חוקי הפיזיקה לא חלים כאן: מדוע שוק נדל"ן היוקרה בישראל מסרב להישבר

בשוק הנדל"ן הרחב, שממשיך לדשדש, המשוואה ברורה לכולם: סביבת ריבית גבוהה מייקרת את המשכנתאות, שוחקת את כוח הקנייה של משקי בית ורוכשים פוטנציאליים ומקפיאה עסקות. אלא שמי שמנסה להשליך את המודלים הללו על שוק נדל"ן היוקרה בישראל (המוגדר טכנית לפי שווי מכירה של מעל 10 מיליון שקל), מפספס כשל שוק מובנה: עולם היוקרה אינו מתנהג כמוצר צריכה, אלא כנכס שמתנהל על פי מערכת חוקים שונה בתכלית.

למעשה, בזמן ששוק הדיור הכללי מתמודד בשנים האחרונות עם האטה מתמשכת וירידה במכירות הקבלנים, פלח נכסי היוקרה והאולטרה-יוקרה לא רק שמחזיק מעמד, אלא מציג חסינות יוצאת דופן. נתוני רשות המסים, פרסומי העסקות ומערכות המידע הנדל"ניות מציגים תמונה בהירה וחד-משמעית: היקף העסקות של דירות יוקרה רשם אשתקד צמיחה שנתית דו-ספרתית, מגמה שנמשכת גם לתוך השנה הנוכחית. 

בפילוח לאזורים, תל אביב, המרכזת לפחות כשליש מעסקאות היוקרה בישראל כמעט מדי שנה, רשמה שורה של שיאים ברמות המחיר למטר רבוע. בימים האחרונים נחתמה עסקת ענק למכירת פנטהאוז בשטח 293 מ"ר בפרויקט אינפיניטי, בן 52 קומות, הממוקם על פינת הרחובות אבן-גבירול וז'בוטינסקי, בסך של 55.5 מיליון שקל, המשקף מחיר של כ-150 אלף שקל למ"ר.

זה למעשה המשך ישיר למגמה שאפיינה את השנה החולפת בשוק היוקרה. כך, למשל, עסקת הדגל אשתקד הייתה במגדל רוטשילד 10, שבה נרכשה קומה שלמה בשטח של 656 מ"ר תמורת 106.6 מיליון שקל, שיקפה רמת מחיר של כ-162 אלף שקל למ"ר. בפרויקטים ייחודיים בקו ראשון לים, דוגמת מגדל הרברט סמואל, עסקאות חצו את רף ה-190 אלף שקל למ"ר, לצד עסקאות ענק כמו רכישת הפנטהאוז במגדל ריינבואו בכ-51 מיליון שקלים או מכירת וילת חוף בקיסריה בכ-78 מיליון שקלים. 

החוסן הזה מקבל משנה תוקף כשמביטים על ירושלים. שוק היוקרה בבירה רשם זינוק, עם עלייה של 25% במספר העסקאות מעל 20 מיליון שקל והיקף כספי כולל שחצה את רף ה-410 מיליון שקלים. עסקת שיא של 46.5 מיליון שקל, מול חומות העיר העתיקה, שיקפה מחיר של כ-158 אלף שקל למ"ר, לצד עסקאות בולטות ברחוב שופן בטלביה ובמתחמי הפרימיום ברחביה שנעו סביב 100 אלף שקל למ"ר. אלו אינן אנומליות סטטיסטיות או אירועים מקריים, אלא ביטוי מובהק לשלושה מנועי עומק מבניים שמנתקים את שוק היוקרה ממחזורי האשראי של המשק.

