יניב לוטרינגר, צילום: אמיר לוי
אדם כהן
01/09/2026
האזנה לכתבה
0:00 / 9:55
בסן פרנסיסקו, הנמנית עם השווקים החשופים ביותר להחלפת תפקידים בעקבות בינה מלאכותית, חברות AI היו אחראיות לכמעט 30% מכלל השכרות המשרדים מאז 2025. במקביל, התעסוקה בענף הטכנולוגיה בארה"ב ירדה ב-1.5% בין 2025 ל-2026, אך פעילות השכרת המשרדים בענף המשיכה להתאושש. לפי JLL, השאלה המכרעת אינה עד כמה שוק חשוף ל-AI, אלא עד כמה הוא מסוגל להסתגל לשינוי
דווקא במוקדי השיבוש נוצר ביקוש חדש: שווקים בעלי חשיפה גבוהה לשינוי תעסוקתי מצד AI מציגים במקרים רבים גם היקף גבוה יותר של גיוסים והזדמנויות בתחומי הבינה המלאכותית
הסיכון כבר אינו רק ברמת החברה: נכסי פרימיום המאכלסים הנהלות, תפקידי ליבה וטאלנטים בכירים חשופים פחות, בעוד נכסים המשמשים לפעילות בק־אופיס, תמיכה ואדמיניסטרציה חשופים יותר לאוטומציה ולצמצום שטחים
התמונה המצרפית אינה מצביעה על התכווצות: 60% מהחברות עדיין מתכננות להגדיל את מספר העובדים שלהן ב-3 עד 5 השנים הקרובות
מחקר חדש של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מצביע על פרדוקס שמתחיל לעצב מחדש את שוק המשרדים בארה"ב: השווקים שבהם מרוכזים ענפים החשופים ביותר להחלפת משרות בעקבות בינה מלאכותית הם גם אלה שמושכים כיום את הביקוש החזק ביותר לנדל"ן מצד חברות AI.
המחקר, Where AI is Changing Jobs and What it Means for Real Estate, קורא תיגר על ההנחה שלפיה ככל שהבינה המלאכותית תחליף יותר משימות ותפקידים, כך יצטמצם בהכרח גם הצורך בשטחי משרדים. לפי JLL, השינוי במספר העובדים אינו מתורגם באופן ישיר ואחיד לביצועי הנדל"ן. התוצאה תלויה גם בהרכב הענפים המקומי, בסוגי הפעילויות המתקיימות בכל נכס, במצב ההיצע, באיכות הבניינים ובסביבה הכלכלית.
במקום להוביל את שוק המשרדים כולו בכיוון אחד, הבינה המלאכותית מעמיקה את הפער בין ערים, חברות ונכסים שמסוגלים לקלוט את השינוי וליהנות מהפעילות החדשה שנוצרת סביבו, לבין שווקים ונכסים הנשענים על פעילויות החשופות יותר לאוטומציה. מבחינת JLL, עצם החשיפה ל-AI אינה בהכרח אינדיקציה לסיכון. המשתנה המרכזי הוא יכולתו של כל שוק להסתגל לשינוי.
דווקא השווקים החשופים ביותר עשויים לייצר את ההזדמנויות הגדולות ביותר
ניתוח שנערך במסגרת שיתוף פעולה מחקרי בין JLL, בית הספר למינהל עסקים MIT Sloan והמרכז לנדל"ן של MIT מצא כי בשווקים עירוניים גדולים בארה"ב, חשיפה גבוהה לשינוי תעסוקתי מצד AI נוטה להתקיים לצד היקף גבוה יותר של גיוסים והזדמנויות בתחומי הבינה המלאכותית ולמידת המכונה.
סן פרנסיסקו היא אחת הדוגמאות הבולטות. העיר נמנית עם השווקים בעלי החשיפה הגבוהה ביותר להחלפת תפקידים בעקבות AI, אך במקביל נהנית מיצירת משרות, חברות ופעילות חדשה סביב הטכנולוגיה. מאז 2025, חברות AI היו אחראיות לכמעט 30% מכלל השכרות המשרדים בעיר.
