יניב לוטרינגר, צילום: אמיר לוי
עומר רגב
12/10/2026
האזנה לכתבה
ישראל נמצאת בקבוצת המדינות עם השקיפות הבינונית: הציון השתפר מ-2.79 ל-2.71 בתוך שנתיים, והפער מסף הקבוצה הצטמצם מ-0.14 ל-0.06 נקודה בלבד.
המרוץ האזורי: סעודיה, שקיבלה בשנת 2024 ציון זהה לישראל, ואבו דאבי, שדורגה אז מתחתיה, כבר עברו לקבוצת השווקים השקופים.
השקיפות וההון: יותר מ-98% מההשקעות הישירות בנדל"ן בעולם מתרכזות כיום בשתי קבוצות השקיפות העליונות.
ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מפרסמת, בשיתוף LaSalle Investment Management, זרוע ניהול ההשקעות של הקבוצה, את מדד השקיפות העולמי בנדל"ן לשנת 2026, המציג תמונה מורכבת עבור שוק הנדל"ן הישראלי: ישראל ממשיכה להשתפר ברמת השקיפות ומתקרבת לקבוצת השווקים השקופים, אך השיפור עדיין אינו מתורגם לעלייה בדירוג העולמי.
ישראל מדורגת במקום ה-39 מתוך 88 מדינות וטריטוריות שנבחנו, עם ציון של 2.71, לעומת 2.79 במדד הקודם שפורסם בשנת 2024 - ככל שהציון במדד נמוך יותר, רמת השקיפות גבוהה יותר. ישראל נותרה בקבוצת השווקים בעלי השקיפות הבינונית, אך נמצאת כיום במרחק של 0.06 נקודה בלבד מסף הכניסה לקבוצת השווקים השקופים. לפני שנתיים עמד הפער על 0.14 נקודה.
השיפור בציון לצד היעדר שינוי בדירוג ממחיש את אחת המגמות המרכזיות במדד החדש: הרף העולמי ממשיך לעלות. כשני שלישים מהשווקים שנבחנו בשנת 2026 שיפרו את רמת השקיפות שלהם בשנתיים האחרונות. המשמעות היא שגם שוק שמתקדם במונחים מוחלטים נדרש להשתפר בקצב מהיר כדי להתקדם גם ביחס לשווקים אחרים.
ישראל השתפרה, אבל השווקים סביבה האיצו את הקצב
ההשוואה למדד הקודם מחדדת את הסיפור הישראלי. בשנת 2024 קיבלו ישראל וסעודיה ציון זהה של 2.79. סעודיה דורגה אז במקום ה-38 וישראל במקום ה-39. אבו דאבי הייתה מתחת לישראל, במקום ה-41 עם ציון 2.87, ואילו דובאי כבר דורגה גבוה יותר, במקום ה-28 עם ציון 2.38.
שנתיים לאחר מכן, ישראל שיפרה את ציונה ל-2.71 אך נותרה במקום ה-39. סעודיה עלתה למקום ה-35 עם ציון 2.52, אבו דאבי טיפסה למקום ה-33 עם ציון 2.42, ודובאי עלתה למקום ה-17 עם ציון 2.05. שלושת השווקים נמצאים כיום בקבוצת השווקים השקופים, דרגה אחת מעל ישראל.
במחקר מציינת JLL את סעודיה, דובאי ואבו דאבי בין השווקים שרשמו את השיפור הבולט ביותר במהדורה הנוכחית. ההתקדמות מיוחסת, בין היתר, למהלכי דיגיטציה ומיסוד של השוק. בסעודיה הורחבו מאגרי מידע מרכזיים על דמי שכירות, מחירי מכירה והיקפי עסקאות, לצד חיזוק הסטנדרטים לחברות ציבוריות והמסגרת הרגולטורית לפיתוח. בדובאי ובאבו דאבי הורחבו השירותים הדיגיטליים והרגולציה, כאשר רשות הקרקעות של דובאי מצוינת במחקר כדוגמה מובילה להנגשת מידע נדל"ני מפורט לציבור בזמן אמת.
