, אינספור חברות מציעות שילוב של נסיעה עם חופשה, ומי לא נהנה לדמיין את עצמו תוף כדי החופשה רוכש בית על חוף טורקיז חמים ביוון או בלב בירה מזרח אירופאית קרירה ואצילית.

מה שרוב האנשים לא מבינים הוא שהשקעות בנדלן בחו"ל דווקא הן כר פורה למעשי מרמה ועוקץ, מהסיבה הפשוטה שהרבה יותר קשה והרבה הרבה יותר יקר לתבוע אנשים בחול מאשר בישראל.  דווקא במקרה של השקעות נמוכות של כמה מאות אלפי שקלים, העלות של הגשת התביעה בחול לא בהכרח תצדיק את הגשת התביעה, והרבה מאוד רמאים סומכים בדיוק על זה.

אז איך להימנע ממעשי עוקץ ומה הנורות האדומות שצריכות להידלק לנו כשאנו עומדים לחתום על הסכם השקעה.

קודם כל, צריך לבדוק מי הגוף המשפטי שאיתו אנחנו מתקשרים. הרבה פעמים במקרים בהם מתוכנן עוקץ אתם תראו שההתקשרות מבוצעת עם גוף שמאוגד במקומות כמו איי הבתולה הבריטיים, איי מרשל או פנמה. המשותף לכל אלו הוא שהם מאפשרים לכל אדם לפתוח בהם חברה ללא פיקוח כמעט על זהות בעלי המניות ובלי שיש במדינה מרשם חברות מסודר. זה לא אומר שכל עסקה שמעורבת בה חברה שהתאגדה באותם איים טרופיים היא עסקת עוקץ, יש הרבה מאוד שיקולים מדוע כן לפתוח חברות דווקא במקומות האלו, אבל זה בהחלט עלול להקשות על הגשת תביעה, זיהוי בעלי המניות ועל גבייה של פסק הדין אם תגיעו לזה.

דבר שני הוא שצריך לבדוק האם הנכס שאתם קונים מוגדר ורשום בחוזה, והאם אתם אמורים לקבל זכות בעלות רשומה. הרבה פעמים נוכלים מנסים לפתות רוכשים פוטנציאליים לרכוש נכס מסוים, אבל בחוזה לא מצוין שהם רוכשים נכס אלא זכויות בחברה שמחזיקה את הנכס, זכויות אל מול נאמן שמחזיק את הנכס או כל מיני תעלולים אחרים. אם אתם רוכשים נכס בחול אתם צריכים לוודא מה מדיניות מרשם הקרקעות באותה מדינה והאם אתם תקבלו זכות רשומה כחוק. 

דבר שלישי הוא לבדוק לאיזה גוף יועבר הכסף על פי החוזה. כאשר רוכשים נכס בצורה מסודרת, התשלום עבור הנכס אמור להיות מעובר בנאמנות לעורך דין או לחשבון נפרד וייעודי של המוכר, עד שאתם נרשמים כבעלי הנכס. אם בחוזה אתם אמורים להעביר את הכסף לחשבון העובר ושב של המוכר, זו נורה אדומה מכיוון שבמקרה הזה אין שום פיקוח על היכולת שלו להשתמש בכסף, לאו דווקא לצורך רכישת הנכס עבורכם. יותר מזה, במקרה שאתם לא היחידים שמעבירים כסף לחשבון אחד של המוכר שבו גם יש כספים של המוכר עצמו, כל הכספים יתערבבו ואז לא ניתן יהיה לבצע עקיבה אחרי הכספים שיוצאים מהחשבון, מכיוון שבמקרה כזה לא תוכלו לדעת אם שקל שיצא מהחשבון היה שקל שאתם העברתם או שמישהו אחר העביר.

הדבר החמישי הוא לשים לב האם חשבון הבנק שאליו אתם מעבירים את הכסף שייך למוכר או לגוף משפטי אחר. זה מחזיר אותנו לדיון על חברות שהתאגדו בכל מיני איים טרופיים שהזכרנו קודם – חברות שכאלו קל מאוד להקים, אבל קשה לפתוח להן חשבון בנק מכיוון שהיום בנקים חייבים לדעת מיהו הבעלים האמיתי שלהחברה וזה בדיוק מה שהרבה פעמים המוכרים מנסים להסתיר. לכן, אם אתם נדרשים להעביר כספים לחשבון שאינו על שם המוכר ולא של עורך דין, זו נורת אזהרה שמעידה שהמוכר לא יכול היה לפתוח חשבון בנק על שמו.

ואחרון, הוא השאלה האם הבטיחו לכם תשואה מינימלית או קבועה. זהו אולי תמרור האזהרה החשוב ביותר – אין שום אפשרות להבטיח תשואה קבועה, לא מינימאלית ולא בכלל. אם מישהו מבטיח לכם תשואה קבועה, הוא מתכוון לשלם לכם אותה לא מהנכס אלא מכספים של רוכשים אחרים, ולזה קוראים תרמית פירמידה או פונזי.

אז כן, לרכישת נדלן בחול יש יתרונות מסוימים על פני רכישת נדלן בישראל, בעיקר מחיר הכניסה הנמוך יותר לשוק הנדלן והתמורה הגבוהה יותר למחיר. אבל מנגד עסקה כזו היא עסקה מסובכת שהיא כר פורה למעשי מרמה חוצי מדינות וזה מחייב להיות עירניים ולזכור שאם משהו נראה טוב מדי מכדי להיות אמיתי, הוא כנראה לא אמיתי.

עו"ד דודי פרחיה – שותף במשרד עוה"ד פרחיה אסייג