לפי JLL, הממצא משנה את הדרך שבה יש להעריך סיכון בשוק הנדל"ן. השאלה המרכזית אינה רק עד כמה עיר או שוק חשופים ל-AI, אלא באיזו מהירות הם מסוגלים לספוג את השינוי, להעביר עובדים לתפקידים חדשים ולמשוך את החברות והפעילויות שנוצרות סביב הטכנולוגיה. שווקים בעלי כלכלה מגוונת, בסיס רחב של טאלנטים, תשתיות מתאימות ומלאי איכותי של נדל"ן יכולים להפוך את השיבוש למנוע צמיחה. לעומתם, שווקים בעלי יכולת הסתגלות מוגבלת עלולים לספוג את צמצום התפקידים מבלי ליהנות במידה דומה מהביקוש החדש.
התעסוקה ירדה, הביקוש למשרדים המשיך להתאושש
ענף הטכנולוגיה בארה"ב ממחיש את הפער שנוצר בין שוק העבודה לבין שוק המשרדים. אף שהתעסוקה הכוללת בענף ירדה ב-1.5% בין 2025 ל-2026, פעילות השכרת המשרדים מצד חברות הטכנולוגיה המשיכה להתאושש.
לפי JLL, ההתאוששות נתמכת בהתרחבות חברות AI, בעלייה בשימוש בפועל במקומות העבודה ובמחסור מתמשך בשטחי פרימיום. המשמעות היא שגם כאשר חברות מסוימות מתייעלות או מצמצמות תפקידים, חברות ופעילויות חדשות יכולות לייצר ביקוש משמעותי למשרדים, בעיקר בנכסים איכותיים ובמיקומים שמסוגלים למשוך טאלנטים.
בתחום מדעי החיים מתרחשת תופעה הפוכה. הבינה המלאכותית מאיצה את פיתוח התרופות ואת המחקר הגנומי, אך שיעורי הפנויות בשטחי המעבדות נותרו גבוהים בעקבות גל הבנייה שנרשם בתקופת הקורונה. במקרה זה, גם התרחבות הפעילות אינה מתורגמת מיד לשיפור בביצועי הנדל"ן, משום שעודף ההיצע ממשיך להכביד על השוק.
שתי הדוגמאות ממחישות את אחת ממסקנות המחקר המרכזיות: מספר העובדים הוא רק רכיב אחד במשוואה. כדי להבין את כיוון שוק הנדל"ן יש לבחון במקביל את השינוי בביקוש, את מצב ההיצע, את איכות המלאי ואת הסביבה הכלכלית.
הסיכון כבר אינו רק ברמת החברה, אלא גם ברמת הפעילות בתוך הבניין
אחת המסקנות המשמעותיות ביותר של המחקר היא שכבר לא ניתן להעריך את הסיכון בנכס רק לפי זהות החברה השוכרת אותו, דירוג האשראי שלה או הענף שאליו היא משתייכת. יש לבחון גם מה מתרחש בתוך הבניין ואילו תפקידים ממלאים העובדים המאכלסים אותו.
המחקר מציג כדוגמה תיק נכסים של חברת שירותים פיננסיים. מגדלי פרימיום במרכזי ערים, שבהם מרוכזים הנהלות, חדרי מסחר, אנשי מכירות וטאלנטים בכירים, מציגים חשיפה נמוכה יחסית לשינוי. לעומתם, נכסים סטנדרטיים ומבנים מיושנים המשמשים לפעילות בק־אופיס, תמיכה, מערכות מידע ואדמיניסטרציה חשופים יותר לאוטומציה ולצמצום שטחים.
כך, אותה חברה יכולה להמשיך לייצר ביקוש חזק למטה ולמשרדי הפרימיום שלה, ובמקביל לצמצם שטחים בנכסים שבהם מתבצעות פעילויות שגרתיות יותר. המשמעות עבור בעלי נכסים ומשקיעים היא שגם נכס שמושכר לחברה גדולה מענף צומח אינו בהכרח מוגן מפני השינוי.
