פער דרמטי בירושלים: התושבים מעדיפים נמוך, הבנייה מטפסת לגובה

תנופת הבנייה שעוברת ירושלים בשנים האחרונות משנה בהדרגה את קו הרקיע של העיר. לצד פרויקטים של התחדשות עירונית, פיתוח מתחמים חדשים ובנייה לגובה בצירים מרכזיים, עולה מסקר חדש תמונה מעניינת באשר להעדפות המגורים של תושבי העיר עצמם: כאשר המחיר, איכות הדירה והמיקום זהים, רוב גדול מהנשאלים מעדיפים להתגורר בבניין נמוך יחסית.

סקר שערך מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה עבור קבוצת רם אדרת וחברת סלעית נדל״ן בקרב מדגם של 400 תושבי ירושלים בני 18 ומעלה, מצא כי 78.1% מהמשיבים מעדיפים להתגורר בבניין נמוך של עד 8 קומות. רק 3% ציינו כי היו מעדיפים להתגורר במגדל מגורים בן 16 קומות ומעלה, 5.2% בחרו בבניין בגובה בינוני של 9–15 קומות, ול־13.7% לא הייתה העדפה בין חלופות המגורים.

הנתונים מדגישים את החשיבות שמייחסים תושבי העיר לאופי הבניין, לאינטימיות ולמרחב הקהילתי, גם כאשר הם בוחנים דירה חדשה בסביבה עירונית המתפתחת במהירות.

כמעט מחצית מהדירות בבנייה פעילה – בבניינים בני 16 קומות ומעלה

ההשוואה בין העדפות הציבור לבין נתוני הבנייה הפעילה בירושלים מחדדת את הפער בין הביקוש המוצהר לבין תמהיל הבנייה הקיים בעיר.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתייחסים לדירות בבנייה פעילה בירושלים בשנת 2026 עד חודש מרץ, 8,898 מתוך 19,686 דירות בבנייה פעילה בעיר – 45.2%  מצויות בבניינים בני 16 קומות ומעלה. מנגד, 6,152 דירות בלבד, שהן 31.3% מהדירות בבנייה פעילה, מצויות בבניינים בני עד 8 קומות. כאשר רוב דירות אלו נמצאות בשכונות ותיקות כמו רחביה עם עלות למ"ר החל מ -50 אלף ש"ח למ"ר 

הנתונים אינם מעידים בהכרח על זהות הרוכשים בפועל או על העדפותיהם בפועל בעת הרכישה, אך הם מצביעים על פער בין אופי הבנייה הפעילה בעיר לבין ההעדפה שהביעו תושבי ירושלים במסגרת הסקר.

הירושלמים מחפשים שקט, פרטיות וקהילתיות

הסקר ביקש לבחון מהם היתרונות הנתפסים בעיני הציבור במגורים בבניין נמוך יחסית, עם מספר מצומצם יותר של דירות. התשובות מצביעות על העדפה ברורה לאיכות חיים יומיומית, לתחושת פרטיות ולניהול פשוט יותר של סביבת המגורים.

56.1% מהמשיבים ציינו כי היתרון המרכזי של בניין נמוך הוא מספר קטן יותר של שכנים. 54.8% ציינו סביבה שקטה יותר, ו־54.4% הצביעו על תחושת פרטיות ועל פחות עומס בשטחים המשותפים. 51.3% מהמשיבים ציינו פחות תלות במעליות, 44.5% ציינו גישה מהירה ונוחה יותר לדירה, ו־40.5% ציינו דמי ניהול ותחזוקה נמוכים יותר. 32.1% מהנשאלים ציינו גם את תחושת הקהילה והשכנות כיתרון במגורים בבניין נמוך, ואילו 24% ציינו התאמה טובה יותר למשפחות עם ילדים.

בבחינת השיקולים החשובים בבחירת דירה, שכונה שקטה דורגה במקום הראשון כאשר התבקשו המשיבים לבחור את השיקול החשוב ביותר עבורם, עם 24.6%. אחריה דורגו קרבה לצירי תחבורה ולרכבת הקלה עם 20.4%, קרבה למסחר ולשירותים עם 16.9%, תחושת קהילה ושכנות עם 15.7%, ושטחים ירוקים בסביבת המגורים עם 12.7%.

כאשר התבקשו המשיבים לציין את כלל השיקולים החשובים להם בבחירת דירה, קרבה לצירי תחבורה ולרכבת הקלה דורגה במקום הראשון עם 67.6%, אחריה שכונה שקטה עם 66.5%, קרבה למסחר ולשירותים עם 61%, וקרבה לשטחים ירוקים עם 59.2%.

