בית בכפר מזנקת כמעט 50% ואאורה יורדת כ-7% בעקבות עסקה של 1.7 מיליארד שקל

מניית בית בכפר זינקה הבוקר ב-48.92%, בעוד מניית אאורה ירדה ב-7.03%, על רקע הודעת אאורה על עסקה לרכישת מלוא הבעלות בחברת הדיור המוגן לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל. הנתונים משקפים את תמונת המסחר בפאנדר בצילום מסך משעה 10:34 היום, 26 באוקטובר 2026, ואינם שערי נעילה.

בדיווחים הרשמיים של שתי החברות מתוארת עסקה משולבת: רכישת החברות הפרטיות שבאמצעותן מחזיקה משפחת בלושטיין בשליטה בבית בכפר, לצד הצעת רכש חליפין מלאה ליתר המניות. שני חלקי העסקה תלויים זה בזה ויושלמו בו-זמנית. בשלב זה נחתם הסכם, אך הרכישה טרם הושלמה.

לבעלי השליטה מזומן ולציבור בעיקר מניות

אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, תרכוש חמש חברות פרטיות של בני משפחת בלושטיין, המחזיקות יחד בכ-55% ממניות בית בכפר. התמורה למשפחה תעמוד על כ-935 מיליון שקל במזומן, לפי מחיר של 24.31 שקל למניית בית בכפר. השווי המוסכם חושב על בסיס כ-69.93 מיליון מניות קיימות.

ליתר בעלי המניות תופנה הצעת רכש לפי אותו מחיר בסיס למניה, אך בהרכב שונה: 30% במזומן ו-70% במניות אאורה. רכיב המזומן בהצעה לציבור מסתכם בכ-229 מיליון שקל. מניות אאורה לצורך חישוב התמורה תומחרו ב-19.37 שקל למניה, לפי שווי חברה מוסכם של כ-5.5 מיליארד שקל.

מכאן נובע הבדל חשוב למשקיעים: 24.31 שקל אינם סכום מזומן מובטח למי שמחזיק במניות בית בכפר מהציבור. לפי בסיס החישוב שפורסם, מדובר בכ-7.29 שקלים במזומן ובכ-0.879 מניית אאורה עבור כל מניית בית בכפר. זהו חישוב על בסיס המספרים המעוגלים בדיווח, ותנאי ההצעה המחייבים יפורטו במפרט שיפורסם. שווי רכיב המניות בשוק יושפע ממחיר מניית אאורה.

המימון והדילול שמאחורי תגובת אאורה

אאורה הודיעה כי הגיעה להבנות עקרוניות עם בנק למימון מרבית התמורה במזומן באמצעות הלוואה לזמן ארוך. יתרת המימון תגיע ממקורות עצמיים, לצד הקצאת המניות. הדיווח אינו מפרט את הריבית, הביטחונות או לוח הסילוקין של ההלוואה המתוכננת.

המניות שיוקצו במסגרת הצעת הרכש צפויות להוות כ-8.8% מהון אאורה לאחר ההקצאה. החברה מציינת כי השיעור אינו כולל את מלוא השפעת הטיפול באופציות בית בכפר, וכי הכמות עשויה לגדול. במצגת העסקה מוצגת ירידה צפויה בהחזקת אטרקצ'י מכ-47.2% לכ-43%.

המימון והדילול הם שיקולים אפשריים בתמחור העסקה על ידי משקיעי אאורה, אך הדיווחים אינם מאפשרים לקבוע שהם הסיבה המדויקת לירידה במניה. אאורה רוכשת פעילות ונכסים כנגד המזומן והמניות שתעביר; השאלה הכלכלית היא אם הרווח והתזרים שייווצרו לאורך זמן יצדיקו את התמורה, עלויות המימון והגידול במספר המניות.

חמישה בתי דיור מוגן וצבר של 884 יחידות

לפי המצגת שפרסמה אאורה במאיה, בית בכפר מפעילה חמישה בתי דיור מוגן ובהם 975 יחידות דיור, בתפוסה ממוצעת של כ-90%. לצדם מוצג צבר של 884 יחידות נוספות: 249 בבאר יעקב, 300 במודיעין ו-335 בקיבוץ אושה. הפרויקט באושה מוגדר כייזום עתידי. מימוש הצבר כולו יביא את היקף הרשת ל-1,859 יחידות, אך אין מדובר ביחידות פעילות כיום.

הנתונים הפיננסיים במצגת מצביעים על הכנסות של כ-109.6 מיליון שקל בשנת 2025, NOI של כ-72.4 מיליון שקל ו-FFO של כ-31.7 מיליון שקל. ההון העצמי ל-30 ביוני 2026 הסתכם בכ-1.29 מיליארד שקל. בחישוב על בסיס נתונים אלה, שווי העסקה משקף מכפיל הון של כ-1.32 ופער של כ-410 מיליון שקל מעל ההון העצמי המדווח.

אאורה מציגה את הרכישה כחיבור בין פעילות הדיור המוגן לבין ההתחדשות העירונית: שילוב זכויות לדיור מוגן בתוכניות חדשות, פיתוח מתחמים באמצעות יכולות הייזום והביצוע של הקבוצה ומתן פתרונות לדיירים מבוגרים בפרויקטי פינוי-בינוי. אלה תוכניות והערכות של החברה, שהתרומה הכלכלית שלהן עוד תלויה בביצוע.

העסקה כפופה להיענות הציבור ולאישורים

ההשלמה מותנית, בין היתר, בהצלחת הצעת הרכש ברוב הנדרש, בהיתרים ובאישורים של רשות ניירות ערך, הבורסה ורשות המסים, באישור מחזיקי איגרות החוב של בית בכפר לשינוי השליטה ובאישור רשות התחרות או בפטור ממנו. נקבעו 180 ימים להתקיימות התנאים, הארכה של 60 ימים נוספים והארכה נוספת של 30 ימים בנסיבות שנקבעו, אם ייוותר רק אישור התחרות.

לצד התמורה העיקרית, אאורה התחייבה לתשלום נוסף של עד 22 מיליון שקל למנהלים ולעובדים בבית בכפר, הכולל את התשלומים בגין פדיון אופציות העובדים בהתאם למתווה. יניב בלושטיין אמור ללוות את החברה כיועץ במשך שלוש שנים, תמורת 150 אלף שקל בחודש בתוספת מע"מ ורכב. המוכרים התחייבו לאי-תחרות בתחום הדיור המוגן בישראל למשך ארבע שנים.

עבור בעלי מניות בית בכפר, תנאי העסקה מחברים בין התמורה העתידית לבין ביצועי מניית אאורה עד ההשלמה. עבור בעלי מניות אאורה, המבחן יהיה יכולתה להפוך את הפעילות הנרכשת ואת צבר הפרויקטים לרווח ותזרים שיתמכו בהשקעה. הזינוק בבית בכפר והירידה באאורה מבטאים תגובות שונות לאותה עסקה, שעדיין נדרשת לעבור את שלבי האישור והביצוע.

לגרף בית בכפר לחצו כאן

30 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 31.88 מיליון בבית בכפר
קרנות נאמנות שמחזיקות את בית בכפר. לרשימה המלאה