במקביל, ההאטה בבניית משרדים מאז הקורונה, לצד התיישנות חלק ניכר מהמלאי בערים מרכזיות בארה"ב, באירופה ובאסיה, יוצרת מחסור גובר בשטחים איכותיים. לפי JLL, הבינה המלאכותית אינה צפויה להחליש את כל שוק המשרדים באותה מידה. היא צפויה להעמיק את הפיצול הקיים בו, להפעיל לחץ על נכסים מסוימים ובמקביל לחזק את התחרות על נכסי פרימיום.
לא כל משימה שנעלמת הופכת למשרה שנעלמת
JLL מזהה 3 כוחות שפועלים במקביל על שוק העבודה. הראשון הוא העצמת עובדים, כאשר AI מחליף משימות מסוימות ומשנה את אופן ביצוע התפקיד מבלי לצמצם בהכרח את מספר העובדים. השני הוא דחיקה סלקטיבית של תפקידים, בעיקר בתחומי תפעול, תמיכה, אדמיניסטרציה ותפקידי אנליזה זוטרים. הכוח השלישי הוא יצירת משרות ותחומי פעילות חדשים, בין היתר בתחומי תפעול מערכות AI, ממשל, רגולציה, סייבר וניהול סיכונים.
המחקר מציין כי בשלב זה הפגיעה בתעסוקה מתונה ומרוכזת יותר מכפי שמשתמע מחלק מהכותרות. חלק מההאטה בגיוסים נובע מציפייה לאוטומציה ומחוסר ודאות לגבי מבנה התפקידים העתידי, ולא מאוטומציה שכבר החליפה עובדים בפועל. הלחץ בולט יותר במשרות כניסה, אך התעסוקה המצרפית נותרה יציבה.
נתונים גלובליים שפרסמה JLL לצד המחקר מחזקים את התמונה הזו. רק 5% מקיצוצי המשרות שנרשמו ב-2025 ייחסו ל-AI תפקיד כגורם מרכזי, בעוד שבין 2023 ל-2025 נוצרו יותר ממיליון משרות הקשורות לבינה מלאכותית. במקביל, ממצאי JLL 2026 Future of Work Survey מראים כי 60% מהחברות עדיין מתכננות להגדיל את מספר העובדים שלהן ב-3 עד 5 השנים הקרובות.
ההבדל בין הענפים אינו רק בשאלה אם יצמחו או יצטמצמו, אלא גם באופן שבו תתרחש הצמיחה. בענפים המבוססים על נוכחות פיזית ועובדי שטח, כמו בריאות, לוגיסטיקה ומלונאות, AI צפוי בעיקר לשפר את עבודת העובדים. בענפי הטכנולוגיה והשירותים הפיננסיים, הצמיחה צפויה להתבסס יותר על צוותים קומפקטיים ובעלי תפוקה גבוהה.
יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל:
"במשך שנים גידול או ירידה במספר העובדים נחשבו לאינדיקציה כמעט ישירה להיקף שטחי המשרדים שחברה תצטרך. המחקר מראה שהקשר הזה כבר אינו ליניארי. חברה יכולה לצמצם תפקידי בק־אופיס ובמקביל להרחיב צוותי מחקר, פיתוח, מוצר וסייבר ולרכז אותם בנכס איכותי יותר. לכן השאלה אינה רק כמה עובדים יהיו בחברה, אלא אילו עובדים, מה הם עושים ובאיזה סוג נכס הם יושבים.
חשיפה ל-AI אינה בהכרח סימן לחולשה. עבור בעלי נכסים ומשקיעים, השאלה היא האם השוק והנכס מסוגלים להסתגל לשינוי וליהנות מהפעילות החדשה שהוא יוצר. כבר לא מספיק לדעת מי שוכר את הבניין. צריך להבין מה מתרחש בתוכו, אילו פעילויות חשופות יותר לאוטומציה והאם הנכס מספק את האיכות, הגמישות והתשתיות שהחברות יצטרכו בשנים הקרובות. הביקוש למשרדים לא בהכרח נעלם, הוא משנה כתובת."