אנה פוגל, סמנכ״לית השיווק של קבוצת רם אדרת, ציינה: ״ירושלים נמצאת כיום בתנופת פיתוח משמעותית, וכחברות הפועלות בעיר חשוב לנו לא רק לבנות, אלא גם להקשיב לציבור ולבחון את הצרכים המשתנים של המשפחות הירושלמיות ושל קהל תושבי החוץ. הסקר מאפשר להבין טוב יותר מה חשוב לרוכשים כאשר הם חושבים על סביבת המגורים העתידית שלהם.

״הממצאים מחזקים את ההבנה שמשפחות רבות מחפשות חוויית מגורים אינטימית וקהילתית יותר, בניינים עם מספר מצומצם יחסית של דירות, תחושת פרטיות, נגישות טובה ותכנון שמתחבר לסביבה העירונית. לצד חשיבותה של התחבורה הציבורית, תושבי ירושלים מייחסים משקל גבוה גם לשקט, לשטחים פתוחים, לקהילה ולנוחות היומיומית"

"מבחינת ההעדפות של תושבי החוץ ועולים חדשים, בפרויקט כבר מתגבשת קהילה משמעותית של תושבי חוץ מארה״ב, ובהם משפחות מקהילת בית יעקב בבוורלי הילס, לוס אנג׳לס, וכן מקהילת אהבת השם ב־Cedarhurst שב־Five Towns, ניו יורק, ותושבים מ־Teaneck, ניו ג׳רזי. בין הרוכשים נמצא גם הרב קלמן טופ, המכהן במשך שנים כרב הראשי של קהילת בית יעקב בבוורלי הילס וצפוי לעלות לישראל ולהשתקע בגבעת המטוס. הקהילות האמריקאיות מבקשות ליצור סביבת מגורים שאינה "אמריקאית" מובהקת, אך מאפשרת לשמור על קשרים קהילתיים מוכרים ולבנות חיי קהילה משותפים".

ממצאי הסקר משתלבים עם תפיסת התכנון של פרויקט “אדרת ירושלים”, הנבנה על ידי קבוצת רם אדרת וחברת סלעית נדל״ן בשכונת גבעת המטוס בירושלים.

הפרויקט כולל 12 בנייני מגורים ובהם 342 יחידות דיור, המחולקות לשלושה מתחמי מגורים בעלי אופי שונה. הפרויקט מציע תמהיל דירות מגוון של 3 עד 6 חדרים, לצד דירות גן ופנטהאוזים, ומבוסס על תכנון מדורג ובנייני בוטיק עד 9 קומות.

בתכנון הפרויקט הושם דגש על איכות החיים של הדיירים, על פרטיות, על שטחים משותפים ועל יצירת סביבת מגורים קהילתית. בכל בניין מתוכננות שתי מעליות, לובי מעוצב ומועדון דיירים. הפרויקט כולל גם שטחי מסחר בהיקף של כ־1,200 מ״ר, לצד מוסדות ציבור, בתי כנסת ומקוואות.

הפרויקט ממוקם בסמיכות לתוואי המתוכנן של הקו הכחול של הרכבת הקלה, אשר צפוי לחבר את דרום העיר למרכזי תעסוקה, מסחר ושירותים ברחבי ירושלים.

גבעת המטוס: שכונה חדשה בדרום ירושלים

גבעת המטוס היא אחת השכונות החדשות המשמעותיות הנבנות כיום בירושלים. השכונה ממוקמת בדרום העיר, במשולש השכונות ארנונה, תלפיות ובקעה, גילה, ובין צירי התנועה המרכזיים כביש 50 וכביש 60. השכונה בנויה על גבעה בגובה של כ־813 מטרים מעל פני הים, וצפויה לכלול כ־2,561 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, מבני ציבור, מוסדות חינוך, פארקים, שטחים ירוקים ומרכזים קהילתיים.

מיקומה של השכונה מאפשר נגישות למוקדי פנאי, מסחר ותעסוקה בדרום ובמרכז העיר, ובהם קניון מלחה, מתחם התחנה, גן החיות התנ״כי, אזור תלפיות ומרכז ירושלים. 

מתודולוגיית הסקר: המחקר נערך במסגרת סקר אינטרנטי ייעודי בקרב 400 משיבים, תושבי ירושלים בני 18 ומעלה, במהלך חודש יולי 2026. טעות הדגימה המרבית היא ±4.9% ברמת ביטחון של 95%.
 

פרויקט אדרת בירושלים של קבוצת רם אדרת וחברת סלעית בשכונת גבעת המטוס, הדמיה: snapshot & cohen