יותר מ-98% מההון מתרכז בשווקים השקופים ביותר
המשמעות של מדד השקיפות חורגת מהמיקום בטבלה. לפי JLL, 81% מההשקעות הישירות בנדל"ן בעולם מתרכזות בשווקים המשתייכים לקבוצת השקיפות הגבוהה מאוד, ועוד 17.5% בשווקים שבקבוצת השקיפות הגבוהה. יחד, שתי הקבוצות מושכות יותר מ-98% מההון המושקע ישירות בנדל"ן בעולם. קבוצת השווקים בעלי השקיפות הבינונית, שבה נמצאת ישראל, מרכזת 1.3% בלבד מההשקעות.
הפער ניכר גם בקצב הפעילות. היקף העסקאות בשווקים המשתייכים לקבוצת השקיפות הגבוהה מאוד עלה ב-64% מאז המדד הקודם, קצב הגבוה ב-20 נקודות אחוז מההתאוששות שנרשמה בשאר העולם. 13 המדינות בקבוצה העליונה מחזיקות כיום ב-56% מכלל הנדל"ן המניב בעולם ומרכזות יותר מ-80% מההשקעות הישירות.
המחקר אינו קובע כי רמת השקיפות לבדה מכתיבה לאן יזרום ההון, אך JLL מצביעה על שקיפות, עומק המידע ובהירות רגולטורית כמרכיבים משמעותיים בסביבה שבה משקיעים יכולים להבין שוק, לבצע גילוי מחיר, להעריך סיכונים ולקבל החלטות השקעה.
השקיפות של 2026 כבר אינה מסתכמת במחירי עסקאות
המהדורה החדשה של המדד משקפת גם שינוי באופן שבו מוגדרת שקיפות בשוק הנדל"ן. לצד מידע מסורתי על עסקאות, מחירים, שכירויות ותכנון, משקיעים נדרשים כיום למידע רחב יותר על שוק האשראי, תשתיות, ביצועי נכסים וסקטורים חדשים, בהם מרכזי נתונים ודיור לסטודנטים.
תחום האנרגיה הופך אף הוא לחלק משמעותי מהתמונה. זמינות חשמל, קיבולת רשת, עלויות אנרגיה וביצועים אנרגטיים ברמת הבניין מקבלים משקל הולך וגדל בהחלטות מיקום והשקעה, במיוחד בנכסים עתירי אנרגיה כמו מרכזי נתונים ומתקני ייצור.
במקביל, השימוש הגובר בבינה מלאכותית מאפשר למשקיעים ולחברות לנתח כמויות גדולות יותר של מידע. דווקא משום כך, מדגיש המחקר, עולה החשיבות של מידע איכותי, אחיד, נגיש ואמין שעליו ניתן לבסס את הניתוח.
העולם משתפר, אבל לא באותו קצב
בראש מדד 2026 ממשיכה לעמוד בריטניה עם ציון 1.24, אחריה צרפת עם 1.27, אוסטרליה עם 1.36 וארה"ב עם 1.42. סינגפור, המדורגת במקום ה-13 עם ציון 1.90, סוגרת את קבוצת השווקים בעלי רמת השקיפות הגבוהה ביותר.
אזור המפרץ ואסיה-פסיפיק בולטים במיוחד בקצב השיפור במהדורה הנוכחית. לצד סעודיה, דובאי ואבו דאבי, גם קטאר, הודו, וייטנאם, דרום קוריאה, תאילנד ואוסטרליה מופיעות בין השווקים שבהם נרשמו שיפורים משמעותיים. לפי JLL, השווקים שמתקדמים משלבים בין רגולציה, דיגיטציה, הרחבת מאגרי המידע והעמקת היכולת למדוד את פעילות השוק.
לדברי יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל:
"השיפור בישראל אמיתי, אבל הוא מתרחש בסביבה גלובלית שבה הרף ממשיך לעלות במהירות. ישראל שיפרה את הציון שלה בתוך שנתיים וצמצמה ביותר ממחצית את המרחק מקבוצת השווקים השקופים, ובכל זאת נותרה באותו מקום בדירוג. כאשר חלק גדול מהשווקים בעולם מתקדם במקביל, שיפור אבסולוטי אינו בהכרח מספיק כדי לשפר גם את המיקום היחסי. ככל שהמידע הופך נגיש, אחיד ודיגיטלי יותר, כך גדלה היכולת להבין את השוק, לתמחר סיכון ולקבל החלטות. בעולם שבו שווקים מתחרים על הון גלובלי, שקיפות הופכת לתשתית תחרותית לכל דבר."