פלח שוק שמסרב להיכנע - והמנועים שפועלים בסינרגיה 

המנוע הראשון נעוץ בהרכב ההון: שוק נכסי ה HIGH END-הוא שוק של "הון עצמי טהור". הרוב המכריע של העסקאות נסגרות ללא משכנתא, כלי המימון העיקרי בעסקות נדל"ן, או במינוף סמלי המיועד לצרכי תכנון מס ולא לצורך מימוני. כאשר הרוכשים אינם תלויים במחיר הכסף, החלטות הריבית של בנק ישראל מאבדות ממשקלן. יתרה מזאת, היעדר המינוף מעניק חסינות הרמטית לצד ההיצע: מרבית בעלי נכסים ברמות שווי אלו אינם נתונים ללחצי תזרים ואינם פועלים כמוכרים במצוקה. הם מחזיקים ביכולת להמתין בסבלנות לקונה הנכון מבלי להתפשר על המחיר, מה שמייצר רצפת מחיר קשיחה לחלוטין.

המנוע השני, והמשמעותי ביותר בעת הנוכחית, הוא השינוי המבני בדפוסי הפעולה של ההון היהודי הבינלאומי. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על עלייה דו-ספרתית של 13% ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ. לצד הרוכשים מארצות הברית שממשיכים להוביל את השוק מספרית, הנתונים חושפים זינוק חד ברכישות מצד תושבי צרפת ובריטניה - עלייה של עשרות אחוזים. וזאת למרות התחזקות השקל מול הדולר והיורו בשנה האחרונה.

למעשה, אם בעבר רכישת נכס יוקרה בישראל הונעה משיקולי נופש או סנטימנט מסורתי, המציאות הנוכחית הפכה אותה למהלך אסטרטגי של ממש. גלי האנטישמיות המתפשטים בערי אירופה ובקמפוסים בארה"ב, לצד תמורות פיסקליות דוגמת ביטול מעמד ה Non-Dom-בבריטניה וחוסר היציבות הפוליטית בצרפת, הפכו את ישראל למרחב ריבוני מוגן. עבור בעלי ההון הללו, החזקת נכס מוכן לאכלוס בירושלים או בתל אביב היא פוליסת ביטוח קיומית. ישראל הופכת לsafe heaven או סוג של "נמל מבטחים" עבור יותר ויותר יהודים שחוששים מהתחזקות מגמות האנטישמיות.

לשני מנועים אלו מצטרף כשל היצע מבני כמעט בלתי פתיר. בעוד שאת שוק הדיור הרגיל ניתן להרחיב באמצעות התחדשות עירונית או שיווק קרקעות בפריפריה, נדל"ן יוקרה נשען על נדירות מוחלטת שלא ניתנת לשכפול. לא ניתן להוסיף מגרשים לקו החוף ההיסטורי של תל אביב, ולא ניתן לייצר רחובות נוספים בלב שכונות השימור של ירושלים. ההיצע של פנטהאוזים במפלס אחד עם נוף פתוח לים או של בתי מידות בשכונות הליבה נותר קבוע ומוגבל, זאת לצד העובדה כי גם מדובר בנכסים המערבים היבטים פסיכולוגיים ורגשיים מצד הרוכשים. מכאן, כאשר ההיצע קשיח לחלוטין והביקוש העולמי אליו ממשיך להתעצם, רמות המחירים שומרות על עוצמה ומסרבות להתכופף בפני שינויים מאקרו-כלכליים.

בשורה התחתונה, הניתוח הכלכלי מלמד כי שוק נדל"ן היוקרה בישראל השלים את ניתוקו מהמחזוריות הכלכלית המקומית. הוא אינו משקף את כוח הקנייה של משקי הבית בישראל, אלא מתפקד כבבואה של חלוקת העושר הגלובלית והמעמד המיוחד של ישראל בעיני יהדות העולם. כל עוד שני הכוחות הללו ממשיכים לפעול בסינרגיה, פלח נכסי הקצה ימשיך להפגין עמידות יוצאת דופן ולשבור פעם אחר פעם את התחזיות השמרניות.

יגאל צמח, יו"ר ומנכ"ל קרן גשרים, המתמחה במתן אשראי מגובה נכסי נדל"ן בישראל